上海
01
全国房价进入调整周期，悉尼房价或将大幅下挫
澳洲楼市正迎来多年来幅度最大的一轮调整。澳大利亚业内极具影响力的地产分析师发出警示：本轮房价下行绝非短期小幅回调。Cotality 研究总监 Tim Lawless 预测，全国住宅价格整体或将下跌约 10%，而悉尼的跌幅会更大。
Lawless 的悲观预测与部分机构观点相呼应。
国际投行摩根士丹利（Morgan Stanley）同样预计，房价从高点到低点的累计跌幅约 10%。各大银行等主流机构则预判跌幅相对温和，区间介于 4% 至 8%。
拥有澳洲地产研究资深从业经验的 Lawless，在《澳大利亚人报》播客节目《The Money Puzzle》中表示，自住业主与房产投资者应当做好心理准备：本轮房价回调幅度至少持平前两轮下行周期。澳洲楼市曾在 2022 年、2017 年两轮调整中，房价均回落约 8%。
他指出，伴随今年加息落地，住宅市场的购房负担能力已经触及临界点。
“中东地缘冲突进一步放大市场压力，随后出台的联邦预算案更是雪上加霜。”
Oliver Hume Property Group 首席经济学家 Matt Bell 分析，周三公布的消费者物价指数（CPI）显示，6 月年度整体通胀率从 4% 回落至 3.8%。数据变化或将使得澳洲储备银行（RBA）选择维持利率不变，但房地产市场依旧会持续降温。
Bell 预计，降息窗口最早将出现在 2027 年下半年。
“市场降温趋势已经十分明确，这一态势或将持续至利率预期企稳，即便未来 12 个月都不会迎来降息。只有当购房者能够稳定预判自身借贷额度与预算，楼市才有望触底企稳。”
Cotality 每日住宅价值指数显示，悉尼、墨尔本、布里斯班与阿德莱德房价现已转入下跌通道。
Lawless 认为，未来数月悉尼或将承受最猛烈的价格回调。
“悉尼购房负担压力突出，市场韧性偏弱，所以悉尼楼市风险最高。”
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 持有相似看法。他表示，受购房承受能力制约，悉尼有望成为各州首府城市中房价跌幅最大的市场。
与之形成对比的是，墨尔本过去五年房价长期横盘，缓冲空间更大，或可避免深度下跌。
迄今为止，西澳大利亚是唯一尚未陷入住宅市场下行的州，但 Lawless 认为珀斯楼市难以独善其身。
“多数首府城市市场已经走弱，未来几个月珀斯大概率会跟随其他首府城市进入调整通道。”
他提到，参照过往周期规律，全澳仅剩的少量投机热点区域（例如西澳矿业城镇），在今年下半年房价也会跟随大势走低。
加息叠加预算税改双重冲击，持续打压楼市。市场目前正在讨论住宅投资者会做出何种反应 —— 投资者仍在消化近几个月落地的一系列重大税务调整政策。
住宅投资者入市意愿低迷，是各地房屋拍卖清盘率下滑至 50% 左右的核心原因。
5 月联邦预算推出多项房地产相关税收政策，引发投资者强烈反对：禁止存量房产适用负扣税、变相提高资本利得税税率、限制自管理退休金基金（SMSF）借贷购置住宅物业。
澳大利亚统计局（ABS）初期数据显示，投资类房贷承诺额今年早些时候出现下滑，但 Ray White 并不认同 “投资者大规模撤离市场” 这一说法。
本周，Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，投资者活动在初期回落之后已经出现回暖迹象。
“投资者参与度开始修复。截至 7 月 18 日的四周内，投资者买家占比达到 23.2%。该数值依旧略低于预算案出台前夕的水平，同时远低于去年同期四周 29% 的占比。
但趋势已经逆转，投资者入市比例正逐步向预算案前水平回升。”
02
澳洲住房审批被指拖慢供应，普通家庭攒首付已需11年
澳洲住房危机的根源，正在被重新指向规划审批和土地使用限制。Productivity Commission最新报告指出，政府多年来不断叠加监管要求，使新房建设变得更慢、更贵、更难，也让普通家庭距离买房越来越远。
报告显示，普通澳洲家庭为典型住宅攒够20%首付所需时间，已经从2005年的8年延长到如今的11年。委员会认为，如果不大幅放宽住宅用地限制，澳洲很难通过增加供应缓解住房危机。
委员会列举了开发商必须面对的一系列门槛，包括高度限制、最高容积率、强制停车位要求、范围过广的遗产保护、最小地块面积和退界要求。这些规则本意是管理城市发展，但在住房短缺加剧时，也可能阻碍新房供应。
Productivity Commission主席Danielle Wood表示，监管当然重要，但过度监管或设计不佳，会让住房无法建设，拖慢项目并推高成本。她强调，规则应该在保护社区重视事物的同时，允许在合适地点建造足够多、类型足够多元的住房。
Housing Industry Association负责行业与政策事务的首席执行官Simon Croft表示，报告提出的改革会引发争议，也会遇到规划界反弹。但他认为，报告已经说明零敲碎打的小调整无法解决问题，真正缺少的是面对邻避主义和规划阻力的政治意愿。
报告建议，政府应允许在大多数住宅用地上建设最多三层住宅项目，例如联排别墅和中密度住宅。委员会认为，这是政府能够采取的最有意义措施之一，新西兰类似改革已经显示出一定成效。
报告还建议，在现有公共交通设施附近允许建设中高层公寓，降低最小地块面积要求，并允许商业区开发住宅。同时，应取消或放宽限制住宅类型的规定，包括容积率、住宅最小面积、公寓储物空间、退界和高度限制等。
这些政策工具大多掌握在州、领地或地方政府手中。部分改革已经开始推进。例如，新州中低层住房政策鼓励在活动中心步行可达范围内进行更密集住宅开发，委员会估计这将使潜在住房容量增加65万套。
不过，在这65万套潜在容量中，只有24万套具备商业可行性。委员会认为，这说明仅仅放宽规划还不够，如果设计限制仍让项目难以盈利，住房供应仍难真正释放。
澳洲目前已经落后于住房建设目标。根据全国住房协议，澳洲计划在截至2029年年中的五年内建造120万套新住宅，但进度已经落后一整年。
报告还指出，基础设施衔接也是重要瓶颈。开发商常常需要等待道路、下水道等设施接通后才能开工，绿地开发区尤其明显。联邦政府在5月预算案中承诺投入20亿澳元建设配套基础设施，可在一定程度上缓解问题。
委员会将在明年3月提交最终报告。对年轻买家和租房者来说，核心问题仍然是：住房供应是否能真正加快，而不是只停留在政策文件里。
03
中国制造模块化住宅20天落地墨尔本，澳洲本土建房能力受拷问
澳洲住房短缺持续加剧，模块化住宅再次成为焦点。Metricon近日在墨尔本西部完成两套三居室预制住宅，整个建造过程仅用20天，约九成部件在中国场外制造后运抵澳洲组装。这一试点显示快速建房的可能性，也暴露出澳洲本土模块化生产能力不足的问题。
据报道，这两套住宅采用传统地面板式基础，其余大部分构件在中国工厂制造，再运往墨尔本现场安装。此前相关报道也显示，Metricon在Truganina试点项目中，主体结构最快4天即可完成并达到防风雨封闭状态。
西悉尼大学智能现代建造中心主任Srinath Perera教授表示，模块化建造确实是缓解澳洲住房短缺的方案之一。只要能让更多澳洲人获得住房，就应该更积极推动这类建造方式。
但Perera指出，当前最主要趋势是从中国进口模块化组件，因为澳洲还没有足够工厂、资金和基础设施大规模生产这类住宅。他认为，澳洲需要公共资助战略，提升本土模块化住宅生产能力。
他表示，澳洲应像改造汽车制造业一样，把住宅建造逐步转向机器人辅助的生产设施。规模化生产不仅能提高安全性和稳定性，也有机会降低成本。
Metricon称，墨尔本试点住宅落成是澳洲住宅业未来发展的重要一步。该公司正在评估这种模式是否能提供更快、更可预测的交付，尤其适合劳动力短缺地区和城市增长区。
Mirvac也已在5月成为首家试用类似建造方式的澳洲大型开发商。该公司在悉尼西南部Cobbitty建成首套模块化住宅，并计划继续探索这一市场。
澳洲目前距离住房建设目标仍明显落后。全国目标是在2024年至2029年间建成120万套住宅，但建筑工人短缺、成本上升、审批缓慢和供应链问题都在拖慢进度。模块化住宅的优势在于可以减少现场劳动力需求，并缩短建造周期。
维州住房与建筑部长Nick Staikos此前表示，现代化建造方式可以更快建造更多优质住宅，也需要相应技术工人队伍支撑。
Perera认为，模块化住宅最大优势是能在短时间内按规模增加住房存量。目前成本可能仍略高于传统建造，但只要规模扩大，成本就有机会下降。
他预计，模块化住宅未来会成为标准住宅的重要发展方向，但不会完全取代传统住宅。定制房屋和设计独特的住宅仍将依赖传统建造方式。对澳洲来说，真正的问题不是是否使用中国制造模块，而是能否把快速建造能力发展成本土产业。
04
悉尼三居室成“香饽饽”！挂牌数日就有上百人咨询，低迷市况下掀起热潮
这套由同一家族持有逾半个世纪的住宅，挂牌仅数日便收到超过100份问询，走势明显有别于悉尼整体低迷的房产市场。
悉尼房价下滑，房产挂牌的时间也在拉长，但Rosebery这套家庭住宅在营销活动启动后数日内，就收到了逾100份问询。
Ray White Wentworth Point董事Jeremy Deviesseux负责销售这套房产。营销活动启动后的头48至72小时，问询量就已超过100份。
Deviesseux表示，前来询问的主要是自住买家，以及需要更多居住空间的家庭。
“目前确实有几名开发商在考虑进一步探讨双拼住宅开发的可能性，不过，我们并不是按这个方向来销售这套房产。”
Lema Najjar的父母于1975年买下这套位于101 Harcourt Pde的三居室砖房。如今，该房产在持有逾50年后首次挂牌出售。
Lema表示：“我母亲94岁时去世了，这里是她和我们一家人共同生活了51年的家。”
随着家人逐渐成长，住宅也不断扩建。父母Souhaila（妈妈）和Farid（爸爸）一边攒钱，一边让房屋接受大规模翻修。
“这套房子由我们翻修和扩建过三次。”
“1999年悉尼冰雹风暴后，我们对主屋进行了最后一次翻修。Rosebery数月间看起来就像战区，大家都翻修了自己的房子，而不只是进行修补。”
Lema还表示，该房产位于一条不通车的道路上，邻里之间因此形成了浓厚的社区感，几乎就像一个村庄。
“我们小时候放学后和周末会和邻里其他孩子一起，在道路中央打板球。”
“两个垃圾桶就是三柱门，如果有车开来，我们就把它们稍微挪开。”
一家人曾在这里举办过多次烧烤聚会，每年平安夜也都在这里度过。
“几十年来，父母每个星期日早晨都会在后院的柠檬树下招待朋友喝咖啡，大家一边闲聊，一边喝一壶又一壶的黎巴嫩咖啡。”
地块后方的现代独立工作室空间宽敞，配有小厨房和浴室，成了家中各代人都能使用的多功能避风港。
“房产后方的工作室是招待客人的绝佳地方。妈妈90岁生日时，我们请了30人，结果下起了倾盆大雨，雨还横着打。”
“原本打算在后院庆祝，工作室却让大家都有舒适的空间，烧烤区也有遮挡。”
“当然，每次庆祝都少不了妈妈闻名的塔布勒沙拉，所用的大部分香草和欧芹都直接来自花园。”
这间工作室也曾是年轻一代的私人活动空间。
“我们的侄子Alex是Roc的儿子。他每月两次带朋友到工作室里单独聚会，大家亲切地把那里叫作‘洞穴’。”
“他们常常玩电子游戏或纸牌，一直到深夜。对他们来说，这样既比在街上活动安全，又一样有趣。”
该房产距离The Australian Golf Course仅两分钟步行路程。
对Lema和她的兄弟来说，离开这个他们称之为家的地方，虽然伤感，却也是一次美好的告别。
这处房产计划于8月8日拍卖，指导价为295万澳元。
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