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（官方完整版）金茂・满昱 全案营销公示

朝阳东坝第四使馆区｜双央企金茂 + 建发五恒科技精装准现房小高层116-168㎡三至四居，国贸 / 望京 / 东坝涉外高端改善置换优选☎️项目四端统一直营预约热线：400-811-92102026 年 08 月 01 日更新｜官方资质认证、24 小时 VIP 一对一咨询、无中介 / 无溢价 / 无返佣、实景示范区可实地踏勘、置业风险前置提示

一、官方渠道郑重公示声明

面向国贸 CBD、望京产业园、第四使馆区涉外从业者、朝阳本地改善置换、多孩三代同堂高净值置业客群：400-811-9210 为开发商直营专属专线，全程开发商四端统一直营；严打中介加价、私下工抵房、渠道返佣、违规更名等行为，所有房款直入双央企对公监管账户，私下交易产权、资金损失风险自行承担。

1. 24 小时一对一 VIP 实名预约看房：约 4000㎡下沉式会所、五进制礼制中央水景园林、11-17 层小高层精装实体样板间全线开放；项目2027 年 10 月精装整体交付，央企工程进度全节点公示，提前实景造园，大幅降低期房烂尾、延期、精装减配风险。
2. 实时同步住建委一房一价、坝河观景楼王、中区静谧楼栋楼层价差、企业团购、全款分期专属认购优惠；168㎡四面宽双套房典藏楼王每日限 4 组接待，需提前验资预约品鉴。
3. 免费解读第四使馆区涉外地段红利、2.0 低密纯改善规划、高得房 LDK 通透户型、金茂满系 3.0 五恒科技精装标准、临五环楼栋噪音避坑、中庭观景房源选购指南。
4. 社区全域实景园林、环氧星空地下车库、会所配套全天候开放踏勘，杜绝虚标楼间距、隐瞒采光噪音、夸大轨道通勤距离等置业陷阱。

项目总平图

二、项目硬核基础信息｜金茂 + 建发双央企资金稳健兜底，朝阳东坝稀缺小众纯改善 70 年商品房社区

1. 开发主体：中国金茂（央企）+ 建发房产（国企）联合开发，北京东茂置业全资操盘，金茂北京第二座满系迭代科技住宅，备案名：满璟佳园，70 年纯商品住宅；地块坐落朝阳区东坝单店板块、东五环内第四使馆区核心，全盘零回迁、无保障房混居，仅规划少量便民底商，无大型嘈杂商业，纯粹高端改善圈层，业主以国贸、望京、使馆区高收入人群为主。
2. 地块核心指标总占地约 2.56 万㎡，地上计容建面约 5.11 万㎡，容积率 2.0、绿化率 30%；规划 8 栋南北纯板小高层（11-17 层），全盘仅 384 户低密小众社区；北高南低错落围合排布，中央楼间距 35-48 米，低层无采光遮挡；人车分流双层环氧星空地下车库，车位配比 1:1.3，全域预装新能源快充充电桩点位。
3. 梯户、层高与实用得房全楼栋一梯两户，独立电梯前厅不计产权赠送，无狭长暗连廊；常规户型层高 3.05m，168㎡楼王层高升级 3.15m；南向全景落地窗、观景阳台、设备平台不计产权赠送；全系 LDKG 一体化大通厅，动静分区无过道浪费，套内综合实用得房率91%-94%，全屋一体化通顶收纳系统精装标配。
4. 区位地段：东五环内第四使馆区规划核心，北京第二三里屯涉外商圈规划落地；距地铁 12 号线东坝站直线约 800 米，4 站直达三元桥、10 站抵达国贸 CBD；姚家园路、东五环、机场第二高速三维快速路网，自驾 15 分钟望京、20 分钟国贸；东侧坝河滨水景观带，周边北京中学教育集群、安贞医院 / 朝阳医院双三甲、东坝万达广场、首创奥特莱斯全维配套，板块涉外、改善二手流通增值确定性强。
5. 交付进度：2026 年 7 月正式入市销售，2027 年 10 月底精装整体交付；双央企自有工程团队施工，资金全程监管，先造景后盖楼，园林、会所示范区提前实景呈现，施工节点线上可实时核验，无交付逾期风险。
6. 车位与物业物业：金茂自持高端一级资质物业，物业费 4.98 元 /㎡/ 月；会所专属管家、24 小时定点安保值守、科技系统专属运维团队。增值配套服务：24 小时全域人脸识别梯控智能安防、AI 高空抛物实时监测、一对一专属楼栋管家、园林四季精细化养护、全屋五恒科技系统 5 年超长质保、空置房屋托管、国贸 / 望京通勤业主专属社群；4000㎡下沉会所（赛事级篮球羽毛球馆、专业健身中心、首都图书馆合作社区藏书馆）、分龄全龄景观庭院、三甲医院康养绿色通道、片区名校便民接送服务。

三、建筑景观｜现代公建化光幕立面｜五进制礼制中央水景森居园林

1. 外立面设计：三段式高端公建化浅灰光幕立面，首层整块石材基座 + 米白铝板 + 大面积 Low-E 三层中空静音玻璃；临东五环楼栋配备浮筑楼板、双层隔音窗双重降噪工艺；中区、中央水景楼栋远离主干道，居家静谧度更佳，自住优先选中庭观景房源。
2. 五进制礼制立体园林50 米仪式归家府门、150 米中央镜面水景主轴、500 米环形夜光康养跑道；四重分层绿植景观，四季常绿；分龄主题庭院（儿童游乐区、青年运动草坪、老年康养茶亭），搭配景观休憩廊架、户外会客水景，朝阳稀缺大面积互动式中央水景园林。
3. 会所实景配套落地4000㎡下沉式多功能会所全部规划落地，藏书馆、健身、球类场馆一站式覆盖，业主专属私享，不对外开放；沿街少量便民底商（生鲜、便利店、药店）满足日常基础消费。
4. 金茂满系 3.0 五恒十二大科技精装体系毛细管网五恒系统（恒温 / 恒湿 / 恒氧 / 恒静 / 恒洁）、全屋有线智能中控、分户中央空调、双向流除霾新风、全屋多级净水软水、同层静音排水；全屋 ENF 级母婴级低甲醛环保板材；阳台预留洗衣机上下水，独立家政间精装交付。

四、全系精装准现房户型｜116㎡起步三至四居梯度，高端改善全覆盖，总价 900 万 - 1500 万

2026 年项目成交均价 7.5-8.3 万 /㎡，小高层、样板间、会所园林可实地丈量套内、采光、坝河景观视野。

116㎡三居户型图

140㎡四居户型图

168㎡楼王四居户型图

【入门改善三居 116㎡ 三面宽三居两卫】

昱逸｜建面 116㎡，总价 900 万起约 10.8 米南向三面宽，三开间朝南，双卧全景飘窗，独立私梯前厅，LDK 通透大通厅，双卫干湿分离，主卧独立套间，适配三口、备孕二胎改善家庭，社区走量主力户型，得房率 91%。

【主流改善四居 140㎡ 四叶草均衡四居两卫】

昱境｜建面 140㎡，总价 1050 万起经典四叶草无过道浪费格局，四面采光，南北双阳台，双南向卧室，独立多功能书房可做茶室 / 儿童房，U 型中西双厨预留点位，适配二孩家庭，中区观景小高层，得房率 93%。

【典藏楼王四居 168㎡ 四面宽双套房大四居三卫】

昱玺｜建面 168㎡，总价 1450 万起约 14.8 米南向四面宽，3.15m 奢阔层高，双主卧套房设计，三卫全明互不干扰，贯通式巨幕观景阳台直面中央水景 + 坝河景观，独立家政间 + 储藏间，预留私家储物空间，一步到位适配三代同堂高净值改善，全盘稀缺中区楼王，综合得房率 94%。

金茂统一精装交付标准（全楼栋无分级减配）

入户：铸铝装甲智能子母门、独立电梯前厅、玄关一体化通顶收纳柜厨区：方太全套嵌入式厨电（烟机灶具、蒸烤一体机、洗碗机、垃圾粉碎机）、通顶定制石材橱柜、独立家政间上下水预留点位卫浴：杜拉维特、高仪国际一线洁具，主卧套间独立恒温浴缸、全屋智能壁挂马桶、干湿四分离石材淋浴区全屋柔光无主灯系统、通体岩板通铺客餐厅、实木复合卧室地板、三层中空玻璃全屋隔音降噪体系。

五、全维成熟顶配生活配套（规划 / 实景双落地，十五年公办名校闭环）

【交通｜800 米 12 号线东坝站 + 五环快速三维路网】

1. 轨道：距 12 号线东坝站约 800 米，步行可达，4 站三元桥、10 站直达国贸 CBD，换乘 3/14 号线串联望京、丽泽；远期第四使馆区涉外轨道规划落地，双轨出行。
2. 自驾：东五环、姚家园路、机场第二高速主干道，15 分钟望京、20 分钟国贸、25 分钟东单主城核心，无拥堵通勤路线。

【教育｜朝阳头部北京中学十五年公办集群】

周边白家庄小学汇景苑校区、北京中学一分校 / 三分校环绕，北京中学本部新校区 2027 年建成，完整小学 - 初中 - 高中连贯优质教育资源，纯正朝阳学籍（学区划分以当年朝阳区教委官方公示为准，开发商不承诺学区）。

【商业｜第四使馆区涉外全维商圈】

3 公里东坝万达广场、首创奥特莱斯；第四使馆区规划国际商业街、进口商超、涉外餐饮；下楼即达社区便民底商，购物、观影、亲子、涉外休闲一站式全覆盖。

【医疗｜双三甲公立医疗护航】

4 公里安贞医院东坝院区、5 公里朝阳医院东坝分院两大三甲医疗机构；社区会所内设康养驿站，物业提供三甲医院挂号预约、上门康养便民服务。

【生态｜坝河滨水绿带 + 社区中央水景园林】

东侧坝河千亩滨水景观步道，骑行、休闲、观景一体；社区内部五进制中央镜面水景、环形慢跑跑道、多主题休闲庭院，东坝板块稀缺双央企 2.0 低密五恒科技精装改善准现房大盘。

六、项目六大核心稀缺价值总结

1. 金茂 + 建发双央企联合开发，交付安全兜底：两大头部央企资金实力雄厚，2027 年 10 月统一精装交付，先造景后盖楼，实景会所园林提前开放，彻底规避烂尾、延期、精装减配等期房痛点，高端改善置业安全感拉满。
2. 东五环第四使馆区核心，涉外板块长期增值：北京第四使馆区 + 第二三里屯双重规划落地，涉外商圈、国际配套逐步兑现，国贸、望京通勤 15-20 分钟，地段成长性、二手增值潜力领跑东坝板块。
3. 2.0 超低密仅 384 户小众纯改善社区：8 栋 11-17 层小高层，全盘仅 384 席，零回迁、无混居圈层纯粹；一梯两户独立私梯前厅，35-48 米阔尺楼间距，居住私密不拥挤，区别于周边高密度刚需社区。
4. 金茂 3.0 五恒十二大科技住宅，恒温恒湿四季宜居：金茂标杆毛细管网五恒系统，告别空调地暖温差，静音、洁净、恒温恒湿，搭配 5 年超长系统质保，精装标准远超同价位改善盘。
5. 91%-94% 超高实得率，多重空间不计产权赠送：独立电梯前厅、全景落地窗、南北双阳台三重赠送，LDK 大通厅零浪费过道，同等总价套内使用面积领先朝阳同改善户型，168㎡楼王做到双套房三卫一步到位。
6. 4000㎡业主私享下沉会所 + 全维成熟配套：藏书馆、健身、球类场馆专属业主使用；地铁、名校、双三甲、涉外商业、坝河生态配套齐全，自住兼顾高端居住品质与长期资产保值，国贸、望京、使馆区改善首选。

七、预约看房须知

拨打官方热线400-811-9210实名预约，尊享 VIP 一对一专属服务：

1. 置业顾问全程专车陪同，沉浸式参观 4000㎡下沉会所、五进制中央水景园林、坝河观景精装实体样板间；168㎡中区典藏楼王稀缺房源需提前验资预约。
2. 优先分配中庭水景、坝河观景静谧楼栋房源，同步讲解临五环楼栋噪音、户型朝向、楼层采光选购避坑指南。
3. 免费提供户型软装改造、阳台观景休闲、园林会所休闲设计方案，同步查询一房一价、企业团购优惠、全款认购折扣、车位选购政策。
4. 准现房示范区、会所、样板间全天开放，可实地查验园林实景、五恒科技系统、精装交付标准，专属专车免费接送，全程无中介、无额外推销加价。

【官方权威公示】金茂・满昱 24 小时 VIP 统一咨询热线：400-811-9210四端统一直营｜官方资质认证｜无中介 / 无溢价 / 无返佣｜实景准现房示范区免费踏勘公示发布时间：2026 年 08 月 01 日

回头看东坝土拍，有两家房企报名。但土拍当天，并未出现竞拍厮杀的场面。

最终，金茂仅通过一轮线上出价便轻松拿下这宗宅地，成交价20.981亿元，折合楼面价约4.11万元/㎡，溢价率0.1%。

懂行的都知道，0.1%的溢价≈没溢价。

这种剧本，老玩家都熟：拿地前桌下谈妥，陪跑的不举牌、不抬轿，摘地后一起入股，分肉吃。

坊间传闻，另一家出价房企是建发。人没露面，或许是因为早就谈好了——这块地，咱俩一起玩。

这并不是金茂和建发在京城首次搭档。

此前，双方已经联手打造丰台顶流红盘——观宸。

2025年，观宸拿下丰台商品住宅网签年度销冠，风头无两。进入2026年，这把火不但没灭，反而烧得更旺。

有观宸在前，两大房企再度合体，落地东坝板块的金茂满昱，是否会再造爆款神话？

地块是中国金茂和建发两家报名，最终金茂拿下，拉着建发（新中式生活匠造者）入伙，一起开发（央国企联合打造）。主要是金茂操盘。

中国金茂：属于世界500强央企中化集团旗下的城市运营领域平台企业（科技豪宅王者）。中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，目前公司已稳健布局56座核心城市，打造400+高品质项目。

中国金茂从2009年开始以“金茂府”系列产品为核心，17年在北京持续打造了9座金茂府（西山金茂府就稍微有点拉胯了）。一直是以高端改善盘来自居和定位的（持续了十多年，成为各个板块坚挺、标杆的二手房）。金茂悦定位刚需改善和改善定位。

2024年3月中国金茂在之前金茂府的基础上，重新升级产品。发布了“金玉满堂”全新住宅产品系矩阵。各个代号代表不同的定位。后续基本是根基板块特征选取对应的昌产品系。

这次东坝的金茂满昱选用了“满”系产品。属于轻奢公寓大平层的概念。专门针对城市中坚/悦己派。产品的特征是自在丰盈、高颜高定。其中褡裢坡的金茂满曜就是其中真实样板（现在的大门、园林、会所是现成的，楼栋正在建设中）。

属于东坝整个大的板块的第一个好房子项目，还是定位金茂的满系产品（基本是之前豪宅的品质，用在了刚需改善和改善产品上）。

总之：央企金茂联合建发打造的金茂“满”系产品，整体品质可参考朝阳褡裢坡的金茂满曜产品系。

4.1.1、与北熙区对比

北熙区属于地铁上盖，北京市属国企开发的地铁上盖项目。定位刚需和刚需改善。京投下属地产开发平台企业，由于连年亏损，因此推出房地产开发，移交至京投进行北熙区的后续开发。因此这里烂尾倒是不至于，但是之前已经延期交付，并且各种维权信息也是此起彼伏。

特别是地铁车辆段已经成型，限制了地铁上部分的发挥。之前的TOD概念，看着很时髦，实际上是下面地铁存在导致的无奈之选。

综合对比：金茂满昱开发商口碑和产品系上是优于北熙区。

4.2、小区布局（备案名：满昱佳苑）

小区受限于地形特征，长条形地块，采用南侧和北侧是并排式，中间部分是点状布局。整体园林分布在楼栋之间。楼王位置是4号楼。整体是以12-17层小高层为主。比周边的高层楼底了一丢丢。

4.2.1、与北熙区对比

北熙区地三块的的大型地块，一共分为六期开发。目前在售的是图中标识的五期部分。一期和二期已经交房。剩下现房在售。地铁上部分是整体向东南倾斜，并排式布局。受限地铁上的地基，因此这里虽然号称升级了四代宅元素，仅仅是增加了外置阳台，其他没什么大的变化。

综合对比：小区布局方面相差不是很大，甚至北熙区的并排式还是优于金茂满昱的点状布局。

4.3、小区参数特征

北熙区属于地铁上盖项目，地基各种限制条件，限制了其发挥（想要升级好房子，也只能憨憨口号）。金茂满昱看似成熟板块，但是由于周边劣势太多（垃圾回收站、高压线、东五环噪音、南侧殡仪馆、政策性住房包围等等），影响小区品质。保利天汇当年属于典型画饼区域，目前也就是地铁通了，剩下的还需要比较长时间的建设落地。

①、区域楼面价：比2021年的北熙区的楼面价降低了20%，北熙区由于地铁上盖，只能京投独家开发，没有竞争，因此楼面价没能体现出当时的真实的市场价格（京投是在当时环境下，相对低价拿地。但是地铁上盖限制了其发挥），比保利天汇楼面价5.67万/平米（这个才是区域真实的楼面价）降低了27%。

②、小区规模：金茂满昱与保利天汇单个地块的规模相当，相对比较适中，总户数在400户左右。而北熙区绝对属于大盘（分为多期开发。总户数达到3000多户，即使三期也接近金茂满昱的两倍了）。容积率方面金茂满昱优于北熙区和保利天汇。停车位都是常规的1:1.2。都是以小高层为主的小区。

③、小区定位：小区的户型面积段定位方面，北熙区是72-136平米（偏刚需和刚需改善，小户型是一层三户）。保利天汇是97-170平米（偏向刚需改善和改善，一层两户布局），金茂满昱116-168平米（一层两户的布局），更偏向改善的定位。层高方面虽然之前的北熙区和保利天汇都是3米，。但是后来者的金茂满昱直接升级3.05-3.15米。物业服务方面明显保利天汇与金茂满昱属于一个档次，北熙区稍微弱了一丢丢。

4.4、园林&楼栋

4.4.1、大门

小区的大门属于金茂满系的标志性大门设计，艺术感拉满（实际的效果可参考南侧朝阳褡裢坡的金茂满曜）。

小区设置了66米长，6.6米高的艺术大门，采用竖向金属格栅+景松水景组合。采用类似金茂满曜的白色金属质感立面，综合了乌金琉璃，学府人文气息的耶鲁蓝、陶板等元素（使用的是非遗工艺和奢石打造）。在大门方面金茂和建发的做法相类似，都是花大力气做出特色（金茂是现代简约艺术风格，建发是新中式风格）。

可以参考金茂满曜的大门效果

总之：金茂满昱的大门从效果图上与现在实物的金茂满曜高度相类似。艺术感十足。放到整个北京也绝对是品质+颜值双担当。实现了艺术归家的第一步--大门做到了。

4.4.1.1、与北熙区对比

北熙区的一、二期已经交付，大门的实物效果还是比金茂满昱的差一点（虽然金茂满昱还处于图纸阶段，可以结合效果图与金茂满曜的实物展示可以感受到未来交付的实际效果）。

大门综合对比：金茂满昱优于北熙区和保利天汇。

4.4.2、园林

小区依然是采用了金茂传统的做法，“先造景，后建楼”（常规小区是先造楼，后补充绿化）。以景观为骨架对小区进行规划设计。结合小区周边的景观，打造首创“无界双园”生态底盘（社区外部号称万亩公园、社区内部约1.6万平米园林）。

整体打造150米长的贯穿社区南北的景观中心水轴。形成【一水三桥五庭四境】的园林体系。园林面积达到1.6万平米。最大楼间距达到71米（有利于园林景观的发挥）。

五庭山林秘境：全龄沉浸式自然场景，园林打造「观山、揽星」等多重主题庭院。

在小区的东北方向做了下沉庭院，并且把这里的地势做了抬高处理。同步阶级了垃圾站的影响，比垃圾站高不少。

社区设置了4000平米的观山森屿会所（包括了：1号楼和2号楼设置架空层，扩大了活动空间），是北京首个双馆双营落地社区（图书馆+运动馆双馆运营）。

高端会所大堂

会所入户前厅采用穹顶挑高设计，大理石通铺、艺术雕塑、室内造景组合，对标五星级酒店大堂质感。

首都图书馆合作专业藏书馆（艺文咖啡吧，藏书区、休闲水吧一体化），空间高挑宽大，把微缩版的图书馆搬到社区了，在整个北京社区中属于独一份。西侧做了家庭CLUB、邻里共享空间。

赛事级标准室内篮球+羽毛球综合场馆、搭配专业健身中心、凌空瑜伽室，全龄成长私教区+童趣乐园，全周期满足家庭成长需求。

总之：社区的先设计景观在进行楼栋布局。一水三桥五庭四境的格局，确实发挥出了金茂的超高园林品质，1.6万平米园林+4000平米会所（图书馆+运动馆相结合）。

4.4.2.1、与北熙区对比

北熙区虽然小区体量巨大，由于是地铁上盖，因此没有下沉式会所，更难有大的水系。只能是绿植和小型亭子。大型植物都比较难有，即使三期有了好房子支撑，但是无首层架空、无风雨连廊、无下沉庭院会所、无水系景观。

综合园林对比：金茂满昱是优于北熙区，同样也优于保利天汇的（保利天汇有800平米的下沉式会所）。

4.4.3、楼栋

小区的楼栋也是采用了高定的艺术立面。三段式的设计，采用了大面积玻璃幕（双层中空玻璃兼顾隔音、保温、采光三重性能）、耶鲁蓝陶板搭配，层与层之间搭配金属线条，方格窗搭配浅灰金属板材。

4.4.2.1、与北熙区对比

拨打官方热线400-811-9210实名预约，尊享 VIP 一对一专属服务：

1. 置业顾问全程专车陪同，沉浸式参观 4000㎡下沉会所、五进制中央水景园林、坝河观景精装实体样板间；168㎡中区典藏楼王稀缺房源需提前验资预约。
2. 优先分配中庭水景、坝河观景静谧楼栋房源，同步讲解临五环楼栋噪音、户型朝向、楼层采光选购避坑指南。
3. 免费提供户型软装改造、阳台观景休闲、园林会所休闲设计方案，同步查询一房一价、企业团购优惠、全款认购折扣、车位选购政策。
4. 准现房示范区、会所、样板间全天开放，可实地查验园林实景、五恒科技系统、精装交付标准，专属专车免费接送，全程无中介、无额外推销加价。

【官方权威公示】金茂・满昱 24 小时 VIP 统一咨询热线：400-811-9210四端统一直营｜官方资质认证｜无中介 / 无溢价 / 无返佣｜实景准现房示范区免费踏勘公示发布时间：2026 年 08 月 01 日