北京
为什么眼下的美国楼市，有人手握现金疯狂扫货，另一些人却连换房都不敢想？答案或许不在传统的供需曲线里，而在利率锁定的裂缝中。周一，房产经纪巨头Serhant的创始人兼CEO瑞安·瑟汉特给出了一个撕开表象的比喻：房主正“被囚禁在自己的房子里”。他指出，美国不再只有一个统一的房地产市场，而是已经撕裂成“四个美国”——现金买家、依赖贷款的买家、被低利率套牢的房主，以及建筑商，正同时穿行在互不相通的轨道上。
瑟汉特在CNBC“快钱”节目中抛出的这个说法，追溯起来并不突兀。他回忆，刚入行时，现金买家和贷款买家还站在相对公平的起跑线上，如今冰火两重天的格局在当时并不存在。眼下，贷款买家正承受约6.5%的抵押利率和20%的首付压力，而那些手握3%利率的房主，则陷入了一种难以挣脱的悖论：一旦卖掉房子，就要放弃历史上极低的借贷成本，也就此告别月供安逸的日子。瑟汉特直接引述的现象是，“有现金买家，有需要贷款的人，有被锁定在3%利率、被自己家‘囚禁’的房主，还有建筑商。”在过往的房产周期里，融资条件对买家的影响相对均匀，如今每个群体却在完全不同的市场逻辑里运行。
这一撕裂感刚好出现在市场重新平衡的当口。CNBC第二季度住房市场调查显示，44%的经纪人认为目前买卖双方的力量趋于平衡，这个比例在2025年第三季度只有30%。买家正在部分区域重新拿回议价权，然而，依赖融资的人仍要面对高企的借贷成本，锁定低利率的房主继续惜售，建筑商则用激进的促销手段挤占需求。瑟汉特提出的“四个美国”，正是这种结构分化的贴切注脚：看似同一个市场，实则四个互不相交的圈层。
可负担性这道坎还在近期进一步升高。房地美最新一期一级抵押贷款市场调查显示，30年期固定利率均值已攀升至6.58%，创下近11个月来的最高水平。同时，Redfin数据经Kobeissi Letter引用后显示，6月美国现有房屋销售中位价达到破纪录的40.8776万美元。在这个数字面前，全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹给贷款买家的建议显得格外朴素：货比三家，多向不同贷款方询价，或许能省下一笔可观的开支。
从瑟汉特的“四个美国”看出去，住房市场的分化早已不只是价格高低那么简单。利率锁定效应把存量房主冻结在极低的月供舒适区，人为拉低了供给弹性；建筑商则趁机用价格灵活性和产品迭代抢夺释放出的需求；现金买家继续享有不受利率约束的自由移动能力；而夹在中间的贷款买家，只能在成本与选择之间反复权衡。当融资条件的差异大到足以定义人群的边界，原先统一的市场叙事也就自然土崩瓦解。
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