广东
新快报讯 房地产市场正迈入存量时代，二手房交易正式超越新房市场。近日，住房城乡建设部发布的数据显示，上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。
日前，在国新办举行的发布会上，国家统计局副局长毛盛勇表示，我国房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的一个重要组成部分。
对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前二手房交易占比持续攀升，背后有多重因素支撑。从市场基本面看，我国已进入存量房主导的发展阶段，这是行业结构转变的客观体现。“从购房选择看，二手房性价比优势突出，总价相对较低，且不少房源区位条件优越、学区资源配套成熟，这使得二手房交易保持较高活跃度。”
“穗八条”发力，上半年广州二手房成交占比升至63.45%
作为一线城市的代表，广州的二手市场表现尤为积极。在今年广州官宣“穗八条”， “以旧换新”住房补贴、国企试点收购二手房等政策利好带动下，上半年二手房成交占比超过六成。
克而瑞数据监测显示，2026年上半年，一手住宅成交30898套，二手住宅成交53641套，二手房占比63.45%。从近年二手成交来看，广州二手房成交占比从2023年上半年的57.35%上升至2024年上半年的63.72%，提升了6.37个百分点。受9月29日全面取消限购政策影响，积压的新房改善需求集中释放，一手房占比阶段性回升2.46个百分点至41.18%。而在政策红利消退后，2025年上半年二手房占比迅速反弹至64.09%，再次创出阶段新高。
克而瑞广佛指出，从2023年以来，二手成交套数在七个半年度中稳定高于一手，二手套数占比整体位于57%-64%区间。这表明二手市场已成为承接居住需求的主力，而“卖一买一”置换链条的活跃度，也成为判断市场景气度的关键指标。
一二手房价格“剪刀差持续扩大，业主“以价换量”促成交
在成交量维持高位的同时，广州一二手房价格的“剪刀差”也在持续扩大。克而瑞数据显示， 2023年上半年，一手住宅成交均价为36972元/m?，二手为33009元/m?，价差为3963元/m?。至2026年上半年，一手均价为34684元/m?，二手均价降至23889元/m?，价差扩大至10795元/m?。
价格数据显示，2026年上半年广州二手房均价同比下降11.12%，呈现明显的“以价换量”特征。有业内人士认为，二手房业主主动让利调价，抹平了市场价格预期差，是广州二手房成交量长期维持高位的核心原因。
外围新盘走量，中心、近郊二手热销
从广州各区域成交格局来看，市场呈现清晰的分化特征。克而瑞数据监测显示，番禺持续位居二手成交第一，七个半年度成交套数均在7484套-9038套之间，成交规模稳居各区之首；此外，海珠、天河、增城、白云、花都均为二手成交大区。
整体来看，广州楼市形成“外围一手放量、中心二手活跃”的双重分化格局。一手住宅成交主要集中在增城、番禺、黄埔等外围片区，以刚需、刚改房源走量为主；越秀等中心城区新房供应稀缺、成交量偏低，新房市场以高端改善产品为主。中心城区的海珠、天河、越秀等片区，居住需求主要通过二手房市场满足。与此同时，天河等核心片区的高端新房逆势热销。
下半年市场预计保持韧性，稳势格局延续
对于下半年全国及广州二手房市场走势，业内专家普遍持乐观态度。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今年上半年全国重点城市楼市交易端持续修复，新房交易累计跌幅持续收窄，二手房交易量稳步上涨，整体住宅交易总量基本止跌企稳。“展望下半年，去年同期市场低基数、置换型需求持续释放、中大户型二手房交易升温，叠加各地持续推进二手房以旧换新、国企收储等利好政策，将持续盘活存量楼市。虽然7至8月将进入传统楼市交易淡季，但整体市场不会出现明显下行，企稳回升的发展趋势将持续延续。”
严跃进进一步表示，核心城市二手房具备优质不动产属性，无论是居住价值、资产保值属性还是租售比等核心指标均表现稳健，抗波动能力突出，下半年核心城市二手房市场将保持较强发展韧性。
采写：新快报记者 何璐诗 实习生 金泉霖
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