观点与余安定对话：存量园区问路AI新时代 | 博鳌·浪潮中成长

编者按：2026年，变革的浪潮正以前所未有的深度和广度重塑每一个行业。置身事内，我们需要把科技落到实业里，让创新触达真实的产业场景。

这是全新的周期，为顺应新的形势，观点新媒体继续推出“2026博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·浪潮中成长”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻变革中的成长新逻辑。希望这股力量汇入时代的浪潮，在落地中转化为高质量发展的现实推力。

2026年，AI变革浪潮正全方位重塑产业地产的底层逻辑，行业告别普涨红利，步入存量分化、新旧赛道更迭的结构性周期。

观点网 产业园区作为承载新质生产力的核心载体，正站在时代转型的十字路口。

“十五五”开局之年行至过半，观点新媒体走进凤岗天安数码城，与集团副总裁余安定展开了一场对话。

这位深耕园区赛道数十年的资深产业从业者，亲历天安数码城从基础工业园到工贸园，再从科技产业园到城市产业综合体的三次转型；也见证产业地产从早年乏人问津，而后迎来一轮发展热潮，最终步入当下存量竞争、优胜劣汰的分化阶段。

在产业逻辑重构、市场需求迭代的当下，传统园区依靠租金盈利的旧模式难以为继，新型新质产业社区悄然试点落地，国资与民营园区同步站上AI转型的同一起跑点。

回望近三十年从业历程，余安定坦言吗，过往的产业发展模式留有值得反思的遗憾。眼下AI产业新机遇已然到来，园区运营者更需要主动调整思路、顺应市场变化，尝试完成自我革新。

天安新局

扎根园区运营二十余年，余安定常年深入企业一线，以企业真实经营状态感知行业周期冷暖。

聊到过去一年，从宏观经济来看，全年国内生产总值1401879亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。但通过走访大量企业，余安定发现，宏观大盘稳定增长与企业微观经营体感存在温度差，GDP的稳定增长并未惠及所有行业。

“我们正面临一个结构性增长的时代，而非普遍性增长。”在过去市场上行阶段，余安定每走访十家入驻企业中，平均有八家能够稳定盈利，如今走访十家企业，仅有一两家能够保持良好经营状态。

增长红利高度集中在AI算力、PCB、生物医药等契合新质生产力发展方向的赛道，传统制造、普通服务业普遍承压。

以PCB行业为例，作为算力产业链不可或缺的核心配套板块，在AI时代中订单量、企业市值同步大幅上涨，成为“踩在风口的企业”。

当AI掀起新一轮产业革命，这位产业园区操盘手也判断，这是未来能长期增长的主线。余安定认为，国家“十五五”规划布局的“六张网”，本质是为AI产业搭建全新底层基础设施，背后蕴藏海量投资空间与产业发展机遇。

这一趋势也为产业运营商指明方向，即锚定国家战略与产业发展趋势，以此统筹园区招商、空间运营与人才引育工作。

但在谈及AI会如何催生全新的产业空间形态时，余安定指出，当下所有人都处在摸索前行的阶段，行业并无标准答案。

以深圳福田区为例，余安定告诉我们，当地正在试点打造新质产业社区。从“园区”到“社区”，并非简单的概念迭代，而是全方位、深层次的体系革新。

这套载体的核心定位，是适配AI全产业链发展需求的新型产业空间。和传统厂房、标准写字楼、城市商业综合体相比，新质产业社区更聚焦空间、资本、场景、服务、生态五大核心维度发展生态体系。

“现在业内同行都在思考、试水这类新型载体，但这套新模式最终会定型成什么模样，谁也无法下定论，我们只能立足当下产业现状，一步步摸索、试错。”

在新赛道的布局上，行政规划为产业指明方向，但产业规模化爆发从来不是依靠政策扶持度，而是真实的市场需求所催生。

余安定以中美两国AI产业的发展为例，指出中美在人工智能领域所要解决的核心方向不同，如美国发展AI以解决劳动力短缺问题，而中国发展AI则应聚焦于消费需求。

“如果企业单纯追逐政策风口、跟风布局AI赛道，脱离本土市场真实痛点，最终很难实现可持续发展。”但只要存在真实市场需求，产业落地便不存在无法逾越的障碍。

反观园区运营也是如此，据余安定分享，天安数码城全国二十余座园区，没有两套完全一致的运营体系，各地园区会结合属地产业特色、入驻企业结构、客户核心需求打造差异化服务。

形散而神不散，所有差异化模式背后拥有统一内核，即一切运营动作最终指向提升客户满意度、为企业发展赋能。

企业的各类诉求，是服务持续优化的根本来源。

“满足客户需求是园区运营的第一要务。”在余安定看来，企业的每一次反馈、每一条诉求，乃至投诉建议，都是完善服务的切入点。

与此同时，园区内企业本就是动态更替的群体，十年时间大半企业都会完成新旧置换，对应的园区服务自然也要同步更新迭代。

余安定强调，园区服务并非凭空设计、一成不变，所有服务升级都源于入驻企业的真实反馈。

存量突围

在结构性增长趋势中，园区运营商同样需要面对入驻企业结构的调整。这种调整既包括谋划未来产业布局，也要盘活现有存量企业。

就天安数码城而言，这家成立于1990年的集团，截至目前已在全国13座城市开发、运营和管理22座园区，开发及运营面积超过2000万平方米。园区集聚10000+家成长型企业，其中汇聚上市公司100+家。

在过去的发展模式中，天安数码城留存了大批大体量自持园区，余安定表示，集团净资产已突破156亿元，现阶段将放缓新增大型自持项目的开发节奏，将重心转向存量园区提质升级。

余安定介绍，集团也在主动优化招商结构，重点导入契合新质赛道、具备高成长潜力的优质企业；针对存量入驻企业，则提供配套扶持，助力传统企业转型，陪伴高速成长企业穿越行业周期。

过去单纯依靠物理空间、基础配套赚取租金的传统园区模式早已失效，民营园区想要突围，核心突破口在于挖掘市场细分企业尚未被满足的痛点。

企业有出海的需求，园区就在出海方向上搭建资源渠道，提供专业化出海配套；企业面临数字化转型难题，园区便助力企业打通业务流程，完成全链路数据化、AI适配改造。

放眼园区数字化升级赛道，眼下恰逢转型发展的最佳契机。“因为我们连接了太多企业，有机会把它们的运作流程翻译成AI能理解和读取的数据语言与结构。若能把这件事做通，也是在赋能园区企业的成长。”

余安定还提到，作为民营的产业园，面临的环境会更加艰难，因为民企要考虑成本，考虑效率，考虑生存。步入AI产业周期，国资与民企站在了完全相同的起跑线上。

对于民营企业而言，最大的优势在于机制灵活、能够快速贴近一线客户真实诉求；但也要警惕短视思维，不能竭泽而渔，“总之要让自己在这个行业里面比别人提供更多一点的价值，才可能活得下去。”

对国内整体产业生态，余安定整体持乐观态度，在他看来，中国企业家能够灵活变通，适应环境的变化。面对行业内卷叠加外部环境带来的双重压力，园区运营方更应主动求变、顺势调整，同时给予新生代从业者更多扶持与成长空间。

深耕产业园区三十余载，回望一路走来的发展之路，余安定坦言心中存有不少遗憾。

从1998年入职天安集团到一路升任集团副总裁、龙岗天安数码城总经理，三十年间他见证无数企业从零起步、发展壮大。

但在过去，天安数码城业务始终聚焦园区开发、建设、销售与租赁等传统产业地产业务，产业深度赋能相关布局相对缺位。

“如果早年我们能深度布局产业投资、企业赋能板块，引入专业产业投资人才，哪怕只投入十分之一的资源深耕这条赛道，如今的发展格局也会截然不同。”

迈入全新发展阶段，这位资深产业运营者直言，过往积累的行业经验权重正在降低。“当下更关键的是主动拥抱时代变革，顺应产业发展趋势，运用全新技术、全新运营思路改造园区自身。”

在他看来，未来产业园的业态形态，由人与科技的互动模式决定。对天安数码城而言，当下最紧迫的任务，是探索适配AI时代企业发展需求的新型服务模式，并在全国园区执行落地。

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