黑龙江
7月31日，阿里拍卖上结束了一场豪宅拍卖。 柳州市高新五路21号荣和天誉18栋271，一套264.24平方米的大平层，5个人报名，19次加价，有竞拍者一次加价20万元。 最终430.797万元成交，单价1.6303万元/平方米。
同一天，同一个法院——钦州市中级人民法院——还拍了另一套房子。 静兰路38号中海天钻，247.25平方米的大平层，起拍价172.081万元，成交价259.681万元，单价1.0503万元/平方米。
两套房子，同一个主人，一个叫杜某某的人。 一个人坐拥两套河东黄金地段的大平层，确实算得上大佬。
430万这个数字，放在柳州不算低。 但荣和天誉这个小区，去年7月二手房均价约19213元/㎡，三期甚至到过21655元/㎡。 今年一季度挂牌均价也在17595元/㎡左右。 法拍成交价1.63万，比市场价低了那么一截。
荣和天誉的房子在法拍市场上并不少见。 今年5月6日，同一个小区的乙区1栋27-1号，178.43平方米，起拍265.088万元，3个人报名，29次加价，301.488万元成交，单价1.6897万元/㎡。 那套房子原主人是柳城县一个副局长。
4月9日，12栋29-1，146.68平方米带一个车位，起拍186.7万元，6个人报名，149次出价，241.3万元成交。 刨掉车位，单价也超过1.5万。 那套房子厨房阳台和次卧卫生间还有漏水。 漏水都有人抢。
去年7月，荣和天誉一套117.94平方米的房子拍出200.4748万元，单价1.6998万元/㎡。 同一栋楼2024年还有一套178.43平方米在11楼，242次加价，331万元成交。
但也不是所有荣和天誉都能拍出去。
今年2月，乙区三期9栋一套234.96平方米的大平层首次拍卖，起拍488万元，折合单价约2.08万元/㎡，无人报名。 4月二拍，降价60万到428万元，折合1.82万元/㎡，还是没人要。
那套房子的业主买入价500万元，装修和家具又花了100多万，总共超过660万元。 拍卖还附送车位和全部家具家电。 660万买进，428万起拍没人接手。
荣和天誉这个小区，2013年首期开盘，号称柳州头排江景“顶豪”。 9栋是2019年下半年推出的，当时均价超过2万/㎡。 到现在交房刚过五年。
为什么有的房子抢着要，有的降价也没人碰？
荣和天誉有两样东西是柳州很多楼盘没有的。 一线江景。 以及周边的三所学校——景行小学、十二中、柳州高中。 很多人买这里的房子，就是冲着这三所学校来的。
但江景和学区也不是万能的。 234平米的房子总价高，受众本来就窄。 1.82万的单价在柳州可以选择的范围太广了。 再加上9栋是头排江景，下午西晒，大玻璃窗，夏天热得像蒸笼。 景观好，住起来未必舒服。
再看中海天钻。 1.05万的单价，比荣和天誉低了将近6000块。 中海天钻的地段不差，河东CBD核心，旁边就是万象城和万达。 但它没有一线江景，也没有那三所学校。 在法拍市场上，商圈和品牌溢价，不如江景和学区来得实在。
法拍房市场的价格，往往比二手房市场更直接。 没有中介议价，没有装修滤镜，没有营销话术。 竞拍者出价，就是对这个房子真实价值的判断。
荣和天誉这次430万成交，不是最高，也不算低。 同一个人在同一天卖掉两套豪宅，一套1.63万，一套1.05万。 差出来的60多万，大概就是柳江的江景和那三所学校的距离。
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