北京
来源：市场资讯
（来源：中信证券研究 中信证券研究）
文｜张丁宸 刘东航 陈聪
我们认为保租房REITs底层资产质素总体较优，其受益于旺盛的市场需求，且价差安全垫能一定程度抵御市场化租金下行的风险，出租率和租金表现整体稳健，具备一定类债属性。同时，头部平台资产储备丰富，优质资产扩募有助于增厚投资者回报。近期保租房REITs随二级市场整体调整，我们认为估值回落带来的投资机会可持续关注。我们也建议重点关注底层资产质素较优，正在申报发行的保租房REITs，其估值较二级市场更具性价比，战略配售具备投资机遇。
▍政策端：政策定价、存量盘活、非居改保协同发力。
保租房的租金标准和涨幅限制均由地方政府制定，同时相较市场化租金存在价差折扣，由此形成的价差安全垫是资产经营稳健的重要支撑。当然这样的安全垫并非绝对，市场化租金下行也会对资产表现造成压力。因此，我们认为在保租房资产和REITs投资中，需重点关注价差安全垫是否足以抵御市场化租金下行的风险。另外，近年来政策持续推动存量住房转化为保障性住房，形成“收购存量商品房+盘活存量用地”和“商办用房+再贷款资金支持”的组合盘活路径，我们认为政策多措并举，正在推动住宅租赁市场健康发展。
▍供给端：核心城市新增供给增速呈放缓态势。
随着房地产“严控增量，优化存量”政策加码，新出让地块的保障性住房建设正逐步下降。我们认为，随着收储和城市更新的推进，重点城市住房供给方式正逐步由新增土地开发转向以需定供、盘活存量土地和收购存量住房并行，更多保租房的新增供给也将通过政府收购商品房、商业用地调规改造等存量优化的方式来实现。
▍需求端：核心城市保租房需求保持旺盛。
我们认为，在人口持续流入、住房成本压力较高及政策定价优势的共同作用下，新市民、青年人等群体对保障性租赁住房的需求预计仍将保持旺盛。在重点城市常住人口持续集聚、劳动年龄人口占比较高的背景下，住房租赁需求保持旺盛，尤其是住房困难家庭、重点企事业单位职工及各类人才的公共住房安居需求具有较强刚性。
▍保租房资产经营稳定性较强，优质资产扩募有序推进。
根据保租房REITs公告，资产经营表现方面，2025年期末出租率均值为95.45%，同升1.00ppt；2026Q2期末出租率均值为95.55%，同降0.24ppts，环升0.41ppts。租金方面，2025年保租房资产单位租金平均同升0.12%；2026Q2平均同升0.10%，环升0.23%。可以看到，对于已上市较为优质的保租房资产，其价差安全垫当前仍能够抵御市场化租金下行的风险，保障其经营的相对稳健。财务表现方面，2025年保租房REITs营收平均同增2.3%，EBITDA同比基本持平，可供分配金额同降1.1%；2026Q2改善较为明显，营收/EBITDA/可供分配金分别同增1.4%/1.2%/6.2%。完成度方面，2025年保租房REITs业绩完成度较高，营收、运营净收益和可供分配金额多数超过100%。扩募方面，多家赁住房REIT已陆续启动扩募计划，新资产多位于上海、深圳等核心城市，资产类型以成熟运营的保租房、公租房或集中式长租公寓为主，总体质素相对较优，现金流稳定性较强。
▍保租房REITs市场表现相对稳健，具备类债属性。
市场表现方面，保租房REITs过去一年平均下跌13.73%，今年以来平均下跌5.39%，过去一月平均下跌1.49%，主要随市场整体承压下行。分派率方面，我们根据2026年7月20日各REITs市值测算保租房REITs的分派率TTM在1.99%~3.42%之间，均值为2.75%。我们认为已上市的保租房REITs的底层资产具备价差安全垫，经营稳健性仍具备保障，但是其二级市场估值相较其他产权类REITs明显较高。我们认为保租房REITs市场表现将大概率与REITs指数表现趋同。近期随着二级市场调整，加之优质资产扩募有望增厚投资者回报，我们认为保租房REITs二级市场投资机会也有望显现，建议持续关注。同时，我们建议重点关注底层资产质素较优，正在申报发行的保租房REITs，其估值较二级市场更具性价比，战略配售或具备投资机遇。
▍风险因素：
市场租金下行导致保租房租金价差收窄；政策对保租房发展支持弱化影响项目经营表现；区域供需格局恶化导致出租率和租金等承压；扩募进展不及预期拖累基金成长；REITs二级市场整体承压导致保租房REITs估值调整。
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