广东
21世纪经济报道记者 吴抒颖
招商蛇口延续“强势拿地”风格。
7月24日，深圳光明区光明街道一宗宅地出让，这宗地块共吸引光明投控、招商蛇口、中海地产、满京华4家房企参与。最终，4家房企竞价50轮，招商蛇口以15.05亿元斩获地块，成交楼面价2.29万元/平方米，溢价率18.88%。
这是本周以来，招商蛇口再度在一线城市布局的地块。7月22日，招商蛇口以底价7.2亿元摘得北京市大兴区大兴新城东组团一宗地块，这家央企补仓速度明显加快。
此次招商蛇口拿下的深圳地块，位于光明区光明街道光侨路与观光路交叉处东北侧，土地面积2.8万平方米，规划建筑面积6.58万平方米，用地性质为二类居住用地，起始总价12.66亿元，起始楼面价1.92万元/平方米。剔除配建面积后，实际住宅楼面价2万元/平方米。
不仅如此，这还是一宗“低密度”地块，配套也相对齐全。根据出让公告，地块规划容积率约2.35，建筑高度小于100米，还需配建商业800平方米、物业服务用房155平方米、幼儿园2600平方米（用地面积1800平方米，班数6个）。
这宗地块的成功出让对深圳市场来说，是信心回归的体现。
今年以来，深圳核心区域多宗高价地项目成交在一定程度上提振了市场信心，但市场普遍认为这些地块是“独立行情”，因为深圳作为一线城市，高端住宅并不缺潜在买家，而深圳非核心区域这几年来库存量高企，房企拿地意愿并不高。
可供对比的是，深圳贝壳研究院数据显示，2026年6月末，深圳新房住宅可售22207套，整体去化周期13.1个月；其中，南山、福田去化周期不足14个月，龙岗、观澜、坪山外围板块去化周期普遍超17个月。
此次光明区光明街道的这宗地块成功出让，有多个亮点。从楼面价和参与房企阵容等方面来看，市场参与主体对深圳刚需市场依然看好。
从楼面价来看，这宗地块的成交单价已经是近年来周边的最高水平。
中指院统计的数据显示，2023年8月成交、现为中建·观玥项目的地块，成交楼面价为2万元/平方米；2022年4月成交、现为华润置地润晖府项目的地块，成交楼面价2.27万元/平方米；当年深铁、华润置地联合体摘得的润曜府项目所在宗地，成交楼面价则为2.1万元/平方米。
从这个角度衡量，招商蛇口此次拿下的地块，楼面价甚至比2022年楼市“火热”之时还略高。
尽管地块的楼面价走高，但利润空间仍然充足。深圳同致诚评估的数据显示，这宗地块周边在售的中建观玥名邸于2024年10月底首次开盘，项目总规划820套，其中商品房719套，保障房101套（公租房和企业自持租赁住房），整体备案均价3.79万元-4.51万元/平方米，折后均价3.35万元-4.01万元/平方米。
这就意味着，在扣除建筑成本以及融资成本后，招商蛇口仍能够获得确定性较高的利润额。
除此以外，在这宗地块的参拍阵营中，深圳本地民企也逐渐回归。参与这宗地块的除了招商蛇口、中海地产两家央企和光明投控这家区属国企以外，还有满京华这家深耕深圳的本土民企。
满京华是深圳本土一家综合投资集团，目前在深圳布局多个房地产项目，包括满京华金硕华府、满京华云曦和中央西谷大厦等。
尽管满京华最终并未成功摘得这宗地块，但它出现在深圳土地市场上，说明资金相对充足的房企也在寻找深圳市场的布局机会。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析认为，2026年上半年深圳土拍热度高度集中在南山、前海、宝安中心等顶豪板块，平均溢价率超60%，而外围片区多以底价成交，市场冷热分化显著。
孙红梅续称，本次光明凤凰城核心地块吸引多家房企竞价，最终实现近19%的溢价率，是今年原关外片区少见的热度表现，印证了房企对光明凤凰城核心成熟片区的价值认可，也向市场传递出“核心配套区房产具备抗跌性”的信号，对光明整体楼市情绪有正向提振作用。
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