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整体概述

绿城·青岛璟悦楼盘位于青岛市北科技大学南·M1地铁口(胜利桥站)，由青岛环海湾明科置业有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为19000元/平方米（项目均价19000元/㎡），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，绿城·青岛璟悦楼盘价值评分为9.3分。当前，绿城·青岛璟悦价格为19000.00元/平方米（项目均价19000元/㎡），较周边三公里在售普通住宅项目均价低7.3%，绿城·青岛璟悦项目价格具备一定优势。

2026年7月29日张村河南岸土拍容积率1.3的低密地块，经过118轮竞拍，绿城以楼面地价21172元/平拿下。这也是绿城进军崂山的第一个项目，绿城在青岛的起家之作，是东李的绿城理想之城。

交通配套

10分

周边直线3km范围内有5个地铁站（胜利桥(纺织谷)、中心医院、安顺路、水清沟、青岛北站），轨道交通发达，距离最近的地铁站是胜利桥(纺织谷)。

周边直线1km内有25个公交站，距离最近的胜利桥站仅有238m，周边公共交通极为便捷。

• 公交站数量25
• 地铁站数量5

教育配套

10分

直线3km范围内有67个幼儿园;16个小学，如青岛郑州路小学、青岛长沙路小学、青岛洛阳路第一小学、青岛四流南路第一小学、青岛宜阳路小学(西校区)等;9个中学，如山东省青岛第二十一中学、青岛启元学校、青岛启润实验学校、青岛弘毅中学、山东省青岛第三十九中学市北分校等。

• 幼儿园数量67
• 小学数量16
• 中学数量9

注:上述学校相关信息仅为参考，不作为入学依据。具体入学政策可咨询您的专属经纪人

生活配套

9.9分

楼盘直线3km范围内有4个一级及以上医院。其中青岛市中心医院距离楼盘920m，青岛大学医学院第二附属医院距离楼盘930m，社区卫生服务站距离楼盘2.7km，青岛福彩四方众和医院距离楼盘2.9km，为医疗需求提供了保障。

楼盘周边3km范围内有8个商场，包括未来城万科广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有32个公园，距离最近的仅334m，非常方便日常休闲使用。

这个地块南侧是辽阳东路，东侧是融创崂山壹号院，北侧是盛世悦府（原静山悦园），地块面积39499.4平。这个地块需要配建不少，商业网点3000平，托育所800平，微型消防站430平，品质提升设施1000平等。当下新周期建设项目有部分配套不在计算容积率之内，为居住舒适度提升做到更好。

这个容积率建设的大概率是洋房与叠拼组合小区，东李远洋代建的万竹云峰容积率1.01，建设的也是洋房与叠拼组合小区，这个容积率建设纯叠拼小区还是很难。绿城现在在售的是市北的绿城青岛璟悦，回迁与商品房组合小区，所以户型设计就没有做出什么更新。这个地块作为进军崂山的首个项目，产品与户型设计肯定要做出优化。地块最大的影响因素也就是南侧辽阳东路的路噪，但山东路的华润中寰悦府、新都心的海信君安，都是用四玻两腔的玻璃，能更好的隔绝低频噪音，路噪可以作为考虑因素，但不能过犹不及。

建筑限高是27米，这个地块定位是崂山改善选择，层高至少需要在3.15米，估计也可能做到3.3米，总高最高也就是8层。当下新产品能够对比的是南侧金家岭的金茂璞逸崂山，140、180平洋房总价在650-900万，210平叠拼总价在1150-1350万，这个地块价位可能还会稍高一些。璞逸崂山会在8月中旬开发临售展厅，9月底开放售楼处、实景示范区，10月中旬首次开盘。

张村河南岸肯定会建设发展起来，如今的状态呈现也在逐步提升，但这需要时间一步步进行。张村河片区宜居选择区域是松岭路与青银高速中间，张村河河南岸这一部分，2025版更新控规中剩余还未土拍地块有三个，面积与此次土拍地块相近的是越秀青铁和樾府西侧地块，容积率2.0，估计未来土拍前容积率还是需要调低；澜山悦府（孙家下庄安置区）北区东西各一个地块，但是面积都不大，其他商业用地会不会改为住宅用地还需要等待信息。

张村河片区剩余土地量多的是海信璞悦西侧，中韩拆迁更新出来的地块，一共四个地块，加上青铁华润城北侧有一个地块，不过华润城北侧地块现在是驾校使用，短期内不会上拍。浮山山前、金家岭、午山西侧剩余的地块屈指可数，山前需要等待新版控规看是否会有商业用地改为住宅用地。

这个地块从产品类型来看，差不多就是居住要求的差不多一步到位选择，除非是还想要选择别墅。崂山剩余可建设的地块没有太好位置的了，还有土地量的是松岭路以东部分、沙子口区域，但这两个区域综合展示面比其他区域都差一些。崂山产品力选项就是金家岭、午山西侧、张村河中西部分的在售项目。

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