北京
核心优质地块正在倒逼买家加快入市。
中房报记者 付珊珊 上海报道
7月28日，上海土地市场迎来下半年首场土地出让，保利发展成为主角。
当日上午，保利发展联合华润置地以161.2亿元竞得杨浦八埭头地块；下午，其又与徐汇城投联合以70.6亿元摘得徐汇康健地块。两宗地块总地价接近232亿元，溢价率均超过20%。至此，保利发展今年在上海已累计拿下6宗地块，总拿地金额稳居上海房企首位。
在不少业内人士看来，作为下半年首场土拍，3宗地块拍出两个“地王”，也为下半年上海楼市奠定了全新价值锚点。
补仓核心区 保利的“阳谋”
从年初至今，保利发展在上海的拿地路径清晰可见，即核心地块不惜溢价拼抢，潜力板块择机底价“捡漏”。此次斩获的杨浦内环、徐汇康健两宗地块，加上此前拿下的长宁内环内纯宅地、虹口欧阳路地块，四宗核心区项目构成了保利发展今年在上海的土地底盘。
这一节奏与其年初设定的战略一脉相承。保利发展董事长刘平此前明确，公司2026年计划经营投资总额1664亿元，其中土地投资850亿元至1000亿元。“相信今后几年，保利发展会一如既往地保持积极的投资强度。”这一表态在今年保利发展的拿地节奏中得到了充分印证。
但在战略布局之外，上海市场的销售压力同样是重要推手。过去数年，保利发展虽稳居全国销售榜首，在上海却始终与销冠失之交臂，长期位居第二。2025年，其排名滑落至第三；进入2026年上半年，差距进一步拉大。中指院数据显示，今年上半年华润置地、招商蛇口在上海的全口径销售额分别为289.5亿元、263亿元，而保利发展仅录得155亿元，同比降幅接近40%。
销售下滑与可售货值直接挂钩。2025年，中海、招商、华润三家在上海的拿地金额均超200亿元，保利仅为147亿元，这直接导致其2026年推盘后劲不足。更关键的是，保利在上海缺乏新的“爆款”项目。2025年上半年，单盘销售71.53亿元的保利世博天悦曾助其短暂登顶；而今年上半年，贡献最高的珺园项目仅实现27.97亿元销售额。
从更加微观的角度来说，保利发展已经在杨浦区布局多个项目，此次拿下杨浦八埭头地块，抬高区域内楼板价，对其版块内现有在售项目也是利好。
地王撬动预期 买家被迫提速
两宗“地王”的诞生，也在改写所在板块的价格预期。
杨浦八埭头地块周边目前在售新房均价为12万元/平方米至14万元/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦测算，按当前溢价率推算，该地块未来售价至少需达15万元/平方米，杨浦滨江的产品力和价格天花板有望同步抬升。这一信号亦将沿滨江传导至陆家嘴、徐汇滨江等板块，形成价格预期的联动重估。
徐汇康健板块则已断供近五年，上一个新盘鑫耀中城当年均价仅10.45万元/平方米。此次出让的康健地块成交楼面价79072元/平方米，未来入市售价预计至少达到12万元/平方米。区域内积压已久的置换需求，即将迎来集中释放的出口。
“核心优质地块正在倒逼买家加快入市。”卢文曦表示，对于2000万元级别预算的改善型客群而言，当前市中心项目在价格上存在一定的窗口期，等待半年后如果市场持续回暖，新项目定价大概率进一步上调，届时购房成本将再度被提升。
尽管上海仍是全国高端住宅成交的高地，但“高认购率”与“高去化”之间正在产生落差。
据普睿数智数据，2025年上海总价3000万元以上、5000万元以上、1亿元以上新房成交分别占全国的50%、60%、70%以上；2026年上半年，总价1000万元以上高端住宅成交套数达4922套，继续领跑全国。
但市场分化也愈演愈烈。陆家嘴太古源·源邸认购率高达165%，但截至7月中旬网签率仅为27.78%。这说明市场热情和实际转化之间还存在距离。同样是市中心项目，6月开盘的中海·云锦华庭能达到90%去化率，中铁云璟外滩加推93套房源却因热度不够取消摇号，一个月仅卖出1套。
对此，卢文曦认为，下半年上海新房市场触底企稳的概率正在加大，土拍升温、机构乐观预期、刚需及改善型成交回暖等信号已相继出现。但也有业内人士表示，“面粉”贵了，但高净值客群规模有限，未来高端项目将不再是“拿了好地就能赚钱”的粗放逻辑。开发商必须从比拼地段，转向比拼对细分客群需求的精准把握和产品力。同质化严重或定价过高、产品无亮点的项目，即便在核心区也可能面临滞销风险。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
