解码城更、商业与开发 上海地产集团存量资产压力与化解

观点网 “地主”上海地产集团又拿地了。

7月23日，上海地产集团旗下上海虹霓置业以底价12.28亿元拿下闵行虹桥商务区1宗商地，楼面价12611元/平米。据出让条件，项目适宜建设公寓式酒店。

作为上海市属城市保障类企业，上海地产集团主要在区域内从事城市更新改造、建设保障性住房及区域性功能开发，以及开展商品住宅及商业物业销售等市场化业务。

观点新媒体从一份上交所文件中获悉，2023-2025年，上海地产集团录得营业收入分别为372.66亿元、317.55亿元和336.28亿元；净利润分别为21.71亿元、14.37亿元和5.5亿元；同年末总资产分别为4296.97亿元、4304.60亿元和4469.95亿元。

2026年第一季度，上海地产集团业绩有所下滑，营业收入为76.03亿元，同比减少33.47%；净利润为-4.14亿元，由正转负，主要系一季度无项目结转所致。

解码城更

在收入构成方面，上海地产集团目前收入主要来源为城市更新和区域功能提升、房地产业、建筑材料销售及施工，2024年以来三者合计占当期营业收入的比重均接近90%。

2025年，上海地产集团毛利润为97.23亿元。其中，城市更新和区域功能提升业务以及房地产业分别贡献51.09亿元和28.84亿元；毛利率为28.91%，较上年小幅下降1.27个百分点，主要系当年结转的房地产项目毛利率有所下降所致。

城市更新是上海地产集团的重点业务之一，近年来开发项目包括三林楔形绿地项目、虹桥商务区北片区城中村改造项目、颛桥镇中心村城中村改造、龙阳路地块项目、各区旧区改造等。

上述文件中披露了上海地产集团城更项目的具体情况。

其中，体量最大的是三林项目，截至2025年末，该项目累计已投资金额为357亿元。据悉，项目土地整理工作已基本完成，大部分居住、商业建设用地已通过项目公司股权转让的方式移交给地产开发商进行二级开发。截至2025年末，三林项目存货账面价值为56.5亿元。

虹桥北片区项目位于嘉定区，项目可研总投为465亿元，其中一级开发总投资预计165亿元，二级开发预计300亿元。据规划，该地块包含经营性总用地83.5万平方米，未来拟建成总建筑面积为186.6万平方米的住宅、办公和商业项目。

截至2025年末，虹桥北片区项目累计投资金额为76.40亿元，目前项目一级开发已完成企业和农户动迁工作，累计实现股转收入36.9亿元。

颛桥项目是由上海地产集团与闵行区政府合作开发的重点项目，位于闵行区南部科创中心核心位置，项目将建成包含商品房、商业、办公、农用等业态的生态园，规划一二级联动开发总投资为144亿元。

截至2025年末，商品房部分已完成竣备交付，累计投资约97亿元，回笼资金25.9亿元（其中商品房销售回笼16.7亿元）。其中，住宅项目已于2023年12月开盘销售，截至2025年末累计合同销售金额为17.8亿元，已开盘可售部分的去化率为37.5%。

此外，还有一个正在推进的重点项目是龙阳路项目。据悉，北蔡Z000501单元龙阳路地块的土地使用权原集中于控股子公司上海地产龙阳置业发展有限公司，计划按街坊分为7个子项目进行开发。2023年，龙阳置业将1、2、3街坊转让给上海地产集团，将4街坊转让给浦东轨交，剩余7、8、9街坊目前仍置于龙阳置业，尚未开始建设。

其中，上海地产集团负责开发的1、2、3街坊中，2街坊为首轮开发区域，占地面积为2.58万平方米，规划建筑面积24.18万平方米，预计投资规模55.5亿元。截至2025年末，2街坊累计投资30.30亿元，主体结构已完成结构封顶，二结构施工完成约90%；1、3街坊的建设工作尚未启动。

除上述并表项目以外，截至2025年末，上海地产集团还持有黄浦更新公司、杨浦更新公司、虹口更新公司、外滩更新公司及徐汇更新公司各60%股权。

截至2025年末，上海地产集团对上述5家更新公司所持股权对应的长期股权投资余额分别为200.38亿元、15.83亿元、148.95亿元、48.10亿元和1.38亿元。

资产盘活

值得关注的是，上海地产集团还将原保障房开发业务归入城市更新和区域功能性提升业务中，这项业务主要包含安置房和公租房两类。

资料显示，2025年该业务无新开工面积，竣工面积为36.04万平方米，签约销售面积为7.40万平方米，签约销售金额为8.94亿元。截至2025年末，上海地产集团重要在建保障房项目计划总投资57.76亿元，累计已投资51.05亿元，同年末该项目对应的存货账面价值合计为40.41亿元。

在开展城市更新及区域功能提升过程中，上海地产集团积累了大量可用于出租的物业，布局区域涵盖全市10个行政区域，业态包括保障性租赁住房、办公楼、购物中心及商铺、酒店及休闲、仓储等。

其中，主要租赁住房项目总建筑面积合计136.45万平方米，套数15345套。截至2025年，主要商用房建筑面积42.22万平方米，可出租面积35.45万平方米，已出租面积33.46万平方米。

不过，存量资产过多一定程度上带来了压力。近年来，上海地产通过资产证券化手段盘活运营资产，目前是国内首家同时持有租赁住房和商业不动产两类公募REITs平台的地方国企。

2025年3月，汇添富上海地产租赁住房REIT作为全国首单“商改住”租赁住房REIT成功在上交所上市，募集资金总额13.62亿元，该基金底层资产包括虹桥、江月路两个保障性租赁住房项目。

其中，虹桥项目位于上海市闵行区申虹路，土地性质为租赁住房，项目于2021年8月建成，2022年10月投入运营；江月路项目位于上海市闵行区南江洲路，土地性质为配套商品房，2012年规划为商办并于2018年4月申请非居改居，2019年5月装修改造完成，2019年6月作为租赁住房投入运营，并于2022年9月取得《纳保认定书》。

2026年，该基金启动扩募，计划新购入两个位于上海浦东新区的璟耀项目和璟博项目，合计建筑面积约20.77万平方米，总房间套数达2579套/间，远超原REIT持有的资产规模（江月路项目+虹桥项目总房间数合计约1398套/间）。

无独有偶，今年6月，汇添富上海地产商业REITs正式上市，该基金是全国首批商业不动产公募REITs之一，也是上海首单以写字楼为底层资产的商业不动产REIT，募集资金总额40.92亿元。

该基金底层资产为鼎保大厦和鼎博大厦两栋写字楼，项目均位于上海黄浦世博浦西片区，总建筑面积17.33万平方米。截至2025年末的评估基准日，鼎保大厦评估值为17.72亿元，鼎博大厦评估值为19.17亿元，合计36.89亿元。

两个公募REITs平台，能够在一定程度上化解上海地产的存量资产压力。

地产压力

商品房开发和不动产经营业务是上海地产集团的另一项重要业务，而近年来房地产行业持续下行给该项业务带来不小压力。

从地域上看，上海地产集团商品房开发和不动产经营业务范围主要集中于上海、无锡、扬州等地，未来计划以上海为中心，深耕上海，并逐渐将业务辐射到上海临近的部分省份。

中华企业是上海地产集团核心商品房开发和不动产经营与管理主体。2021年起，中华企业经营规模不断扩张，总资产从2021年末的541.85亿元逐步增至2023年末的602.35亿元。

不过，受市场环境变化等因素影响，中华企业近年来放缓在手项目投建速度，并压缩经营规模，2025年末资产总额已降至550.07亿元。

拿地也变得谨慎，中华企业于2025年未新增拿地，大部分在手项目集中于上海，少量项目分布于江苏、吉林和安徽。年内，中华企业实现签约销售金额28.80亿元，较上年减少29.36亿元；结转房地产销售收入85.17亿元，较上年增加34.71亿元。

2025年，中华企业营业收入为105.57亿元，同比增长51.71%，净利润为4.28亿元，较上年增加3.61亿元，主要系当年公司交房结利的产品较上年同期增加，同时权益法核算单位上海保锦润房地产有限公司开发的项目交房结利导致投资收益增加所致。

除此之外，截至2025年末，上海地产集团还是绿地控股第二大股东，持股比例为25.82%，期末账面价值为60.24亿元，较上年末减少15.97亿元。

资料显示，截至2025年末，上海地产集团非流动资产账面价值为2465.86亿元，主要包括在建工程、固定资产、其他权益工具投资、长期股权投资、投资性房地产以及其他非流动资产。

其中，在建工程账面价值为283.69亿元，主要包括141.96亿元的龙阳置业待开发自持商业项目土地使用权，以及101.72亿元的世博文化公园（区域功能类）项目等；固定资产账面价值为236.27亿元，内容以分散于本部及各子公司的房屋和建筑物为主；其他权益工具投资账面价值为84.44亿元，主要包括按公允价值计量的绿地控股股权账面价值为60.24亿元；长期股权投资账面价值为617.8亿元，主要为对合营企业和联营企业的投资；投资性房地产账面价值为503.98亿元，以自持租赁性物业为主，全部按成本法入账。

同期末，上海地产集团刚性债务为1685.74亿元，年末短期借款余额为29.02亿元；长期借款余额为614.51亿元；一年内到期的长期借款余额为167.64亿元。

债券发行是该公司另一大债务融资渠道，截至2025年末应付债券余额为465.38亿元，一年内到期的应付债券余额为197.61亿元。

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