公募REITs市场历史性扩围 商业不动产启航激活万亿存量新赛道

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

7月24日，戴德梁行发布的《2025—2026亚洲REITs研究报告》指出，2025至2026年全球REITs市场已进入结构性扩容的新阶段；亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖；中国内地公募REITs市场正式形成“基础设施+商业不动产”双支柱发展格局，成为全球REITs市场最具增长活力的核心区域。

亚洲REITs市场回暖扩容

根据上述报告，截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289只，总市值达2794亿美元，较2024年年末增长18%，整体呈现明确回暖态势。期内全市场新增REITs产品26只，其中21只来自中国大陆，占亚洲新增总量的八成，新增标的集中于仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。

从区域格局看，除中国台湾外，亚洲主要市场市值均实现正增长。日本、新加坡、中国大陆位列亚洲市场前三，合计总市值占比约74%。印度REITs总市值较2024年年末大幅增长62%，首次超越中国香港，跃居亚洲第四位。成熟市场整体保持温和增长，日本、新加坡及中国香港REITs市场市值分别增长12%、14%及8%。新兴市场则呈现高速增长特征，印度、中国内地、马来西亚市值增速领跑，分别达62%、50%、38%。

此外，截至2026年3月31日，新加坡、中国香港两地共有16只REITs持有内地物业，合计覆盖130个项目，一线城市与主要二线城市项目占比达71%。

截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs已上市79只产品，发行规模达2155亿元，总市值约2213亿元，同比增长19%，产品发行数量位居亚洲首位。分业态看，不动产权类产品数量占比达90%，是市场增长的绝对主力；其中仓储物流、消费基础设施各新增5只，数据中心类REITs实现首次发行落地。截至2026年6月底，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达82只，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。

二级市场表现持续分化。截至2026年3月31日，全市场REITs市值较发行价平均上涨3%，其中不动产权类产品平均上涨15%，收费收益权类产品平均下降11%。分赛道看，数据中心REITs较发行价溢价53%，涨幅居全市场首位；消费基础设施类平均涨幅38%，优质项目表现突出。

收益层面，截至2026年3月末，全市场平均分派收益率约5.6%，收费收益权REITs的分派收益率为8.3%，显著高于不动产权REITs的4.3%。不同业态分化特征明显，数据中心REITs分派收益率达5.6%—6.9%，领跑不动产权REITs赛道。

商业不动产REITs元年开启

2025年年末商业不动产REITs试点政策正式落地，标志着中国内地公募REITs正式迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的全新发展阶段。截至2026年6月30日，沪深交易所累计受理22只商业不动产REITs申报产品，覆盖购物中心、综合商业、酒店、办公、奥特莱斯全业态，预计募集总规模达758亿元。首批4只产品于2026年5月上市，合计募集资金约203亿元，发行溢价率区间为6.3%—10%。第二批4只产品已完成询价，预计募集资金约92亿元，首年分派率在4.1%—6.0%之间。

目前22只申报产品合计持有57处底层资产，广泛分布于一线至三线城市。各业态运营特征清晰：奥特莱斯抗周期属性突出，连续三年出租率稳定在99%以上，现金流稳定性强；购物中心经营韧性充足，租金较为稳健，出租率保持高位；办公业态出租率稳步修复，核心城市优质资产价值凸显；酒店业态短期承压，长期具备文旅复苏修复弹性。

上述报告还显示，全球写字楼市场已整体进入存量博弈与结构性机会主导的发展阶段，呈现“总量过剩、核心稀缺”的特征。受全球经济动能差异影响，不同城市市场分化显著：纽约曼哈顿、香港等城市呈现高租金、高空置的结构错配特征；伦敦、新加坡、东京等核心城市供应稀缺，需求稳固，租金持续上行。中国内地写字楼市场正从增量开发向存量运营转型，商业不动产REITs政策落地为办公存量资产打通“投融管退”闭环。

ESG实践持续进阶

当前亚洲主要市场ESG披露正从自愿向强制转型，逐步向ISSB国际准则靠拢。中国公募REITs当前暂未纳入强制披露范围，监管正通过多种方式积极引导行业规范发展。截至2026年4月，已上市REITs单独ESG报告披露率约29.6%且持续提升，头部管理人示范效应显著，各业态已形成差异化实践路径，ESG正逐步从合规要求向资产价值创造方向深度渗透。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，2025至2026年全球REITs市场在周期修复与政策扩容中稳步前行，中国市场凭借基础设施REITs常态化发行与商业不动产REITs试点落地，已成为全球最具增长活力的市场之一。随着资产业态持续丰富、运营能力不断升级、ESG价值逐步深化，国内REITs行业将持续发挥盘活存量资产、服务实体经济、丰富资产配置的核心功能，迈向高质量发展新阶段。

戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，2026年是中国商业不动产REITs的发展元年，政策体系完善、市场认可度高、底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市；中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。

戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，借鉴全球REITs市场发展经验，我国商业不动产REITs成长空间广阔。一方面，核心优质商业不动产现金流稳定、租户结构优良、运营确定性较强，符合公募REITs底层资产准入标准；另一方面，商业不动产REITs可有效帮助房企盘活存量资产、实现市场化变现，同时为保险、公募基金等长期机构提供稳健的配置标的。国内商业不动产步入存量提质、精细运营阶段，商业不动产REITs有望持续稳步扩容。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）