上海
关注法治热点，回应群众关切。长宁区司法局和长宁区融媒体中心共同推出的“与‘宁’说法”栏目继续与您相约。近年来，有关物业费的矛盾纠纷变得越来越多，一些居民认为，“服务不好”就等于“可以不交钱”。长宁律师提醒广大居民，服务瑕疵问题，并不是拒缴全部物业费的合法理由。
“物业干活不仔细，态度也不好”“花了钱是为了买服务，可是，物业服务一点也不到位”……生活中，居民对于物业服务不满意的情况并不少见。一些居民感到委屈，便以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
对此，上海康明律师事务所吴新慧律师表示，对于“服务瑕疵抗辩”型物业纠纷，核心在于厘清“服务质量不达标”与“拒交物业费”之间的法律边界。这意味着，支付物业费是业主的法定义务，具有强制性。
咨询案例
某小区业主李先生因不满物业服务，连续两年拒交物业费，理由包括：小区绿化长期未修剪、楼道灯损坏维修不及时、外来车辆随意停放占用消防通道等。物业公司多次催缴无果后，将李先生诉至法院，要求支付拖欠的物业费及违约金。
庭审中，李先生提交了多张现场照片及与物业沟通的聊天记录，证明服务确实存在瑕疵。
法院审理后认为，物业公司在绿化养护、设施维修等方面存在一定疏漏，但提供了保洁、安保、公共设施维护等基本服务，整体服务并未完全缺失。因此，李先生不能以局部服务瑕疵为由拒绝履行支付物业费的主要合同义务。
最终，法院判决李先生全额支付拖欠的物业费，但考虑到物业服务的实际不足，酌情减免了违约金部分。
律师表示，当物业服务存在瑕疵时，业主正确的维权路径是“举证+主张减费或赔偿”，而非“拒交”。
从司法实践来看，法院通常会综合考量服务瑕疵的程度、持续时间、对业主生活的影响等因素，酌情判定是否减免部分物业费或支持损害赔偿请求，极少支持全额拒交。然而，这并不意味着物业公司可以“躺平”。
在维权时，业主应注重证据固定。如对公共区域脏乱、设施损坏等情况拍照录像并标注时间；通过书面函件、官方投诉平台或业主群等渠道向物业提出异议并保留沟通记录等，这些证据不仅能增强诉讼中的说服力，也能促使物业公司正视问题、改进服务。必要时，也可联系相关部门，推动行政监管介入。
律师提醒
对于物业公司而言，服务合同不是“收钱免责”的护身符。即便业主拒交费用违法，若自身服务长期不达标，不仅可能面临减费判决，还可能被业主大会解聘。
因此，物业公司只有建立常态化服务反馈机制、定期公示服务内容与整改情况、主动回应业主合理诉求，这才是化解矛盾、提升满意度的根本之道。
法律链接
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
图片来源于网络
记者：闫 漫
编辑：陈 莎
责编：颜文彬
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