浦东又一巨无霸来了....

来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

7 月 30 日上午，浦东新杨思商业地块拍卖现场燃爆了！加价幅度从 100 万直接跳到 1000 万，华润与华之门 & 嘉里两家号牌你追我赶，整整僵持了一个多小时。最终，经过155 轮激烈角逐，华之门资本联手嘉里建设以27.0525 亿元（溢价率80.44%，楼面价18032 元 /㎡），从华润置地、一级开发商浦发集团手中抢下了这幅纯商业组合包。

在商办土地普遍 "定向出让、捆绑住宅、底价成交" 的 2026 年，一幅无住宅捆绑、纯商业属性、公开招拍挂、溢价超八成的地块，像一根针，刺破了上海商业地产持续几年的沉闷空气

一、不是地热闹，是商业逻辑回来了.

本次出让的是杨思社区 Z000602 单元 21Aa-04、21Ab-01 及关联地下空间组合包，核心参数如下：

核心规模：地上计容商业约 13.3 万㎡、文化 1.67 万㎡，叠加地下与 3.57 万㎡中央公园，整体商业开发量级超 17.3 万㎡，计入车库等整体规模预计超 30 万㎡。

上一次顶级商办开发商同台 "血拼" 公开地，要追溯到 2019 年。此后六年，商办用地多以产业准入、定向挂牌、低溢价收场上观新闻。新杨思这一拍，证明了一件事：只要地块形态对、板块动能足、出让条件干净，资本仍然愿意为上海商业资产支付高风险溢价。

二、新杨思凭什么值这个价？四大核心价值.

1. 黄金区位：内中环之间，2.72 平方公里，紧邻前滩中央活动区、世博、张江科学城，10 分钟到前滩，20 分钟到陆家嘴，是浦东 "金色中环" 离内环最近的一段。

2. 三轨交汇：6 号线高青路站近在咫尺，13 号线东延伸辐射，26 号线规划中；"三高架 + 三隧道 + 三轨道" 骨架，把前滩、世博、张江、徐汇滨江全部拉进半小时圈。

3. 购买力已验证：周边新杨思上园（约 10 万 /㎡）、翡雲悦府（叠墅约 13 万 /㎡）等新建商品房持续交付，2024–2025 年同板块住宅用地溢价率 33%–40%、楼面价冲到 7.4 万 /㎡。但片区一直缺一个大型体验式集中商业，亿丰时代广场、三林印象汇偏社区级，撑不起内中环改善盘的消费需求。

4. 双 POD 微型 CAZ：定位 "上海生活消费新高地"，采用 "POD（公园导向）+ 漫步导向" 双逻辑，规划 180 米 + 200 米双塔、3.5 万㎡中央公园、九年一贯制学校。区别于新嘉中心 22 万㎡偏 TOD 大体量盒子，新杨思 17 万㎡+ 公园偏 "盒子 + 街区 + 中央公园" 复合态，客群从金桥家庭消费切换为前滩 - 张江辐射下的内中环改善消费。

   
   

三、"盒子 + 街区 + 公园"：上海商业的第三种答案.

上海商业过去十年有两个极端：纯盒子 mall（冬暖夏凉但烟火气弱）和纯街区（氛围好但受天气和楼层效率限制）。新杨思地块的物理条件逼出第三种答案：

• 东西两幅地，二层连廊互通

• 地下室全打通，经三路 / 经一路地下商业串联

• 三层连到 3.5 万㎡中央公园，公园做 "松弛感容器"

• 盒子解决首店、美妆、亲子、冰场等效率业态，街区解决餐饮外摆、策展、夜经济，公园解决周末家庭滞留

这正好对齐上海气候（梅雨酷暑需要室内）+ 新消费习惯（小红书化、宠物友好、城市微度假）。前滩太古里是 "里巷 + 盒子" 的浦西答案，新杨思可能是浦东版 "公园里巷" 的对照样本。

按浦东纯商业体量排序（含文化及地下）：前滩太古里一二期约 27.2 万㎡ > 新嘉中心 22 万㎡ > 东方枢纽 20.4 万㎡ > 正大广场 18.5 万㎡ > 新杨思约 17.3 万㎡，排第五左右，但计入中央公园与 TOD 步行网络后，体验半径不输前两名。

四、对普通人的意义：生活半径将被重写.

对周边居民：

• 2030 年前后，新杨思会有一个能 "逛半天" 的地方，不用再去前滩太古里或世纪大道

• 公园 + 商业一体，老人遛娃、年轻人咖啡、周末市集在同一动线里

• 住宅溢价有支撑 —— 商业兑现后，内中环改善盘的生活便利分会被重估

对上海商业市场：

• 商办冷市里，纯商业公开拍出 80% 溢价，给后续北蔡、川沙、周浦商用地定了个参考系

• 港资 + 本土运营资本联合体，可能成为下一阶段上海非标商业的主流股权结构

• "无住宅捆绑纯商办" 一旦走通，政府多了一条不靠住宅反哺商业的出让路径.

五、155 轮举牌，举的是对上海下一代商业的信心.

2019 年是上海商办黄金时代的尾声，2026 年新杨思这 155 轮，可能是下一个周期的开口。华之门懂运营、嘉里有托底、新杨思给场景、浦东给客流 —— 四个条件同时成立，才会出现 "住宅土拍的热度烧到商业市场" 这一幕。

项目预计 2030 年前后亮相，届时和它打擂的会有前滩太古里二期、新嘉中心成熟期、金陵路骑楼街首段，浦东商业格局会从 "陆家嘴单核" 进一步走向 "前滩 - 新杨思 - 金桥 - 张江" 多支点。

这一次，不是地王故事，是上海商业资产定价逻辑的一次重启。