恒隆的“喜与忧”

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 黎浩然

图片来源 · 项目官方

成立66周年之际，恒隆交出了一份“有喜有忧、但喜大于忧”的中期成绩单。

中报数据显示，截至2026年6月30日止六个月，恒隆地产总收入达61.13亿港元，同比增23%，主要因为物业销售收入上升548%至港币10.43亿元。

期内，物业租赁收入49.23亿港元，同比增长5%；内地商场组合租赁收入按人民币计增长6%，整体出租率提升至96%。其中，内地商场租户销售额同比增长17%，成为支撑业绩增长的重要动力。

与此同时，恒隆正在推进V.3战略下的新一轮资产扩张与升级。上海南京西路1038号、无锡恒隆广场扩建项目、杭州恒隆广场扩展项目陆续推进，扩大恒隆在内地核心城市商业版图。

不过，业绩增长背后，恒隆也面临新的考验：奢侈品消费周期变化、城市竞争加剧，以及管理层进入新一轮交接期。对于接棒不久的陈文博而言，真正的挑战，或许才刚刚开始。

01.

V3战略落地关键年

恒隆越走越稳了？

今日业绩会上，董事长陈文博形容中期业绩"任务完成"，对全年展望"审慎乐观。行政总裁卢韦柏则预计，今年第三、四季度内地零售可录得高单位数增长。

在V3战略落地关键年，半年的积极定调，无疑给了市场一阵强心剂。

内地商场租赁收入增6%，整体出租率96%

2026中期业绩看，恒隆地产物业租赁收入上升5%至港币49.23亿元，营业溢利增加4%至港币34.71亿元。内地物业组合租赁收入按人民币和港币计值分别增加3%和8%，香港物业组合租赁收入则维持平稳。

具体看，期内恒隆内地商场组合整体租赁收入按人民币计值增长6%，租户销售额按年升17%，期末整体租出率微升两个百分点至96%。内地办公楼组合收入较2025年上半年减少12%，期末租出率上升一个百分点至81%。

香港零售物业租赁收入微跌2%，租户销售额上升3%，租出率维持于95%。香港办公楼组合整体租赁收入微升1%，租出率改善三个百分点至90%。住宅及服务式寓所收入按年增加7%，租出率增加9个百分点。

销售额增长喜人，三个项目增幅超10%

分项目看，作为恒隆内地旗舰的上海恒隆广场，期内录得收入和租户销售额分别攀升8%和24%，租出率维持98%。增长动力来自“旗舰品牌引领的体验活动”和“黄金产品需求上升”。今年适逢该项目25周年，受惠于银禧志庆活动结合音乐和集体回忆元素，成功扩大了“恒隆会”会员网络。

无锡恒隆广场继续作为恒隆沪外“最强”项目，期内收入增长10%，租户销售额增长7%，期末租出率维持100%满租。该项目通过重点优化餐饮和时尚生活租户组合，有效缓减了高端零售疲弱的影响，体现了管理层多次在业绩会上提到的“多元化”策略的执行。

此外，两座东北城市商场的强劲表现让人惊喜。大连恒隆广场收入和租户销售额同步增长11%，沈阳皇城恒隆广场收入+10%、租户销售额+23%。其中，大连恒隆广场首度举办乌镇戏剧节文化活动，有效提升客流量和顾客互动体验，进一步巩固其作为中国东北部顶级生活时尚地标形象；沈阳皇城恒隆广场则通过引入户外运动休闲服饰品牌，成功确立了市内运动休闲零售市场领导地位。

V.3战略的执行，三个租赁项目正在推进

财报中，恒隆亦提到了其在“V.3”战略指导下的一系列扩张动作的进展：

上海南京西路1038号（前梅龙镇广场）：2026年7月成立合营企业（持股60%），20年期租赁协议，新增约9.6万㎡楼面面积，恒隆南京西路总楼面面积将增至约31.2万㎡（+44%）；

无锡恒隆广场扩展项目（前新世界百货）：2026年1月成立合营企业（持股60%），重建后总零售面积扩大38%至约16.9万㎡；

杭州恒隆广场扩展项目：承租杭州百货大楼，2029年翻新后总零售面积增加近40%至15万㎡，接近上海港汇恒隆广场的规模。

当然，恒隆半年报一连串亮眼数字及动作之外，亦藏有一些隐忧。一方面，虽收入大涨，但纯利承压。期内，股东应占基本纯利下跌10%至14.36亿港元，主因内地物业销售确认非现金减值拨备，叠加财务费用上升。

另一方面，武汉、天津、沈阳市府项目仍承压。期内，三座商场收入分别下滑2%、18%和15%。其中武汉恒隆广场受武商MALL、SKP激烈价格战冲击，收入与销售额双降，虽靠引入米其林餐饮、韩流主题街区“24KR”及攀岩篮球等年轻化调整带旺客流与出租率（升至92%），但租金收入仍未见底，揭示出高端商场在竞争白热化下的脆弱性。

而这些问题，都是恒隆在陈文博时代必须直面解决的痛点。

02.

老臣退场、新CEO即将公布

陈文博时代的挑战

如果说经营层面的变化正在释放积极信号，那么管理层的交接，则是恒隆2026年的另一大关键词。

过去几十年，恒隆的发展始终与几位核心人物紧密相连。

从创始人陈曾熙，到将恒隆带入内地市场的陈启宗，再到如今接棒的陈文博，恒隆完成了家族企业第三代传承。2024年4月，执掌恒隆33年的陈启宗正式退休，陈文博接任集团及地产公司董事长。

而2026年，恒隆进一步进入“后陈启宗时代”。长期担任行政总裁的卢韦柏宣布荣休，并将于2026年9月正式离任；拥有48年恒隆职业生涯的袁伟良，也于今年4月退任独立非执行董事。这意味着，伴随恒隆成长的重要一代管理者正在逐步退出舞台。

关于恒隆新一任行政总裁的人选，业绩会上透露已经选出，但尚未能于当前公布，“未来数周之内会有新CEO的消息”。

从企业发展角度看，这场交接并非突然发生，而是一场经过多年铺垫的平稳过渡。但于陈文博而言，真正的挑战并不是完成权力交接，而是在新的市场环境下重新定义恒隆。

最大的压力，来自消费环境变化

长期以来，奢侈品消费一直是恒隆高端商业模式的重要支撑，但当前奢侈品行业仍处于调整周期，中国市场恢复速度仍需观察。

杭州恒隆广场便体现了这一矛盾。作为恒隆近年来最重要的新项目，杭州恒隆广场耗时8年、投资约160亿元，于2026年开业，拥有10.59万平方米零售面积，引入250多个品牌，其中约三分之一为杭州首店。开业两个月收入达3700万元，出租率达到89%，五一期间日均客流达到12万人次。

旺盛的客流背后，是市场有关杭州恒隆广场“重奢”缺席的质疑。四大顶奢品牌（Hermès、Chanel、LV、Dior等）无一露面，呈现的是一批轻奢与设计师品牌，包括GIADA（意大利奢侈女装）、cocombo（意大利高奢）、Maison Margiela（法国先锋设计师品牌）、SHANG XIA（中国高奢生活方式品牌）、giorgio Armani、Brunello Cucinelli、Chopard、DAMIANI、Alexander Wang、B1OCK、COACH、TORY BURCH等，一楼Giorgio Armani、Moncler、Chopard等还在围挡，与开业前的高调姿态并不匹配，这让杭州恒隆距离成为杭州高端商业绝对标杆仍存在距离。

区域竞争压力仍然存在

武汉恒隆、大连沈阳部分项目面对本地竞争，业绩出现波动，也说明恒隆过去依赖城市稀缺性的优势正在减弱。

即便是在势头正盛的杭州，恒隆始终受到头号竞品杭州高端消费市场的标杆——杭州大厦的正面对抗。杭州大厦三十余年来始终占据武林商圈核心地位，长期稳居杭州商业榜首，2025年达到销售额120亿元，今年更誓要冲击140亿元。

为应对杭州恒隆广场可能带来的冲击，杭州大厦自2024年起就启动了持续至今的提升改造工作，先后进行了AB座外立面、C座运河之滨“好运湾”亮化及街区升级，LV、Chanel等六大主力顶奢品牌的扩容升级等动作。但从杭州恒隆广场此时展现的品牌阵容来看，距离挑战杭州大厦尚有一定距离。

看向武汉，为应对市场压力，武汉恒隆广场调整竞争策略，选择“避其锋芒”。期内在餐饮业态发力，引入多家米芝莲星级餐厅，并加强市场推广攻势，提升顾客忠诚度。

此外，武汉恒隆广场于6月初推出华中首个沉浸式韩流主题街区“24KR”，首次在全国集聚超100个韩国时装、美容及时尚生活当红品牌，其中大部分首度于内地或华中亮相，以及于街区设立舞蹈教室，吸引更多热爱韩流文化的年轻客群到访。

与此同时，商场B1层全面焕新，迎来“恒享里”美食街，成功转型为主打年轻客群的潮流专区。商场更开设攀岩体验空间和篮球馆等体育设施，进一步完善生活消闲配套。在一系列调整之下，尽管商场收入和租金仍然走低，但客流量录得增长，期末租出率更上升四个百分点至92%。

不过，市场环境的变化，也可能成为陈文博时代最大的机会。正如陈文博此前所说：“如果是在‘晴天’接班，我反而没有这么多机会学东西。”如今，这句话正在成为恒隆新阶段的注脚。

66岁的恒隆，正在经历一次重要转型。短期看，它仍有压力；但从资产、战略和运营调整来看，它正在找到新的增长路径。

因此，2026年的恒隆，或许谈不上高歌猛进，但至少正在走得更稳。喜大于忧，正是此刻恒隆最真实的状态。

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