中小房企的AI跨界求生，是第二曲线还是资本故事？

作为全球存储龙头企业，长鑫科技以突破3万亿元的总市值登顶A股市值榜首，完成资本市场首秀。AI产业链带来耀眼的资本光环，已吸引一众手握土地、房屋等资产的开发商蠢蠢欲动。

今年以来，数家房地产业上市公司发起了布局AI产业的动作，包括港股上市物业公司中奥到家（01538.HK）两度布局AI，佳兆业资本（00936.HK）推进跨界合作，老牌房企德祥地产（00199.HK）通过对外投资合作快速切换赛道，而粤港湾控股则已更名为“粤港湾智算”（01396.HK）……

业内认为，部分房企选择跨界AI产业目的是对冲开发主业下行的压力，为保持发展，需要开拓第二增长曲线，同时AI热点更是市值管理与资本叙事的好题材，部分上市房地产公司亦可借此扭转叙事，提振股价。但转型成效究竟几何，仍待时间检验。

开启跨界转型

7月下旬，港股上市物管公司中奥到家官宣，将与自然人蒋采颖订立协议，成立合营公司，聚焦算力、SaaS及相关服务，布局AI新赛道。

据悉，未来该公司业务包括向汽车销售客户提供算力增值服务、向网约车公司提供大数据分析、向跨境电商提供AI产品筛选及供应商管理、向汽车零部件制造商提供AI品质检测及生产线优化解决方案等。这些业务与物管主业并未产生直接关联或协同。

这不是中奥到家初次涉足AI领域。早在今年1月份时，该公司就与东宇科技成立了合资公司，从事AI驱动的物业管理、楼宇服务运营、设备智能维保等业务，以降低对人工的依赖及运营成本，并提高房地产代理业务的销售转化率等，以AI赋能物业主业。

相较于与主业协同发展推进的合作，中奥到家最近对AI行业的布局跳出原本的主业，跨度颇大。而这样的大踏步转型，正是当前多家房地产业内公司正在积极推进的。

稍早于此，佳兆业集团旗下主营建筑设备等业务的上市平台佳兆业资本，在今年6月底宣布，与一家国产AI算力供应商将进行长期合作，拓展国产AI晶片、算力产品及配套解决方案在多元化工业场景的实际应用等，以此切入AI算力赛道。佳兆业资本将此视为战略转型的关键举措。

另一家老牌港股上市房企德祥地产的转型则更为彻底。这家开发项目主要分布在中国澳门、香港及加拿大等地的港资开发商，先是于今年3月底斥资200万美元，投资了一家全球化AI基础设施的服务供应商，自此开始对AI相关基础设施及周边产业的演变格局有所了解和掌握。

5月15日，德祥地产又与北京启源智算签订谅解备忘录，推动双方在AI基础设施等领域的合作，并借此取得增值电信业务项下的IDC与ISP牌照；同步委任AI算力业内人士为执行董事，并担任算力子公司总经理。

此后，德祥地产的AI业务快速迎来成果。5月下旬，该公司签下了首份人工智能算力技术服务合同，并与A股上市公司荣聊科技围绕AI基础设施展开合作；6月初又与中国联通香港在香港地区展开相关合作。

同样快速完成赛道转换的还有粤港湾智算。这家曾经名为粤港湾控股的上市公司原本聚焦于大湾区的城市更新和住宅项目，2025年10月该公司收购了一家名为天顿数据的AI算力公司。今年1月初，该公司又获得了深圳市福田区国资8亿元的战略性投资；5月份，该公司完成更名为“粤港湾智算”。6月底，该公司又落地了一笔2.77亿港元的定增，约85%的募资净额拟用于潜在AI算力云服务项目。

凭借一系列快速布局，德祥地产与粤港湾智算切换至备受追捧的算力赛道后，沉寂许久的股价出现波动。其中，德祥地产从5月15日的开盘价0.96港元，一路震荡向上，最高触及2.92港元，市值达到30亿港元以上；粤港湾智算则从5、6港元的区间走高至10港元以上，并于5月中旬最高触及19.85港元，较年初涨幅超300%。

转型仍有壁垒

翻看上述各家或跨界、或转型的房地产业公司财报可以发现，大多是体量较小的企业，近两年的营收规模多在20亿港元左右，部分企业曾深陷债务危机，抑或连年亏损。为何一众中小房企集中选择在当下布局AI行业？

中指研究院企业研究总监刘水表示，当前房地产行业已经告别高杠杆、高周转的增量时代，房企业绩普遍承压，2025年超过六成A股房企亏损，住宅开发利润率压缩至 3%-8%，为保持发展，房企务必开辟第二增长曲线。

粤港湾控股在谈及收购天顿数据时就曾明确表示，自2021年下半年起，房地产销售大幅下滑，新资金难以到位，房企在流动资金及集资方面面临前所未有的挑战。除了推动债务重组以改善现金流，该公司同步推动业务多元化，于是聚焦于已手握不少客户和订单的AI业内成熟公司。

伴随着AI产业的发展，算力需求大幅增长已是确定性趋势。在刘水看来，部分房企可利用自有产业园区、绿电资源建设智算中心，对外出租算力机柜、提供数据运维服务，开拓新的增长业务。

透镜研究创始人况玉清也认为，开发商擅长进行重资产运作的项目，AI基础设施建设也是重投入，相关的技术门槛也不会太高，相对来说是个较好的方向，“AI算力在资本市场上也是个颇为‘性感’的概念。”

这正是德祥地产决定布局AI算力产业的一项重要原因。该公司董事会认为，AI数据中心、IDC、AIDC及算力基础设施通常涉及重大资本投资及建设、大量电力需求、重运营管理、严格合规标准及长期资本承诺，这在一定程度上与房企在资产投资、项目开发、资本管理及长期资产运营方面的经验相契合。

“董事会相信，具备地产项目开发能力、基础能耗资源整合能力、合规运营能力及资本市场融资能力之企业，有机会在未来之AI基础设施生态中占据更有利之位置。”德祥地产提到。

不过，真正实现这种跨界并非易事。闲置厂房、土地确实是转型AI 基础设施的有利条件之一，但并不是充分条件。有房企内部人士就向记者表示，对开发商来说，地是所有条件里最简单的，此外还有电力供给、用地规划等方面的要求，还是要算经济账。

明源不动产研究院首席研究员艾振强也表示，除了土地等资源之外，还需要同步匹配合规土地、能耗指标、资金、算力运营能力，才能把场地优势转化为真实业务收益。

第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿则认为，房企存量资产中的传统商业物业或者工业园，从最初的设计上并不能匹配AI基础设施的要求，两个行业的开发逻辑不同。“算力中心赛道真正的瓶颈是电力、牌照、技术运营以及算力客户这些方面，这对传统开发商来说基本都是盲区。”

在吴睿看来，当前房企进行AI产业布局转型的本质，更多的是地产周期低谷和AI算力周期高点之间的套利。短期来看，这还是一个资本避险的概念，带有资本叙事的逻辑；长期来看，是否能成为结构性的赛道迁移，取决于这些房企能否从传统土建开发思维转向AI运营思维，这之间其实有不同的基因，存在不小的差距。