“一天没住过，要补缴大半年物业费” 昆明一小区业主接房遇僵局

“房子还没交到我手上，我一天都没有入住、没有享受物业服务，凭什么要承担交房之前的物业费？”市民杨先生向都市时报反映，自己购买了春城书院商品房，办理接房手续时，物业公司要求他缴纳接房前大半年的物业费，否则不予交房。杨先生多次与物业工作人员沟通协商，但物业方坚持原要求，协商陷入僵局。

争议一：业主需承担接房前产生的物业费吗

据杨先生介绍，他于2021年购买了昆明大公融滇置业有限公司开发的春城书院商品房。2023年末至2024年初，开发商通知交房，但他验房时发现房屋多处没有达到交房要求，小区景观喷泉区域还是未施工的水塘，因此当场拒绝接房。直至今年6月，小区花园初步成型，杨先生决定去办接房手续，却被物业公司要求补缴大半年的物业费，否则不予交房。杨先生对此难以认同，双方多次协商未果。他认为，物业费的缴纳应当从房屋正式交付、业主实际接收房屋之日起计算，交房前产生的相关物业费用，不应由业主承担。

记者就杨先生反映的情况，致电春城书院物业——碧桂园物业品牌负责人核实。该负责人表示，公司通过正规招投标流程入驻春城书院项目，于2025年3月12日正式收到中标通知书，随后进场开展物业服务。物业同时提供现场图片佐证，其入驻初期小区环境杂乱，遍地建筑垃圾，燃气未通，整体处于未完工状态。

对于物业费起算时间，物业解释道：“2025年3月至10月期间，我方全程无偿开展园区物业服务，其间完成建筑垃圾清运、园区全域开荒清扫、公共设施排查整改、协调小区通气等多项园区运维工作，该阶段未向全体业主征收任何费用，物业费2025年11月才正式起算。”其表示，本次收费严格依照前期物业服务合同执行，相关收费标准明确，备案手续完备、合规合法。

针对本次物业费争议、园区配套整改相关问题，项目开发方融创·春城书院也出具了相关说明。开发商表示，物业进场一年半时间里，先后完成大量园区整改工作：2025年年初清运园区积存建筑垃圾26车，完成全园开荒保洁，排查公共设施问题252项并自行整改117项；协调完成小区燃气主管迁改,实现全体住户通气;分批更换小区水表,降低对业主居住生活的影响；后期自主修缮破损地砖、更新环卫设施，对外开放8000平方米中庭花园，并常态化开展水池清洗、公共区域清洁及社区便民活动。

争议二：房屋配套缺失可以交房吗

除强制补缴物业费的争议外，杨先生还反映，房屋交付时存在多处硬伤：室内水管尚未接驳到位，购房合同约定的精装配套如燃气管道、热水器均未安装，同步购置的地下车位仍未划线，完全不具备交付使用条件。

对此，开发商表示，已对物业上报的工程缺陷全部建档分类整改，2026年将会持续升级中庭景观、车库坡道、地下大堂、架空会所等公共配套，逐步补齐交付短板。开发商同时提出，园区安保、绿化、设施维保属于持续性公共支出，依据民法典相关规定，园区公共服务成本需由全体业主分摊。

律师说法：物业无权将补缴物业费作为交房前置条件

针对这起交房纠纷，本报记者咨询了四川明炬（昆明）律师事务所主任关亚兰律师。关律师表示，商品房买卖合同、物业服务合同分属两种独立法律关系：向业主交付合格房屋是开发商的法定义务，物业无权将补缴物业费作为交房前置条件。业主有权要求开发商正常交房，若物业拒办交接，可向住房和城乡建设局物业科投诉维权，至于物业费纠纷可后续单独协商、诉讼，不能以此捆绑交房手续。

关于物业费该不该收、从何时收取，关律师明言分两种情况：其一，楼盘未取得工程竣工验收备案表。这份文件是房屋合法交付、物业合法开展服务的基础，若无此文件，房屋不具备交付条件。配套不完善情况下，物业无法提供完整安保、保洁、绿化等标准物业服务。依据《物业管理条例》第四十一条，因项目配套缺失、未达交付标准导致业主合法拒收房屋的，交房前物业费全部由开发商承担，业主无需缴纳。

其二，项目已取得工程竣工验收备案表，物业正常管理小区，若因业主自身原因拖延收房，不能以未入住为由拒缴前期物业费。业主可先正常收房，仅缴纳收房当日起的物业费，此前费用争议另行维权。

对业主反映的地下车位至今未划线、无法交付情况，关律师补充说，住宅物业费与车位管理费独立计费，因车位尚未完成交付、业主无法使用，业主无需承担车位对应管理费；同时因开发商逾期交付车位，已构成合同违约，业主有权要求开发商明确车位交付的具体时限，并依据买卖合同索要相应违约赔偿。

值得注意的是，物业、开发商两方说辞均仅聚焦物业服务投入、收费流程合规，但对核心争议点——是否已取得工程竣工验收备案表未作回应。开发商提及2025年10月完成物业备案，但该备案仅为物业公司入驻、收费资质备案，与房屋合法交付必备的工程竣工验收备案表分属两套独立手续。两份回应均未披露项目整体工程验收状态，也未针对室内精装缺失、地下车位无法交付问题，明确施工完工节点与逾期违约赔付方案，暂无官方材料可证实项目已达到法定交房标准。记者将继续关注此事进展。

来源：都市时报

责任编辑：李金琼