北京
文/广州进深 严明会
7月30日，广州市规自局发布天河区至信路南侧AT1005069地块控规公示。
此次控规调整的目的只有一个：商改住。
AT1005069地块原为商业用地兼容商务用地，调整后，变身为二类居住用地。
用地面积12174平方米，建筑面积30435平方米，容积率2.5，限高80米。
地块体量不大，主打“小而美”，这也是当下广州土拍市场较为流行的卖地风向。
该地块位于天河区珠吉街道，至信路以南，珠吉路以东，一路之隔就是执信中学天河校区。
它还有个邻居，叫联投文津府。
这么一说，相信很多人都清楚地块的具体位置究竟在哪了。
在广州楼市，联投文津府也曾红极一时。
它是湖北联投进军广州的首个楼盘。
2022年10月，湖北联投以底价32.11亿元竞得天河沥青搅拌厂地块，成交楼面价达38992元/㎡。
当时并没觉得这个楼面价有多高，毕竟旁边牛奶厂板块的几个二手盘挂牌价普遍都去到8-9万元/㎡，还有不少10万+，非常疯狂。
如今回头再看，近4万元/㎡的地价，放在那个地段，着实不低。
所以联投文津府开盘前，吹风价一度吹到7-8万元/㎡。
但2023年9月首开时，最终开盘价“6字头”，官宣“劲销8.9亿元”。
△ 图源：项目官微
就产品而言，整体可圈可点。
联投文津府定位改善，户型为建面约110-165㎡全南向大平层。
整个小区，共有7栋住宅，约500户，容积率2.7，是个相对舒适的中小型社区。
但项目自开盘以来，销售表现始终平平。
截至目前，项目累计网签224套，成交金额18.04亿元，卖了三年收回不到六成地价款。
至于原因：
一方面，其大户型高总价的产品定位，在很大程度上限制了客户群体。
另一方面，虽带了天河的光环，然而项目地处偏僻，距离最近的地铁站超过3公里。
附近也无大型商业，日常生活所需基本依靠社区底商。
就客群来说，购买联投文津府的买家大部分是看中教育。
据早前媒体报道，该项目业主子女有70%的中签率就读执信中学，剩余保底天河外国语学校（缦云校区）。
△ 执信中学
联投文津府项目开发主体为广州联楚置业有限公司（以下简称“联楚置业”）。
该公司成立于2022年11月，公司经理为黄勇。
进深君注意到，2025年3月至今，联楚置业经理频繁更换，从倪恒文到方显平，再到如今的黄勇。
一系列人事变动，很难说不会对项目经营思路、推盘节奏等产生一定影响。
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