紫牛调查｜西安一私立幼儿园变普惠后面临超千万欠款，原本属小区公建配套且应移交的幼儿园为何被高价转卖？

近日，陕西省西安市浐灞生态区（现浐灞国际港）中海悦墅幼儿园负责人翁女士向扬子晚报紫牛新闻记者反映称，2017年该公司与自然人牛某签订合同，租赁中海悦墅小区一处房产开办私立幼儿园，每年租金300余万元。两年后，浐灞生态区教育局以其租赁房产为小区配套公建幼儿园为由，要求办成普惠园，并承诺等房产移交后，可享受免除房租等政策优惠。

然而，幼儿园按要求办成了普惠园，这处原本应移交的公建配套房产却迟迟没有动静。如今，作为幼儿园的经营方面临巨额房租欠款，甚至关园的窘境。记者采访得知，中海悦墅小区由西安中海振兴房地产开发有限公司（简称西安中海振兴地产）开发建成，已被其于2017年以3300万元转让给牛某，且一直未取得产权证。

房租之争：年租金300万私立幼儿园，按要求变普惠被判续交336万房租

中海悦墅幼儿园位于陕西西安浐灞生态区中海悦墅社区内，有叠拼别墅、花园洋房，2016年后相继交房。

争议中心的中海悦墅幼儿园

“小区属于高端楼盘，前期我们看到幼儿园的销售招标文件，标明须知名幼儿园品牌，于是参加投标。在对方口头通知我们中标后，却又安排我们于2017年10月29日与房产受让人牛某签订租赁合同，约定租金每年300万元，每3年递增5%，我们一次性缴纳了三年房租900万元，2018年9月正式开园。”翁女士告诉记者，两年后的2020年9月，西安浐灞生态区教育局强制将中海悦墅幼儿园转为普惠幼儿园，保教费从原先3000元/月降至1700元/月。

记者采访得知，中海悦墅幼儿园运营方为西安呦鸣教育管理有限公司（简称呦鸣教育公司）。翁女士说，为能继续经营，公司不得不按普惠园标准收费，并在此后拒绝向牛某缴纳房租。

国有建设用地使用权出让合同约定公建配套包括幼儿园

不料，牛某起诉呦鸣教育公司，诉请其缴纳2021年7月至2022年8月的租金及利息共计370余万元，并要求解除租赁合同。2022年，呦鸣教育公司发起反诉，要求牛某退还第三年即2020年9月至2021年7月缴纳的300万房租，同时索要装修及固定资产投入损失共计900余万元。

记者看到，2025年2月3日，经西安市未央区法院判决，案涉房屋租赁合同有效，呦鸣教育公司须支付336万房租及相应利息。同时法院支持牛某诉求，租赁合同解除，且在解除合同后，呦鸣教育公司腾退房屋给牛某，如未腾退，酌定房屋占有使用费按照租金标准每月22万元，自2022年8月10日计算至实际腾退房屋之日。

出让合同约定建成后必须移交

普惠之争：遇政策调整幼儿园变普惠后的困惑，超2000万损失谁来担？

那么，原本私立幼儿园办得好好的，为何突然被要求变为普惠园呢？

据翁女士介绍，西安浐灞生态区教育局告知，因该园系小区公建配套园，按政策规定必须为普惠。但事实上，幼儿园自建成之后，西安中海振兴地产并未将其移交给教育局，反而将其转让给了第三方牛某。

记者从2017年6月19日由西安中海振兴地产发布的《中海悦墅幼儿园项目销售招标文件》上看到，“中海悦墅幼儿园买卖招标事宜”中，投标底价为3000万，标明“无产权”，并被告知须投标单位必须具备或与具备国家相关部门许可的幼儿园办园许可及资质的单位合作办学等。

该幼儿园销售招标文书

同年7月12日的《房屋所有权转让协议》约定，牛某以3300万元受让幼儿园项目所有权。当年10月，呦鸣教育公司与牛某签订了租赁合同。

记者查询发现，2018年时，相关部门着手解决“入园难”“入园贵”问题，要求到2020年普惠性幼儿园覆盖率（公办园和普惠性民办园在园幼儿占比）达到80%。2019年西安市发布了《关于加强西安市居住区配套公办义务教育阶段学校和幼儿园建设管理工作若干意见》，其中第六条规定，“由开发建设单位代建的义务教育阶段学校、幼儿园……合同中应当明确……接收主体、移交期限、交付条件、违约责任等内容。”

正是根据上述文件，当地政府开展了关于城镇幼儿园治理的相应工作，并要求所有公建幼儿园必须办成普惠，中海悦墅幼儿园便是其中之一。

当地规划局出具的复函也标明了公建配套设施含幼儿园

“办成普惠后，配套幼儿园一直未能移交，这也导致我们处于两难选择之中。”翁女士称，除2020年8月至2021年8月实行普惠收费后缴纳的300万房租应退还外，此后处于办学之期，房屋没有腾退，如果按每月22万元的标准缴纳占用费，算起来近4年48个月共计1056万元，两者房租超过1400万元，再加上前期固定资产投资近千万元，超2000万元的损失责任到底该由谁来担呢？

移交之争：公建配套幼儿园涉嫌违规转让，到底该有偿还是无偿移交成谜

相关文件显示，2014年10月15日，中海地产集团有限公司与西安市国土资源局签订《国有建设土地使用权出让合同》，取得中海悦墅小区的建设用地使用权。合同第十三条约定：“其他公建配套设施建筑面积23500平方米，其中托幼建筑面积4500平方米。”该合同附件三中，由西安市规划局浐灞生态区分局出具的《关于拟出让宗地CB2-7-945规划指标的复函》也明确了这一项。

该幼儿园销售招标文书

记者看到，2017年6月19日一份由西安中海振兴房产发布的《中海悦墅幼儿园项目销售招标文件》显示，该地块上建筑面积为4493平米的幼儿园项目以底价3000万元对外招投标，且标明无产权。同年7月12日，记者从另一份《房屋所有权转让协议》中看到，牛某以3300万元取得该幼儿园项目的所有权。

此外，记者看到，2020年4月16日和2021年1月11日，西安浐灞生态区总部经济园区管理办公室和教育局向西安中海振兴房产两次发送了《关于生态区城镇住宅小区配套教育设施移交的告知函》《关于移交中海悦墅项目配套幼儿园的函》，明确要求对方移交幼儿园，但一直未果。

当地规划局出具的复函也标明了公建配套设施含幼儿园

记者梳理发现，牛某在诉呦鸣教育公司判决书中，西安中海振兴房产辩称，其并未与浐灞生态区行政主管部门签订过幼儿园移交协议，且幼儿园的土地是以出让方式取得，土地出让合同中没有无偿移交的约定。

而前述《国有建设土地使用权出让合同》第十五条规定，“对于本宗地范围内规划的公建配套设施，受让人应按有关规定，承担相应的建设和移交任务。”

“开发商不仅不移交幼儿园，反而将其转售，这明显违反当初土地出让时的协议。而呦鸣教育公司按要求办成普惠幼儿园后，如今却深陷诉讼纠纷及超千万损失，这种过错不该由承租经营人来承担。”该起诉讼的代理律师陕西云达律师事务所李秀菊对记者说。

当地区管委会及教育局发的移交函

遗留之争？转让所有权到底违不违规？谁该为没有移交的幼儿园担责？

多个证据显示，作为公建配套幼儿园确系双方约定的须移交项目，随着开发商的转售，移交问题似乎变得遥遥无期。

幼儿园所有权被转让的协议

配套幼儿园为何要转售呢？记者联系了当初参与该幼儿园转让招标的西安中海振兴地产一名工作人员。她称，转让的时间太久了，有些经办人都离职了，具体细节她需要咨询后再回复记者。截至发稿，记者未收到回应。

没有产权为何还受让幼儿园呢？记者联系了受让该处房产的牛某，电话接通后，当听到记者采访中海悦墅幼儿园一事后，对方挂断了电话。

教育局何时可获得移交呢？记者致电西安浐灞生态区（现浐灞国际港）教育局当初参与发函移交的乔姓工作人员。乔某称，自己当初只是借调人员，相关情况不便告知。记者致电和短信联系该局一位负责人，均未获回应。

记者从获得的一份证据发现，浐灞生态区教育局一位负责人曾透露，中海悦墅幼儿园迟迟未能移交，这有一个历史遗留问题。他称，不仅中海悦墅幼儿园存在这一问题，当地有多座配建设施也存在同样问题。

扬子晚报/紫牛新闻记者 梅建明

校对 王菲