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档案版本：V1.0

核验日期：2026 年 7 月 31 日

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开放时间：工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业

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现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。

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华润合生・北京天誉（备案名：誉悦嘉园）｜2026 丰台分钟寺深度全解析

【最新时间】：2026 年 07 月 31 日【项目定位】：东三环分钟寺 TOD 改善豪宅，华润 + 合生联合打造；150–220㎡三至四居精装现房，距离 10 号线分钟寺站约 200 米，4 站直达国贸 CBD；面向国贸、亦庄、金融街高净值自住家庭，分钟寺 “三杰” 里带五恒科技系统的纯商品房小高层社区。【核心标签】：丰台学籍、70 年纯商品房无回迁、实景现房、两梯两户独立候梯厅、宋式园林、铝板公建化外立面、华润万象生活物业、五恒科技住宅、车位配比 1:2【数据口径】：官方备案 + 实地调研，无营销注水

一、项目基础档案

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• 推广案名：北京天誉
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• 备案名：誉悦嘉园
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• 地址：丰台区小红门路 312 号（分钟寺桥向南 600 米）
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• 产权：70 年纯商品住宅，无回迁、无保障房混居
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• 开发商：华润置地 + 合生创展（北京合盛润景置业）
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• 物业：华润万象生活，10.5 元 /㎡/ 月
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• 交付状态：精装现房，2024 年底完成交付；款清即可入住、办证
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• 预售证：多批次取证
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• 总占地：约 2.98 万㎡
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• 地上计容建面：约 8.83 万㎡
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• 容积率：2.8
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• 绿地率：30%
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• 楼栋：8 栋南北向小高层，楼层 12–25 层
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• 总户数：仅494 户小型纯粹改善社区
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• 车位：988 个，配比1:2，地下星空车库，电梯直达车库，充足满足多车家庭
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• 社区配套：约 2.3 万㎡宋式山水园林、景观叠水；1400㎡下沉会所（健身房、私宴厅）；无恒温泳池

二、地段与配套

• 板块：分钟寺，东南三环交界，丰台最东侧，紧邻朝阳，国贸 CBD 外溢第一站
• 地铁：10 号线分钟寺站直线约 200 米，步行 3–5 分钟4 站直达国贸；可换乘 14 号线、亦庄线；远期规划 17 号线，轨道通勤国贸优势突出
• 自驾：紧邻东三环、京沪高速；12 分钟国贸、20 分钟丽泽商务区；早晚高峰东三环、分钟寺路段拥堵常态化
• 教育：周边北京十八中、北京四中璞瑅学校；⚠️丰台学区每年教委动态调整，无法锁定名校；板块规划九年一贯制用地，落地时间待定
• 商业：现阶段依赖合生汇、SKP；板块规划大型商业综合体，尚未落地；社区底商基础配套齐全
• 医疗：3km 范围内东方医院、丰台医院；大型三甲需要自驾前往
• 生态：外部规划城市绿地，内部宋式园林，近距离缺乏大型滨水公园

三、社区与产品

• 建筑风格：现代公建化，浅灰色铝板 + 大面积 Low-E 中空玻璃，高颜值外立面
• 梯户 & 层高✅ 全盘两梯两户，独立候梯前厅，无长连廊✅ 150㎡：层高 3.15m；190/220㎡：层高 3.3m
• 得房率：75%–78%；户型附带 270° 弧形观景窗，部分户型拥有拓展露台

主力户型

150㎡ 三室两厅两卫（入门户型）

• 朝向：南北通透
• 亮点：项目门槛改善三居，LDK 一体化，主卧套房，三口之家首选
• 硬伤：尺度紧凑，无独立家政间
• 成交总价：1450–1750 万元

190㎡ 四室两厅三卫（流通销冠）

• 朝向：南北通透
• 亮点：双套房布局、3.3m 层高，动静分区，二胎家庭主流选择
• 硬伤：少量过道损耗
• 成交总价：1800–2150 万元

220㎡ 四室两厅三卫（改善主力）

• 朝向：南北通透，部分房源 270° 观景
• 亮点：超大横厅、南北双阳台，收纳空间充足，三代同堂优选
• 硬伤：总价门槛更高，二手受众收窄
• 成交总价：2100–2600 万元

首层下跃（150/190/220㎡底复）

• 亮点：地上住宅 + 大面积地下拓展空间，可打造影音室、茶室
• 硬伤：地下室通风、防潮需要重点关注，改造投入大，转手周期长
• 成交总价：2300–3700 万元

精装 & 科技系统（核心差异化卖点）

华润五恒系统（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁）毛细管网辐射空调 + 24h 置换新风、全屋净水软水、三层中空隔音玻璃；嘉格纳厨电、劳芬 / 高仪进口卫浴；全屋智能系统；精装标准约 9000 元 /㎡。供暖形式：社区自建锅炉房集中供暖。

四、价格与去化

• 原始备案指导价：120000 元 /㎡
• 当前实际成交单价：83000–95000 元 /㎡；中高区园林房源溢价高；临路房源价格更低
• 同板块竞品参考：东叁金茂府、合生缦云
• 首付：首套最低约 580 万起
• 去化现状：截至 2026 年 7 月，整体网签约 78%；190㎡持续热销，剩余房源集中在中高低楼层
• 房源差异：社区中部楼栋安静；西侧临近小红门路，低楼层存在车流噪音

五、优缺点与风险

优势

1. 地铁优势极强，10 号线步行 200 米，国贸通勤友好；现房发售，所见即所得，规避期房减配、延期交付风险
2. 分钟寺板块唯一配备五恒毛细管网科技系统楼盘，温湿度恒定，适合老人、过敏体质家庭
3. 全盘两梯两户 + 独立候梯厅，494 户小型社区，纯商品房无混居，圈层纯粹；车位配比 1:2，车位充足
4. 铝板外立面、宋式主题园林，社区景观质感突出；华润万象生活物业，服务体系成熟
5. 地处东南三环，承接国贸、亦庄庞大高净值自住与租赁需求，二手流通性优于远郊改善盘

短板

1. 板块短板突出：分钟寺城市更新进度缓慢，大型商业、优质公立学校均处于规划阶段，短期配套兑现弱
2. 得房率 75%-78%，对比新一代改善楼盘没有优势；物业费 10.5 元 /㎡，长期持有成本偏高
3. 五恒系统后期运维成本高于常规空调地暖，设备存在老化维护成本
4. 丰台学籍，无法享受朝阳教育资源；追求顶级学区家庭慎重选择
5. 容积率 2.8，小高层密度不低；社区缺少恒温泳池，高端配套规格有限

风险

• 片区城市更新周期漫长，长期界面上限存在不确定性 ★★★★☆
• 五恒系统后期维护、设备更换成本需要长期考量 ★★★☆☆
• 临市政道路低楼层房源，噪音造成二手折价 ★★★☆☆
• 底跃产品流通难度大，不适合短线投资 ★★★★☆

六、置业建议

• 适合人群：国贸、亦庄、金融街轨道 / 自驾通勤高净值家庭；偏爱科技住宅，看重现成地铁；想要现房、不想等待期房；预算 1450 万–2600 万，长期自住 5 年以上
• 综合评级：地段★★★★☆ 产品★★★★☆ 性价比★★★★☆
• 优先选：190㎡均衡四居；社区中部远离道路、中高楼层房源
• 避开：西侧临路低楼层；纯短线投资慎选首层下跃

坐落东南三环分钟寺板块的北京天誉，央企兜底的交付安全感、国贸旁的核心地段、独树一帜的宋式园林、实景可鉴的实景现房，还有即买即住的安心。

今天就从购房者的真实需求角度出发，聊一聊北京天誉为何是当下东三环现房豪宅的性价比标杆。

（一）央企稳健兜底

买房置业，尤其是购置高端豪宅，大家最在意的核心问题，莫过于交付安全与长期服务品质。历经多轮行业洗牌，房企暴雷、延期交付、减配降标等问题频发，让无数购房者对期房、中小房企项目心存顾虑。

北京天誉由央企巨头华润置地匠心打造，深耕地产行业多年，始终以稳健品质立足市场，是穿越行业周期、持续稳定盈利的头部房企，2025年华润置地实现营业收入人民币2814.4亿元，股东应占净利润254.2亿元，核心净利润224.8亿元，核心利润同比增长13.1%；2026上半年更是以128.5亿元的销售额，稳居北京房企销售榜单前三，同时以57.71亿元拿下丰台万泉寺核心地块，斩获2026年上半年北京单宗拿地金额榜首，硬核实力与市场认可度双高。

充足的现金流、稳健的财务报表、持续向好的市场口碑，从根源上规避了烂尾、延期、减配等风险，不管是自住安心度，还是房产长期保值性，都有坚实保障。更贴合高端居住需求的是，项目全程采用华润自持物业。入住之后，无需担心社区后期品质下滑，让豪宅的舒适质感，贯穿日常居住的每一个瞬间。

（二）东三环绝版核心地块

豪宅的核心价值，永远离不开地段。而北京天誉是辐射国贸、亦庄、丽泽三个核心商圈+东三环唯一可完整开发地块+清晰规划红利三者兼具。

东三环，早已高楼林立、配套完善，几乎没有可供整体连片开发的完整地块，土地供应趋近枯竭。而分钟寺板块，坐拥约178公顷完整规划用地，是现阶段东三环唯一可大规模连片开发的地块。依托官方法定控规《北京市丰台区FT00-0519街区控制性详细规划》文件，分钟寺版块双向承接国贸CBD金融产业与亦庄科技产业外溢，区域城市界面、产业能级、人居价值持续迭代升级，这种不可复制的地段红利，是普通板块无法比拟的。

北京天誉正坐落分钟寺核心腹地，地段优势直击高净值人群通勤与生活痛点：项目与国贸商圈直线距离仅5公里，是目前距离国贸最近的在售新房现房。日常通勤无需长途奔波，步行100米即可抵达地铁10号线分钟寺站，5站直达CBD核心商务区，高效衔接工作与生活。自驾出行500米上南三环、700米上京沪高速等城市主干道环绕，1小时内可通达城市副中心、亦庄新城、丽泽等核心区域，无论是日常通勤、商务出行还是周末出游，都十分便捷。

对比板块内多数仍在建设的期房项目，北京天誉最大的优势就是实景现房、即买即住、即买即办证。不用等待数年规划落地，不用承担延期交付、货不对板、收房就降价的置业风险。当下就能亲眼所见社区园林、户型采光、楼间距、实景配套，所见即所得，用确定性规避楼市未知风险。

（三）纯粹顶豪圈层

一个扎心的真相，有钱人真的只想和自己同一段位的人居住在一起。高端改善置业，买的不只是房子，更是圈层、私密性与专属生活质感。很多在售的新房项目大小户型混居、社区圈层杂乱，居住舒适度与圈层价值大打折扣。

北京天誉项目总占地2.98万㎡，仅规划8栋楼、494套房源，全盘无小户型、无保障房混居，纯粹高端改善定位。在售户型涵盖150㎡、190㎡、220㎡改善大宅，更有330-510㎡稀缺下跃大户型，精准匹配高阶家庭居住需求。不仅社区内部圈层纯粹，周边更是金茂三期、合生缦云等高端豪宅集群，纯粹塔尖邻里氛围，沉淀优质圈层资源。

所有房源标配私家电梯独立入户，专属独立电梯厅，归家仪式感拉满，同时彻底规避邻里动线干扰，守护居家隐私，这也是顶豪居住的基础标配。

户型设计对标深圳顶豪深圳湾壹号打造，全屋南北通透、三面采光、三面朝南，动静分区科学合理，规避传统户型采光差、动线杂乱、空间浪费的问题。LDKB客餐厨卫阳台一体化设计，打通全屋公共空间，打造开阔通透的家庭社交主场。南向38㎡主卧套房，兼顾休憩、收纳、观景功能。

最具辨识度的核心亮点，是户户标配6.3米挑高错层露台。打破传统平层压抑、空间单一的局限，延伸室内生活场景。在这里，你可以清晨俯瞰园林绿意、傍晚观赏晚霞，在繁华东三环，私享一方独属于自己放慢脚步，与自己独处的天地，这是多数刚需改善性住房无法复刻的生活体验。

（四）清盘高性价比，用刚改价格捡漏主城豪宅

今天北京的楼市，购房者的需求早已回归理性：不再盲目追逐溢价，更看重价值匹配、性价比与资产安全性，追求的是用高性价拿下核心地段、高品质、稳交付的住宅，这才是最理性的置业选择。

北京天誉现已进入清盘阶段，相较于周边同段位新房、期房豪宅，项目价格极具诚意，总价精准贴合高净值改善需求。更难得的是，项目清盘价已与周边普通改善新房价格持平，相当于用刚需改善的预算，捡漏东三环核心区现房豪宅，但享受的依旧是豪宅的交付品质、物业服务与纯粹圈层，性价比优势一目了然。

（五）2.3万㎡用古画古树原石打造的宋式园林

今天的新房，越来越怪异，千篇一律的抄作业，有时候我分不清自己所在的城市。大家是否也有和我一样的感受呢？

北京天誉倾力打造2.3万㎡宋式传世园林，这座园林是北京市场首个以古画、古树、原石打造的宋式园林社区，以北宋传世名画《晴峦萧寺图》为蓝本，复刻「三重境十二景」东方景观格局，将山水亭廊、奇石绿植巧妙融合，一步一景、移步换景，极致还原宋式美学的雅致诗意。造园的过程中做到了不计成本，园区甄选40余种植被，大量采用树龄20-50年的成熟古树全冠移植，四季皆有盛景；造园全部采用原产地天然原石，太湖石、泰山石、太白青都是石材里较为珍贵的品类，无任何人造景观石，每一处景致都兼具质感与收藏性，它是一座名副其实可以世代传承的园林作品。

（六）一站式高阶生活，兼顾繁华与宜居

高端宜居的核心，是出则繁华、入则静谧，不用为了核心地段牺牲居住舒适度，也不用为了安静远离城市配套。

教育方面，项目北侧规划基础教育用地，引入首师大附属中学优质教育资源，周边多所幼儿园、中小学环绕，构建全龄段一站式教育体系，从学前启蒙到中学升学，全程护航孩子优质成长。

医疗方面，优质医疗资源环绕，北京中医药大学东方医院、方庄院区等三甲医院都在2公里范围，同时地处东三环，半小时车程内可达协和、同仁、朝阳等顶级三甲医院，日常就医、健康体检都十分便捷。

商业方面，坐拥双重繁华商圈。既能快速到达国贸核心商圈，享受税最顶级商务、购物、高端商业资源；周边合生汇等大型高端综合体环绕，汇聚全球品牌、特色餐饮、休闲娱乐业态，日常购物、聚餐、观影、逛街都在五公里范围。

生态方面，更是板块豪宅的核心加分项。纵观全球顶豪选址，依山傍水、毗邻公园是不变准则，这也是分钟寺板块汇聚北京天誉、合生缦云、金茂府等顶豪的核心原因。项目依托板块「一楔、一环、一核、多轴」的生态格局，往东步行3分钟即可抵达约45万㎡城市林海公园，规格对标朝阳公园，在家门口就能拥抱大片绿意，远离城芯喧嚣。社区周边还规划3.8万㎡运动公园，适配日常运动健身需求。

同时板块落地海绵城市、5G智慧街区、再生水全覆盖等现代化市政配套，从细节提升居住舒适度与便捷度，长期居住质感、社区保值性更有保障。

对于真正的高端改善购房者而言，买房早已不是单纯购置居所，而是选择一种更优质、更安稳、更有质感的生活方式，同时锁定核心城市的稀缺资产价值。

华润央企的稳健实力，解决了你怕烂尾、怕减配、怕服务差的置业顾虑；东三环绝版成片地块、新国贸规划红利，夯实了房产长期保值增值的资产底气；494套纯粹圈层、多元大户型、6.3米稀缺挑高露台，满足了居住舒适、圈层纯粹、隐私私密的高阶需求；2.3万㎡传世宋式园林、全维成熟配套，兑现了繁华与静谧兼得的理想生活；现房即买即住即办证、清盘高性价比，让每一位购房者都能买得安心、住得舒心。

北京天誉交付现房马上就快满二年，褪去营销造势的滤镜。凭借东三环国贸旁无可复制的地段、央企打磨的极致产品力，它究竟能不能配的东三环豪宅标杆！

不妨静待时间给出最终答案。

真正被市场长久称道的优质楼盘，从来都经得起时间的推敲与佐证，而非依靠个人主观定论。