上海的“地王”是怎么炼成的

来源：市场资讯

上海第六批次土拍信息量非常大。

抛开百亿地王、百轮竞价这些关键词，回到三个地块本身，它们都有一个共性：

在出让之前，都经历过规划用途调整。

具体来看：

杨浦八埭头地块由原商办主导功能调整为以居住为主、商业配套为辅的复合用地；

徐汇桂林公园地块从原来的冠生园食品厂工业用地调整为商住综合用地；

奉贤新城地块则由商业商办用地调整为纯住宅用地。

这并不是首次出现。今年5月上海第四批次土拍，5宗地块在出让前也全部都完成了一次规划调整。

这些优质宅地背后都有一个关键词：存量用地功能转型。

据不完全统计，2026年以来上海已有15宗地块出现规划调整，将商办地块调整为住宅地块。

其中，有9宗地块已在各批次顺利成交，也就是2026年前六批次成交的20宗涉宅用地，有半数是由商办、商服用地调整而来。

最具代表性的要数八埭头组合地块。这是上海核心区存量用地规划调整后入市最快的一宗。

5月14日杨浦滨江八埭头地块调整方案公示，6月18日正式获批，从草案公示到获批仅约36天，6月底便纳入第六批次出让清单。

原本以商办为主的门户地块，调整为两幅纯住宅用地加一幅商业配套用地，大幅压缩商办比例。调整后，地块纯住宅总建筑面积约14.8万平方米，商业体量保留约1万平方米，成为2026年上海滨江带规模最大的新增宅地供应。

今年3月，第三批次土拍由招商蛇口竞得的徐汇长桥xh290-09地块也是规划调整后出让的地块，同时是上海2026年前三批次土拍中溢价率最高的地块。

实际上，上海土地市场规划调整的序幕早在2024年就已拉开。当时徐汇滨江原小米商办地块转住宅入市，后被绿城以48亿拿下，13.1万/㎡楼面价成为当时的全国单价地王，项目入市后开盘即售罄。

2025年7月，由商业办公混合用地改为低密风貌住宅的徐汇衡复风貌区051街坊，经过28轮竞价，最终被祺祥旺宇以12.25亿竞得，楼面价20.03万/㎡，全国涉宅用地单价纪录再被刷新。

进入2026年，上海土地规划调整已全面铺开，成为补充内环、内中环稀缺住宅供给、平衡城市职住结构的关键抓手。

此外，桂林公园地块前身是冠生园食品厂旧址，由工业用地调整为商住综合用地，包含普通商品住宅与餐饮旅馆业两大功能，也是上海中心城区盘活低效产业用地、补充居住供给的典型案例。

上海并不是个例。

全国核心城市也同步加速推进存量用地优化调整，土地供应出现了新的逻辑。

2026年以来，广州、深圳、杭州、武汉、青岛、济南、长沙等一二线城市纷纷将低效、闲置的商办存量用地转型为住宅用地，补充城市核心区改善型住房供给。

先看广州。近期广州接连公示两大核心片区控规调整：琶洲南区、荔湾东沙（白鹅潭片区）双双优化用地属性，两轮调整释放出7宗全新住宅用地。其中琶洲南落地3宗宅地、白鹅潭东沙落地4宗宅地。这批从商办调整而来的住宅地块，精准补上了主城长期紧缺的居住用地供给，后续竞拍热度可见一斑。

深圳代表性地块当属大运新城超级地块，地块命运几经转折，原本规划建设约700米中国第一高楼，后因企业流动性危机停工，两次司法拍卖流拍，最终于2025年由深圳市政府以68亿元收储，并引入华润重启。

而本次重启最大的变化就是从纯商业地标用地，调整为商住综合用地，住宅占比直接拉到64%，商业仅保留30%左右。从超高空置商办地标，转身变成主城核心居住地块，这宗地块也成为深圳城市更新、存量用地转型的标杆样本。

杭州多宗热门宅地，几乎都是存量转型而来。上城区城东新城地块、长睦单元地块、未来科技城组合地块，均在2025年完成规划调整后入市。

也正因稀缺，这批地块规划调整入市后，整体溢价率全部站稳30%以上，房企拿地意愿普遍强烈。

杭州的规划调整节奏还在持续提速。最新调整的是西溪湿地旁留下单元地块，地块从商业+商务金融属性，直接改为纯二类城镇住宅用地，同时大幅优化规划指标。

大量二线城市也已经跟上节奏，全面开启低效商办存量盘活浪潮。

济南在2026年4月正式出台专项新政，明确鼓励低效商办用地商改住盘活存量。政策很快落地，6月济南两宗规划调整地块全部高溢价成交：唐冶TY12-1地块历经48轮激烈竞价，被大华集团成功拿下；CBD政法学院东地块，则由绿城以3.86亿元斩获。

长沙岳麓滨江新城C5南地块同样撬动了头部房企的竞拍热情，2026年初地块由原纯商业用地调整为纯住宅用地，6月开拍吸引华润、保利、建发等8家头部房企，40轮竞价，被本土嘉信地产12.12亿拿下，溢价率38.98%，楼面价刷新滨江板块地价纪录。

存量盘活已然成为楼市土地供应的全新路径。

整体来看，全国大范围推进存量用地功能转型，对城市发展和楼市走向形成双向利好。

一方面，有效化解各大城市普遍存在的商办库存过剩、楼宇空置低效的城市痛点，存量用地功能转型能够盘活长期闲置的存量资产；另一方面，这些地块大多占据主城核心、成熟配套板块，补齐了核心区住宅供应断层的短板，强化了房企对核心城市优质地块的投资信心。

背后更重要的意义在于，核心城市土地供应早已告别大规模新增供地模式，存量盘活、城市更新正式成为土地供应主力。未来通过用地规划调整扩容住宅供给、优化居住布局、提升城区职住平衡，将成为未来各大城市楼市发展、城市更新的长期方向。