在管房源超10万套的上海省心租，竟然库存告急！

业主续约率升至83%，首次招租成功率超93%，打破规模与效率魔咒。

今年3月，贝壳发布2025年全年财报时，市场注意力大多集中在两个数字上：租赁业务首次实现全年盈利，以及省心租在管房源规模突破70万套。届时，行业向贝壳的省心租业务提出了两个疑问，一是全年盈利是否代表轻托管模式真的跑通了？二是70万套的巨大规模到底是机遇还是风险。

四个多月过去，笔者从上海省心租业务的一次城市发布会，看到一个隐藏在利润与规模之下的有趣变化——手握大量房源的省心租业务，竟然开始“缺房”了。

目前，上海贝壳省心租在管房源超10.6万套，在彼时行业对不持有资产的轻托管模式的普遍认知中，规模越大必然会导致效率的下降。但这次，魔咒好像已经被打破。

在暴涨的在管规模之下，上海贝壳省心租的业主到期续约率拉升到83%，首次招租成功率突破93%，平均招租天数下降至12.9天。平均可出房源数量从2025年的6000—7000套下降至4000余套，房子不够出，已经既成事实。

在租赁市场整体承压、租金下行的大环境中，一个托管平台反而出现“房不够用”的局面。这背后显然不只是运气，而是某个更深层逻辑正在生效。

规模无法带来领先

对于企业而言，管理层释放的战略信号更应被市场关注。贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东曾在年初的业绩会上直言“规模不能带来领先”，这与此前贝壳惠居CEO王拥群提出的“不将规模作为核心考核指标”形成呼应。贝壳在2025年财报中亦首次明确，租赁业务的增长逻辑正从偏重房源扩张转向经营质量和抗周期能力的提升。

这种战略转向与省心租“轻托管”的商业模式互为表里。与传统“二房东”赚取租金差价不同，省心租的核心特征是租金“平进平出”，平台不通过分租、隔断获利，仅在成功招租后，收取约定的服务费/管理费。

值得留意的是，省心租从招租期开始即向业主支付50%月租金作为招租定金，若未能成功出租，定金则补偿业主的空置损失。同时，前置承担了房源整备、安全检测、房源推广及运营成本——这意味着省心租方面在招租成功之前，不仅没有收益，还提前投入大量资金进行房源维护，并与业主共同承担了空置风险。这无疑是对自身房源去化效率的高度自信。

行业基础设施的完善也在为这种模式提供支撑。2025年9月，《住房租赁条例》正式施行，条例明确提出培育专业化、机构化的租赁企业。

从数据来看，目前我国机构化长租公寓渗透率仅约10%。在市场供给端九成以上仍为个人房东的格局下，专业化托管服务的成长空间是清晰的。

上海：一个市场的效率样本

据了解，贝壳省心租目前在北京、上海、成都三城迈入“十万级”在管体量，上海是其中最具观察价值的样本之一。

根据贝壳方面提供的数据，近一年来，上海贝壳省心租的在管房源已突破10.6万套，月均出房量约1.4万套，平均招租周期压缩至12.9天。

贝壳租房上海总经理肖振宇

比规模更值得深究的是结构性的数据变化。待出房库存下降35%的同时出房量提升了142%，这指向一个结论：缺房并非供给不足，而是流转在加速。业主续约率达到82.91%，若排除卖房或自住等不可抗力因素，真实续约比例达90.9%；租客续约率升至62%，剔除离沪或购房等客观原因后为76.3%。这意味着大量优质房源因流转效率被“锁”在体系内快速循环，待租窗口期不断降低。

AI技术的渗透进一步放大了这种效率优势。据了解，在省心租的业务中，AI已介入收房定价、库存调度、区域资源调配等核心经营决策环节。

在试点区域，AI辅助下的收房人效提升了13%，AI主导的招租成功率比人工操作高出5.3个百分点。房源审核方面，AI可在20秒内完成一套房源的审核流程，较人工提速约60倍。目前，AI的角色已从早期的辅助工具演进为具备决策权的“参与者”，这在很大程度上解释了人效与去化速度的双重跃升。

服务租赁的价值锚点

贝壳研究院发布的《从交易到运营——驭变时代下的租住确定性》报告显示，基于全国逾万份问卷调研指出，74.4%的租客将租金支出及付款压力列为首要考虑因素，67.6%看重房屋状况与配置，60.2%关注通勤便利。但在评分维度上，房屋安全（4.59分）、合同透明（4.53分）、租期稳定（4.41分）位列前三。

租客心中租住“好房子”的核心要素

报告由此得出一个判断：租客的决策逻辑已从单月租金的横向比较，转向涵盖房屋状况、租住稳定、服务响应、置换成本、安全保障等在内的“总居住成本”考量。这意味着，单纯的“便宜”正在让位于“确定”。

贝壳研究院租赁行业首席分析师黄卉进一步阐释了这一趋势：租赁行业的价值逻辑正从“撮合效率”向“确定性供给”迁移，消费者追求的已不只是一张床，而是租期、费用、维修、安全等多重维度的确定性。

从这个视角回看省心租的“缺房”现象，逻辑链条变得清晰。服务确定性提高了租客的留存意愿，租客的稳定又提升了业主的续约信心，优质房源因此持续沉淀在体系内，形成正向循环。所谓“缺房”，本质上是市场对确定性服务给出了溢价。

从70万套在管规模到首次盈利，从AI提效到服务保障体系的持续加码，贝壳省心租正在验证一个命题：在分散式租赁这个天然“非标”的市场中，标准化服务并非不可行，确定性也可以被规模化生产。当“缺房”成为一个平台的新常态，或许恰恰意味着租赁行业正在从“找房源”的阶段迈入“做服务”的阶段。