武汉入列信托登记试点 不动产信托财产登记扩围至十二城

　　中国网财经7月29日讯 日前，武汉市委金融办、湖北金融监管局、武汉市自然资源和城乡建设局、武汉市税务局联合发布《关于武汉市开展不动产信托财产登记试点的通知》，决定在武汉市开展不动产信托财产登记试点，试行期两年。

　　武汉试点明确，经国家金融监督管理总局及其派出机构批准的信托机构作为受托人，可申请办理武汉市行政区域范围内国有土地上的不动产信托财产登记。此举标志着不动产信托财产登记试点正式落子华中地区。

　　自2024年12月北京率先“破冰”以来，这项旨在夯实信托财产独立性、激活存量资产、服务民生需求的制度创新，正从单点突破转向多城联动。截至目前，试点已扩至十二个城市，包括北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞、合肥、宁波及本次入列的武汉，覆盖京津冀、长三角、珠三角及中部地区。

　　武汉以“两扩一增”切入

　　武汉试点文件对不动产信托作出定义：委托人将其合法所有的不动产转移给信托机构，或信托机构以信托财产取得不动产权利，由信托机构按照委托人意愿，以受托人名义为受益人利益进行管理或处分的信托业务。

　　在适用范围上，武汉试点实现两个扩围。一是受托人范围放宽至“经国家金融监督管理总局及其派出机构批准的信托机构”，未将受托人限定为本地信托公司。二是不动产范围限定为武汉市行政区域内的国有土地上的不动产权利。委托人交付的不动产须为合法所有，满足可估值、可转让、权属清晰、状态正常、无权利限制等条件。

　　在登记情形上，武汉试点覆盖三类场景：信托设立或存续期间，委托人将持有不动产转入信托；存续期间信托机构使用信托资金购买不动产转入信托；存续期间或终止时，信托机构依据信托文件以不动产分配利益或处置不动产。

　　登记流程沿袭“信托产品预登记、签订信托文件、办理信托财产登记、办理信托受益权证”四步走。信托机构须先在中国信托登记有限责任公司办理产品预登记，取得产品编码与预登记完成通知书。委托人与信托机构共同签订信托文件后，双方向不动产登记机构提出申请。不动产登记机构依据信托文件、完税或减免税证明、信托登记机构出具的证明文件等办理登记。完成登记后，信托受益人可向信托登记机构申请办理信托受益权证。

　　武汉试点提出，不动产信托财产处置按信托文件约定实施。因法院、仲裁机构生效法律文书或有权机关生效决定办理登记的，按规定执行。试点还要求各主管部门强化与司法机关沟通协作，配合推动在不动产信托纠纷审判活动中发布司法解释、指导意见或典型案例，依法保障信托财产独立性。

　　武汉市有关部门建立信息共享与工作协同机制，信托登记机构配合做好信息共享与监测评价。试点自文件印发之日起实施，试行期两年，由联合发文单位解释。

　　从“破冰”到常态化

　　北京是不动产信托财产登记领域的先行者。试点政策于2024年12月正式实施，以破解信托财产确权难题为核心目标。北京模式创立“信托产品预登记、签订信托文件、信托财产登记”三步走流程，通过在不动产权证书“附记”栏标注形式完成信托财产登记，实现国内非资金信托财产登记机制“从无到有”的历史性突破。

　　试点运行后市场反响积极。该试点先后荣获2025央视财经金融强国年度案例、北京市2025年首批营商环境改革创新案例，入选金融领域“北京服务”十二大案例。其探索的“1+3”财富管理新模式亦入选北京市“两区”建设第五批市级改革创新实践案例。

　　基于前期成效，北京金融监管局和北京市规划自然资源委决定将试点有效期延长至2028年12月31日，旨在扩大政策惠及面，推动持续优化。用益信托认为，试点延期是对制度创新成效的认可，为回应民生需求、激活市场活力、信托业高质量发展与社会治理升级注入动力。在北京带动下，多地相继启动试点。

　　江苏省于2025年11月印发通知，在南京、苏州开展试点。苏州更于11月17日完成省内首单不动产信托财产登记，采用“以房养老+特殊需要+公益目的”综合服务模式，实现“安老”与“护生”双向融合。该业务通过“不动产权证注记+中国信登产品登记”实现双重确权，聘请律师事务所担任监察人，在公证处完成规范公证，形成“信托+遗嘱”双重法律保障。

　　上海于2025年5月发布试点通知，构建“多场景覆盖+全流程闭环+多部门协同”创新体系，采用“双重登记”模式实现财产隔离，在不动产权证上注记“信托财产”标识。税务部门全程参与，为信托税制改革预留空间。

　　广州于2025年7月印发通知，在适用范围上实现突破，开放适用全国机构。机制设计上引入预登记机制，委托人与信托机构可先行申请预告登记，有效锁定物权。特别考虑到遗嘱信托场景，允许信托机构凭遗嘱信托文件单方申请登记。

　　厦门于2025年8月启动试点，将不动产追加交付、运用信托资金购买、更换受托人、变更受益人、分配给受益人纳入登记范围，按登记事项推出“指南式”操作指引，登记类型最为齐全。

　　天津于2025年9月启动试点，将盘活存量资产明确为核心应用场景，拓展“委托受托人购买不动产”方式，实现“存量资产盘活+增量资产配置”双覆盖，构建“源头核查+专业把关”双重保障机制。

　　制度价值向多场景延伸

　　不动产信托登记试点的扩围，其意义不止于城市数量的增加。上海君伦律师事务所合伙人唐潮认为，不动产与信托之间可以有一条制度化的连接通道。各地试点的共性在于“半步推进”：受托人基本限定为信托公司，自然人受托人被排除；须先在中信登做预登记再到不动产登记中心办理权属登记；登记时通常要求提供契税完税或减免税凭证，不动产“进”信托的税收问题始终未明确；不动产权证书附记栏注明“信托财产”，在一定程度上保障信托财产独立性，能够对抗善意第三人。

　　唐潮指出，不能把试点限定在民事信托领域，商事信托同样可以找到空间。登记规则的设立，其实是在为更广泛的财产治理提供基础设施。不动产信托登记的核心功能，是把属于个人或法人的不动产，转化为由信托文件规范、受托人管理、为受益人利益服务的独立财产单元。这套机制跑通后，任何需要把不动产从个人或法人名下剥离、进行长期管理和结构化处置的场景，理论上都可以借用。

　　在服务信托之外，风险处置是值得关注的应用方向。各地文件中陆续出现的几类登记情形，可以在风险处置中派上用场。一位业内专家表示，“因法院、仲裁委员会生效法律文书或政府生效决定等取得不动产”“运用信托资金购买不动产”“分配给受益人或按信托文件处置不动产”。基于这些情形，可以为风险处置设立信托、使用信托资金购入问题资产、置换底层资产，或通过司法拍卖取得不动产后分配给受益人。

　　此外，破产重整中不动产类资产的隔离持有、存量资产盘活中引入专业管理人分层受益权、多代际长期财产管理，均可能受益于信托登记制度的完善。

　　制度创新的价值在于回应真实世界需求。随着试点工作持续深化与联动，一套更加统一、规范、高效的不动产信托财产登记制度体系有望加速形成，为信托业转型与中国金融市场成熟注入强劲动力。对于此项改革的后续进展，中国网财经将持续关注。