行业前瞻 | 房地产行业在重构中重�...

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

核心摘要

2026 上半年房地产业增加值同比微降 0.2%、占GDP5.9%，建筑业增加值同比下滑 4.0%、占GDP5.2%，二者合计占比回落至 11.1%。两大行业 GDP 占比虽持续回落，但国民经济重要产业的基础性地位没有变，仅支柱内涵全面重构，平稳转型是稳定宏观经济、夯实民生底盘、推动高质量发展的关键支撑。

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行业占比透视：房地产业及建筑业增加值数据分析

根据国家统计局公布的初步核算结果，2026年上半年房地产业增加值录得41365亿元，同比小幅减少0.2%，与上半年GDP总量对比，其占比约为5.9%，与2025年全年比重持平，延续了近两年的低位企稳态势。从更长的时间跨度来观察，房地产业在国民经济中的直接贡献率自历史高点回落后，正逐渐步入平缓修复期。

造成当前房地产业增加值占GDP比重变化的行业内部及宏观原因。投资端收缩是导致行业增加值增长乏力的直接原因。2026年上半年，全国房地产市场开发投资同比下降18.0%，成为拖累固定资产投资的主要领域。这一投资萎缩导致产业链上下游的建筑施工、建材生产等工业活动受到抑制，直接削弱了行业整体增加值。其次销售端的压力与“以价换量”的市场特征，削弱了行业的最终财务表现和增加值核算。

建筑业上半年增加值同比下降4.0%，在公布数据的行业中跌幅最大。房地产投资深度下行是最大拖累，房建工程占建筑业总产值比重超 50%，房企资金链偏弱、保交楼仅维持存量收尾，无大规模新增住宅开工，直接压低行业整体产值与增加值。基建投资同样遭遇寒流，上半年基础设施投资同比下降2.4%。房地产深度调整和传统基建阶段性收缩形成双重需求缺口，新兴赛道增量短期无法完全对冲，行业进入总量收缩、结构优化的深度调整周期，建筑业成为当前经济修复的薄弱环节。

两大行业增加值占比的历史演变

房地产与建筑业增加值占GDP比重的变化趋势，可划分为稳步上升期（2006‑2014）、高位平台期（2015‑2020）和调整分化期（2021至今）三个阶段。

图 房地产与建筑业增加值占比走势

注：2006-2025年数据为国家统计局数据库增加值构成，2026上半年数据为初步核算结果。

数据来源：国家统计局。

稳步上升期（2006‑2014）：这一时期，伴随城镇化进程加速和住房商品化改革的深化，房地产业与建筑业持续较快增长，两者增加值合计占GDP的份额从2006年的约11.3%稳步攀升至2014年的超过14%。其中，建筑业的比重由5.6%逐步升至6.9%，房地产业则从5.7%升至7.3%。城镇人口大量增加带来的住房和基础设施需求，以及土地出让、开发投资等市场化机制的引导，推动两行业规模同步扩张，使房地产-建筑业链条成为经济增长的重要引擎。

高位平台期（2015‑2020）：进入平台期后，两行业增加值合计占比稳定维持在13%以上的高位区间，2015至2020年间始终处于14.4%‑15.3%的水平，呈现出典型的支柱产业特征。建筑业占比基本在6.8%‑7.0%之间窄幅波动，房地产业占比则从7.6%进一步升至8.3%，在2016‑2020年连续保持在8.2%以上。这一时期，尽管行业调控措施陆续出台，但市场存量规模庞大、改善性需求释放以及棚户区改造等因素仍支撑房地产业保持较高的增加值比重，而建筑业也受益于同期房地产施工和基建投资的平稳增长。

调整分化期（2021至今）：2020年后，房地产业增加值占比出现明显回落，由2020年的8.3%降至2023年的6.8%，此后进一步下探，至2024年已降至6.2%，2025年和2026年上半年均为5.9%。建筑业占比亦同步下修，从2020年的7.0%逐步降至2025年的6.2%，并于2026年上半年下探至5.2%的阶段新低。两行业合计份额由2020年的15.3%缩减至2026年上半年的约11.1%，显示出支撑力度的显著弱化。这背后既反映了房地产市场供求关系变化、价格下行对名义增加值的影响，也体现了行业规范调整对增量扩张的约束。2026年上半年，建筑业和房地产业占比均低于2006年以来的大部分年份，成为两大行业经济地位转换的最新信号。

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地位变迁脉络：从“增长引擎”到“民生基石”的角色转变

回顾中国房地产行业的发展历程，其在国民经济坐标系中的角色定位已发生深刻变迁。从过往二十余年的“增量扩张”，到2021年前后的“换挡调整”，再到当前正在推进的“转型重塑”，这一脉络清晰勾勒出行业从单一经济“主引擎”向多元化“稳定器”与“民生基石”转变的轨迹。

在“增量扩张”时期，房地产与建筑业作为支柱力量，对宏观经济的拉动作用举足轻重。两者合计占GDP比重持续攀升，峰值曾达15%左右，成为驱动经济增长和财政收入的核心动能。这一时期，房地产被明确界定为“支柱产业”，其高周转、高负债的模式在快速城镇化进程中扮演了关键角色，深度嵌入地方财政与金融体系。

自2021年左右起，行业进入“换挡调整”期。随着市场供求关系发生重大转变，行业经历深度调整，其增加值占比开始从历史高位回落。对固定资产投资的拖累依然明显，其对经济增长的拉动作用已由正转负。这标志着房地产在宏观经济中的旧有叙事逻辑已发生根本性松动，其作为单一增长引擎的功能正被重新审视。

当前，行业正迈向“转型重塑”阶段。房地产的新定位已然清晰：它正从过去纯粹的经济引擎，转变为“民生保障的基石”和“高质量发展的载体”。2026年政府工作报告强调推动“好房子”建设，行业焦点从单纯的增量扩张转向存量盘活、品质提升与城市更新。这意味着，房地产的地位不再仅由GDP占比的高低来单维度定义，而是被赋予了涵盖民生福祉、居住品质、城市安全与可持续发展等更丰富的社会意义。行业角色也因此从“增长拉动者”向“民生守护者”与“发展质量承载者”转变，其发展逻辑正经历着深层次的重塑。

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未来展望：在重构中重塑支柱角色

1.房地产：从信用驱动到产业驱动

展望未来，房地产行业的发展逻辑正在发生根本性转变。行业正从过去的“信用驱动”逐步转向“产业驱动”。这意味着，未来的房地产市场将与新兴产业布局、人才流动方向紧密捆绑，城市群和都市圈将成为主要的需求来源，而基于金融属性的投机需求将持续受到抑制。具体而言，未来的关键转型方向包括：

• 产业地产：房地产将与新能源、人工智能、高端制造等新兴产业深度融合，为产业落地提供定制化的空间载体与服务生态，从“卖房子”转向“建圈子”。

• 长租运营：随着“租购并举”的住房体系深化，长租公寓的机构化运营将成为重要赛道。以龙湖冠寓为例，其半年出租率已达96.2%，显示了良好的市场韧性，运营及服务收入正成为企业的新增长极。

• 城市更新：告别大拆大建，转向存量空间的精细化改造与功能升级。企业将从“建筑商”向“运营服务商”转型，通过商业改造（如重庆北城天街项目）、老旧小区翻新等方式，激活存量资产价值。

• 代建服务：在行业出清和风险化解过程中，依托专业能力的代建模式日益成为主流。像龙湖龙智造这样的代建品牌，其综合实力已位居行业前列，满足了市场对高品质、轻资产开发的需求。

• 不动产金融创新：公募REITs成为房企实现轻资产转型、盘活存量资产的关键路径，引导行业从单一的开发销售向“投资-建设-运营”的闭环模式跃迁。

2.建筑业：数字与绿色的双重赋能

建筑业正在开启一个由数字技术和绿色理念引领的升级新周期。传统的“人海战术”和粗放式施工将被智能建造和低碳化发展所取代，行业正朝着系统集成和全生命周期服务的方向演进。

在技术应用层面，装配式建筑和MiC（模块化集成建筑）技术将成为城市更新和新建保障房的重要工艺。这些技术不仅能有效提升施工效率、降低现场作业对居民的干扰，还能推动建筑业从“工程模式”向“工业化产品模式”转变，并开拓出海新机遇。与此同时，面对气候变化和极端天气，韧性基建成为新焦点，超长期特别国债和中央预算内投资注入的数千亿元资金，正在加速推动地下管网改造、排水防涝和灾害韧性系统建设。未来的建筑企业竞争力，将集中体现在其能否提供涵盖风险评估、智慧监测与长期运维在内的全生命周期服务能力上，而中建六局等企业已明确提出向“投资-建设-运营”闭环和智能建造转型的战略方向。

3.两大行业联动关系的新图景

随着两大行业各自转型，它们的共生关系也将焕然一新。

传统的联动链条，本质上是房地产单边驱动的“投资-建造-销售”旧循环：地产商获取土地并通过高杠杆进行住宅开发，向建筑业发出订单，最终以快速销售回笼资金。而新图景下的协同，将演变为双向融合的“资产运营-功能提升-服务增值”新循环。

在这个新循环中，房地产的重心转向对产业空间、租赁住房、商业设施等多元资产的持续运营和价值管理。建筑业则提供数字化、绿色化的方案进行功能改造和韧性提升。两者的联动不再仅由房地产开发投资产生的实物量来拉动，而是通过提升存量资产的运营效率、空间品质和社会服务价值，实现高质量的协同增长。国际经验亦表明，不动产服务和资产运营的权重将持续走高，最终形成“小建筑、大地产”的成熟市场结构，这也是两大传统支柱行业重塑其国民经济角色的核心路径。

结论：两大行业共同经历了从高速扩张、高位稳定到调整分化的完整周期，其合计增加值占GDP比重虽有所回落，但作为国民经济支柱产业的基础性地位并未消失，而是支柱内涵正经历深刻变革：联动机制从传统的“投资‑建造‑销售”旧循环，转向“资产运营‑功能提升‑服务增值”的新循环；内在动力从规模驱动转向以品质提升、存量运营、数字化与绿色化赋能为主的质量驱动。实现这一过程的平稳过渡与成功转型，对于支撑经济高质量发展、稳定就业基本盘，并构建更能适应新发展阶段需求的产业体系，具有重大意义。

IN THE END

克而瑞研究中心深耕房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家*海量数据*AI技术” 的协同研发效应；研究业务覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；交付形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，形成完整、多层次的地产研究产品矩阵。