日本用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

2026 年 7 月上旬，日本国税厅更新全国路线价评估数据，东京银座等极少数都心顶级商业地块的账面地价，终于追平 1991 年泡沫顶峰水平。

整整三十五年，日本人才把当年泡沫破裂摔碎的资产纸面数字勉强粘回原样。可修复的只有冰冷地价数字，泡沫时代被彻底摧毁的一代人的婚恋意愿、生育选择、家庭储蓄与全民发展信心，再也无法复原。

我一直觉得，“失去的三十年” 这个说法严重低估日本承受的长期代价。真正丢掉的不只是停滞三十年的 GDP 增速，更是整整几代人的发展精气神。

按照辜朝明结合日本内阁府国民资产统计的测算，从 1990 年资产泡沫顶峰至 2005 年地价底部，日本土地与股票两类核心资产合计账面财富蒸发近 1500 万亿日元，规模约等于 1990 年日本三年名义 GDP 总和。

这笔巨大的账面财富缩水，最终全部转化为普通民众、企业、银行持续数十年的真实经济压力。所以别一听＂房价暴跌＂就拍手叫好，日本这三十年趟过来的血泪，值得咱们坐下来仔细算算账。先把故事的来龙去脉理一遍。

1985年9月，五个国家的财长在纽约广场饭店签了个协议，逼着日元升值。三年时间，日元对美元从240:1飙到120:1，几乎翻倍。日本出口企业被高汇率打得站不住，日本央行只好把基准利率从5%一路砍到2.5%。钱一便宜，往哪儿跑？股市和楼市。

1985年到1989年这短短四年，日经指数从12000点冲到38915点，东京核心区域土地价格在泡沫时期出现数倍上涨。到1989年顶峰的时候，坊间流传的说法是：把东京中心区那块地皮卖了，够买下整个美国。

三菱地产真的买了洛克菲勒中心，索尼真的把哥伦比亚影业收入囊中，日本商人拎着支票本满世界扫货。这段历史我复盘过好几遍，有个体会想跟各位分享：泡沫最可怕的地方，不是价格涨得离谱，而是身处其中的人集体丧失了判断力。

当年日本一个普通工薪族，父母那辈告诉他＂要勤俭持家＂，他自己算了下账，工资涨幅永远追不上房价涨幅，那还攒什么钱？直接贷款买两套。

这种＂再不上车就赶不上＂的心态一旦成为社会共识，事情就走到危险的边缘了。中国前些年经历过类似的情绪，各位如果回想2016年到2020年那阵子，是不是有种熟悉的感觉？

1989年至1990年，日本央行连续加息，官方利率升至6%左右，大藏省同步限制银行给房地产放贷。

这两拳打下去，1990年日经指数一年跌40%，1991年地价开始跳水，之后连跌十四年，部分地区商业地产价格累计跌幅超过八成，全国土地价格长期下行。这场跌法最狠的地方，是它不给任何人喘息的机会。

第一批倒下的是普通家庭。房子跌了七成，贷款还得按原价还，这就是日本人说的＂住房贷款地狱＂。2000年前后日本个人破产数量明显增加，其中住房贷款压力和消费信贷问题都是重要因素。

第二批倒下的是银行。1997年北海道拓殖银行破产，1998年日本长期信用银行被国有化，日本银行体系积累了规模巨大的不良资产。日本政府通过多轮财政和金融措施救助银行体系，规模达到数十万亿日元，说穿了就是全体纳税人给这场狂欢买单。

第三批倒下的是企业，那十几年间日本企业破产累计超过21万家。那些＂聪明人＂呢？1989年高位套现的那批人，是不是赚得盆满钵满？

账面上是。可你把镜头拉长看，日本股市二十年没起色，日元利率长期是零甚至负数，日本国内几乎没有像样的投资渠道。

逃顶换来的那点现金，趴在账户里三十年，实际购买力剩下多少？我个人的看法是，在一个整体沉沦的经济体里，个人所谓的＂胜利＂其实很脆弱，就像大船沉了，船上的头等舱旅客也淹得比二等舱慢一点而已。

更让我感慨的是日本社会随后发生的化学变化。日本结婚率从上世纪70年代的每千人10对，跌到2023年的4.1对；总和生育率跌到1.20左右，逼近历史最低。

日本人平均年收入从1997年的467万日元跌到2020年的433万日元，一直到2023年才勉强爬回450万日元的水平。工资三十年倒退，这是任何一个发达经济体都没经历过的事。

年轻人不结婚、不生孩子、不消费、不买房——不是他们佛系，是他们被上一辈的教训吓怕了。我在这儿多说一句自己的判断：日本这三十年最深的启示，不是＂房价会跌＂，而是＂信心一旦崩了，几十年都补不回来＂。

日本央行2016年搞负利率，2020年疫情又大放水，日本政府债务堆到GDP的260%以上，2024年好不容易结束负利率政策——你猜结果怎么样？日本国内消费依然半死不活，年轻人依然躺平。

这说明什么？说明泡沫破裂之后，货币政策、财政政策全都会失灵。这是最可怕的地方。绕回中国的话题。2026年上半年这半年，房地产这盘棋的每一步动作，我都在盯着。

国家统计局数据显示，2021 年全国商品房销售额创下 18.19 万亿元的历史峰值；2025 年全年新房销售额回落至 8.39 万亿元，相对高点近乎腰斩。

截至 2026 年 6 月，70 个大中城市新建商品住宅价格同比已连续下跌 36 个月，整整三年，仅少数核心城市出现价格韧性，全国新房市场整体仍处于深度调整区间。

北京、上海、深圳今年上半年陆续放开或大幅松动限购，央行两次下调LPR，＂以旧换新＂、＂收储保障房＂、＂白名单融资＂一整套组合拳砸下来。目的是什么？

就是要稳住预期，让市场慢慢软着陆，绝对不能出现日本那种断崖式跳水。有些读者可能会问：中国会不会走日本的老路？

我个人的判断是，两者有本质区别，但教训必须吸取。区别在于三点。其一，中国从2016年就喊＂房住不炒＂，2020年划了＂三道红线＂，是主动挤泡沫；日本当年是被广场协议按在地上摩擦，是被动挨打。

其二，中国城镇化率2025年才67%出头，比日本泡沫顶峰的77%还有相当距离，真实居住需求仍然在。其三，中国的政策工具箱和调控能力，跟当年日本央行手里那点家伙什完全不是一个量级。但教训在哪儿？

教训在于，房价这个东西，从来就不是一部分人的事。我看头条上很多读者留言：＂房价跌了正好抄底＂，这话对了一半，错了一半。

对的是，房价回归合理区间对刚需家庭是好事。错的是，如果房价是崩塌式下跌，那么在房子跌到你想抄底的位置之前，你的工作、你所在行业的景气度、你孩子的就业机会、你父母那点养老储蓄依托的理财产品——都可能先出问题。

房地产在中国经济里的权重，直接间接影响经济多个产业链，牵扯的就业人口过亿。这么大一个盘子剧烈波动，冲击波会传导到每一个人身上，没有人能置身事外。

所以我给身边同龄朋友的建议一直很简单：有一套自住的，安安稳稳住着，别听风就是雨；有多余闲置的，趁着现在市场还算有量，慢慢盘活，不要抱着＂以后还能翻倍＂的幻想不放。手里握着现金流，比账面上那点房产估值实在得多。

年轻人问我该不该买房，我会反问一句：这套房子如果十年不涨也不跌，你还愿意买吗？如果答案是愿意，那就买；如果答案是＂不涨我买它干嘛＂，那你就是在赌，就得做好赌输的准备。

日本人用三十五年时间趟出的这条路，说到底就一句大白话：房子是拿来住的，不是拿来赌的。谁把它当赌桌，谁就是最后的输家。

而当一个国家大多数人都被推上赌桌的时候，这个国家本身，就成了那个最大的输家。这个坑，日本人替全世界踩过一遍了。

轮到我们，能不能不再踩第二遍？我觉得，能。但前提是，每一个坐在饭桌上讨论房价的普通人，心里都得清楚这场三十五年的旧账，究竟是怎么算出来的。