利润五年跌没96%，拿地半年花掉486亿：保利这步棋，是深谋远虑还是硬起脑壳赌？

2026 年七月中旬，保利董事会再次选举刘平继续担任董事长。从 2021 年接手算起，刚好五年出头。这五年保利如同坐过山车，2021 年归母净利润还有 273 个亿，到 2025 年直接拉胯，只剩十个亿多点。五年时间，利润差不多跌了九成六，完全是断崖式往下跌。

利润五年跌九成六，这个销售第一烫得坐不住

根子还是大行情彻底变天。前几年楼市火爆，开发商抢地跟抢小菜一样，再高的价格都敢接。风向一转，买房的人少得可怜，早年高价拿下的地块，不降价房子根本甩不出去。房源压起卖不脱，只能在账上认亏割肉。

这不只是保利一家的难题，整个地产圈子都遭收拾安逸了。只是保利盘子大，受到的冲击更显眼，账面数字看着格外吓人。

还有个很突出的情况，近两年保利几乎每年四季度都要亏钱，都快成惯例。2025 年更恼火，三季度就开始倒亏，一直持续到年末。进入 2026 年一季度局面依旧没起色，营收一路往下梭，毛利率守不住，挣钱越来越难，想要短期翻身根本不现实，利润回暖的速度远低于大家之前的预期。

再说卖房这块，2023 到 2025 连续三年，对外公布的卖房总金额稳居全国第一，但是这个第一名含金量打折扣打得凶。2023 年销售冲到高点，2025 年总额直接缩水四成，2026 上半年销量还在往下梭，均价起伏不定。空有排名虚名，捞不到实在的现钱有啥用？眼下最重要的就是把房子脱手、抓紧回款。规模再大，房源堆起卖不出去都是空架子。管理层现在最头疼的就是需求疲软、去化缓慢，项目利润遭压得邦紧，两头受挤，日子确实过得恼火。

利润差还不停拿地，扯皮扯得凶

说到这里，就绕不开市场吵得最凶的话题：保利一边利润薄得可怜，一边还持续下场拿地，这套操作很多人搞不醒豁。

公开信息显示，2026 年前七个月，保利新增项目土地款突破 486 个亿，不少地块都是全资拿下，上海、深圳、广州、成都等一线城市核心地块它都积极出手。大家可以对比，2025 全年拿地资金 791 亿，照今年的节奏，全年投入大概率还要高于去年。盈利承压、销售一路梭的阶段还大手笔投钱进土地市场，各种怪话就来了。

不少人吐槽，利润都垮成这样还不停拿地，完全是硬起脑壳赌行情。持这种观点的人觉得，土地属于长线投入，拿地到修成卖房最少两三年。大笔资金投进去短期看不到回报，还要套住急需周转的现金流。要是两三年后楼市依旧低迷，新拿的地块又会变成烫手山芋，持续计提亏损，形成恶性循环，很多麻烦一旦沾上身，真是跳进黄河都说不清。前些年高价囤地的教训还摆在眼前，账面上积压的亏损压力都还没有消化完，这份担忧不是凭空乱想。

除此之外，市场消息进一步放大顾虑。保利总部和多家下属子公司今年陆续登上被执行人名单，总部涉执行金额接近 870 万，子公司牵涉金额更高，纠纷大多来自工程结算。一个楼盘从开工到交房，要对接无数施工队和建材商家，回款跟不上，工程款一拖再拖，对方起诉维权在所难免。客观来说这笔钱对于大型央企不算巨款，但官司接连不断，难免败坏口碑。合作商拿不到钱矛盾越积越多，也侧面印证整个地产行业资金链都绷得邦紧。

有意思的是，一堆负面消息当中还有个反差：保利分红相当耿直。2023 至 2025 连续三年现金分红比例超四成。行业普遍缺钱、利润缩水的大环境下，能够稳定分红，在地产圈十分少见。不过股民看法两极分化，一部分人觉得分红额度偏小，配不上销售龙头的身份；也有人认为稳定分红是央企担当，起码证明手头还有活钱，能够稳住股价，对得起持股散户，两方争得不可开交。

把眼光放远点，说不定在下一盘大棋？

梳理完眼前的麻烦与争论，我们不要盯到鼻尖那点事钻牛角尖。保利这一系列安排自有盘算，未必像外人看到起那么莽戳戳。

这一轮地产深度洗牌，大量民营房企垮杆。曾经在土拍市场十分活跃的民企，现在大多选择保守经营，优先保住现金流，拿地意愿大幅降低。这就给保利这类央企腾出巨大机会。早些年抢核心地块几十家同台竞价，地价越抬越高；现在竞争对手变少，地价回归理性，正是收拢优质土地的窗口期。道理和炒股相通，低位不敢布局，等到行情火热再追高，多半要栽跟斗。

保利新拿地块大多集中在一线和强二线城市核心地段，以上海、广州、深圳、成都为主。这些区域房产虽然同样受行情影响，但流动性更强，购房需求相对稳定，和人口流失、购买力不足的三四线城市完全两码事。企业算盘打得透亮，趁市场低谷囤积优质地块，就算短期利润受压，一旦后续行情回暖，这些土地就能创造收益，本质就是逆周期布局。说白了就是螺蛳壳里做道场 —— 施展不开，不如趁别人缩起的时候，把优质资源抢到手头。

客观来说，卖房困难、利润下滑、存量资产计提亏损，这几样哪家都没躲脱，万科、中海这些头部一样在熬。四季度集中计提减值也是行业常规做账方式，不能单凭这点就断定企业根基出问题。加上保利背靠央企，融资渠道远比民企宽广，资金成本更低，短期很难爆发流动性危机。至于各类工程纠纷，在这个行当里头见怪不怪了，资金周转一放缓扯皮的事情自然就冒出来。大家要分清楚啥子是短期经营摩擦，啥子是致命资金风险，别一看到负面消息就吓得魂飞天外的。

管理层左右受气，平衡各方才看得出真本事

当下保利管理层担子重得遭不住，几件大事要同步推进，桩桩都不好拿捏。

第一，加速消化存量房源，适当让利也要回笼资金，现阶段现金流比利润率更重要；第二，新增拿地严格卡死成本，绝不重演早年盲目高价抢地的老路，资金要用在刀刃上；第三，理顺各个项目工程款结算，减少和施工方、供应商的扯皮，爱惜自身招牌；第四，积极回应资本市场，按时兑现分红，及时披露经营情况，稳住股价预期。

难点在于多个目标经常互相扯拐。降价走量会压缩利润；严控拿地成本，又容易错失优质地块；优先结清工程款，又消耗宝贵流动资金。一环扣一环处处受限。外界看到很多看似矛盾的选择，不一定是管理层思路混乱，更多是多重约束之下反复权衡拿出的折中方案。

到底是妙招还是昏招，两三年过后自然见分晓

说白了，随便拿块地就能稳赚大钱的地产黄金时代已经彻底翻篇，靠盲目扩规模盈利的旧模式再也回不来。保利连续三年拿下销售冠军，足以说明品牌、渠道、销售底盘依旧扎实。但是规模做得再好看，赚不到真金白银，这个行业第一当起也没得底气，如同穿一件光鲜外衣，荷包里面空空荡荡。

现在市场最大的争议：持续大手笔拿地，是抓住行业底部提前布局，还是放不下规模执念、习惯性铺摊子？当下没人能给出标准答案。看多的人认定是逆向埋伏，等周期回暖就能收获红利；谨慎的人担忧风险过高，如果市场长期低迷，新地块又会变成新包袱。等到两三年后这批新项目进入结算周期，一切疑问自然水落石出，好坏一目了然。

总的来说，如今的保利就像背着厚重外壳慢慢爬行的蜗牛。央企身份、行业规模就是这层硬壳，看着稳固，前行节奏却不快，背负的担子十分沉重。行业持续出清、市场信心缓慢修复的漫长周期里，它能不能扭转利润下滑态势，实现规模与效益匹配，所有人都盯到起的。这场大戏还远远没有落幕，我们慢慢观望。