219轮举牌、161亿元落槌，上海第六批次土拍上演“核心争夺战”

7月28日，上海土地市场迎来下半年的“重头戏”。在第六批次土拍中，备受瞩目的杨浦滨江八埭头地块与徐汇康健地块双双拍出高溢价。

其中，保利发展与华润置地组成的联合体，在经过219轮激烈竞价后，以161.2亿元的总价斩获杨浦滨江地块，溢价率高达35.83%，综合楼面价突破10.2万元/平方米，创下杨浦区总价地王、单价地王纪录。

保利+华润联合体拿下杨浦地王地块

公开资料显示，杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块为综合用地（含住宅），出让面积72376.79平方米，规划建筑面积158003.97平方米，容积率2.18，起始总价118.68亿元，起始楼面价75112元/平方米。

具体来看，03A1-05地块为普通商品房用地，规划建筑面积69540.8平方米，容积率2.39；03A2-01地块为餐饮旅馆业及商业用地，规划建筑面积10157.88平方米，容积率1.10，其中商业占比21.66%，餐饮旅馆业占比78.34%；03A2-02地块同样为普通商品房用地，规划建筑面积78305.29平方米，容积率2.3。

竞拍现场，中海、金茂+建发、招商蛇口+越秀+瑞城、保利发展+华润置地等竞拍主体同台竞技。最终，保利发展+华润置地联合体笑到最后，以总价161.2亿元竞得该地块。

事实上，保利发展对此次拿地可谓“志在必得”。早在该地块正式挂牌期间，保利发展便已对外发布招标计划，预设总投资规模高达195亿元，足见其对这一滨江核心资产的重视程度。

杨浦滨江八埭头地块为何备受关注？

中指研究院上海数据总经理张文静认为，杨浦八埭头地块坐拥全市稀缺的黄浦江滨江开发资源。该地块位于黄浦江“世界客厅”区段、杨浦西部门户，向西联动北外滩产业集群，向东衔接杨浦滨江数字经济产业带，区域宜居宜业复合属性显著。

交通层面，紧邻地铁4号线杨树浦路站，步行可达12号线大连路站；景观层面，地块南向距黄浦江最近处仅约200米，独占黄浦江“S湾”一线江景与陆家嘴核心天际线景观；此外，片区全龄教育、三甲医疗、多元商业等配套全覆盖，未来通过差异化特色商业街区打造，强化复合都市活力街区格局。

当前，该区域美团、B站、抖音、中节能四大数字总部已基本建成，数字产业集群已成型。

“上海杨浦”官方公众号指出，本次出让地块包含两幅住宅用地，补齐了内环滨江高品质居住短板，构建起“产业集聚—人才扎根—品质宜居—商业繁荣”的产城融合闭环，推动片区从单一商务办公向宜居宜业复合城区转型。

对于未来售价，上海中原地产首席分析师卢文曦表示，目前杨浦滨江板块新房售价约12万-14万元/平方米，结合本次超10万元/平方米的楼板价测算，地块未来入市价格有望突破15万元/平方米，持续刷新区域价格天花板。

保利再下一城

保利发展无疑是此次上海土拍的最大赢家。除了杨浦滨江八埭头地块外，保利还联合上海汇成房产以70.60亿元的总价竞得徐汇康健地块，溢价率24.51%。

该地块编号为2026048HB，即徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块，用地性质为综合用地（含住宅），土地出让面积47061.90平方米，规划建筑面积89285.33平方米，容积率2.2，起始价56.70亿元，起始楼面价63504元/平方米。竞拍现场，招商蛇口、保利发展+徐汇城投、中海、象屿+建发共4家竞买人参与角逐，历经96轮竞价后方才落槌。

卢文曦指出，相较于热度居高不下的徐汇滨江，康健、田林板块已连续五年无新增宅地供应，土地稀缺性拉满。

张文静表示，徐汇康健地块处于内中环成熟板块，交通、配套、客群基础成熟，地块宜居属性优势突出。交通层面，地块500米内双轨交汇，步行可达虹漕路站、桂林公园站，同时区域内多条公交线路覆盖，全方位满足居民出行需求；配套方面，1公里内汇集求知小学、世外中学等优质基础教育资源，1.5公里可达第六人民医院、第八人民医院；商业方面，一路之隔即鑫耀·光环Live综合体，居住配套均衡性突出；景观方面，地块东侧紧邻桂林公园，提供了开阔的景观视野与静谧的居住氛围。

市场热度分化明显

至此，上海第六批次土拍3宗地块共收金235.14亿元。与杨浦、徐汇的火热形成鲜明对比的是，奉贤新城C02B-06地块仅以3.34亿元的底价成交，竞得方为上海奉贤新城建设发展与远东宏信联合体，溢价率为0。

张文静总结称，本次杨浦八埭头和徐汇康健地块，均录得20%以上溢价率，充分验证了核心区稀缺土地资源在调整周期中的强劲抗跌性与资本吸引力。此次土拍再次表明，上海楼市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与好房子蓝图上。综合来看，本次土拍进一步巩固了核心区价值锚点，为后续上海优质住宅用地的出让提供了明确的增长信号。

卢文曦也指出，本次土拍清晰展现了当下房企拿地逻辑，市场热度明显分化，郊区地块吸引力不足，而市中心优质宅地即便总价、单价居高不下，依旧是房企必争的核心资源。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 岳彩周

校对 柳宝庆