保不住的“情怀” 胡葆森30亿出售河南文旅资产

观点网 2021年6月，只有河南·戏剧幻城开城演讲时，胡葆森说，这个项目可能不是一个成功的投资，没有十年、二十年都无法做到财务平衡，但他相信天道酬勤，商道酬诚。

四年时间、超60亿元的投资，胡葆森联合导演王潮歌才打造出这座328米夯土城墙伫立麦田之上的“幻城”，号称世界最大规模的单体演艺集群。

就在不远处，投资了45亿元的建业电影小镇亦完美复刻着民国德化街，夜游演艺持续刷屏社交平台。

然而，5年时间，戏剧幻城的21剧场依旧在搭台唱戏，电影小镇亦天天上演着露天实景动作大戏，可看似一切照常运营的背后，却上演着一场易主大戏。

7月23日，建业地产发布公告，将两大标杆文旅资产打包作价30亿元，出售给中信资本旗下信宸资本。其中，只有河南·戏剧幻城对应对价25亿元，建业电影小镇作价5亿元。

很可惜，如今的建业再也支撑不起胡葆森的文旅情怀。

精巧的资产切割

外人眼中，只有河南？戏剧幻城是不折不扣的流量标杆。

在高德扫街榜中，该项目排名郑州必去景点TOP2，全年热度值98，综合评分4.9。数据显示，截至2025年地，项目累计观剧人次突破5800万，省外游客占比超八成，85%到访人群为年轻群体，重游率远超传统主题乐园。

建业电影小镇的游客吸引力同样不容小觑，自开园以来，凭借沉浸式电影场景和丰富演艺体系，日均接待游客超过1万人次，2026年春节期间，入园人次实现翻倍增长，王牌剧目《穿越德化街》场场售罄、一票难求。

然而，撕开项目光鲜客流的外衣下，财务现实却十分骨感。

由于前期土建、剧场、舞台设备等投入巨大，叠加剧场维护、剧目持续更新、上千名演艺人员薪酬、园区运维等刚性持续支出，根据建业管理账目数据，两大项目合并后，2024年税后亏损6282万元，2025年税后亏损5529万元。

具体来看，建业地产是如何处理上述的文旅项目。

文旅项目诞生之初，就和地产开发资产捆绑在同一母公司体内。河南建业实景演出文化发展有限公司（简称：河南中原）持有“只有河南·戏剧幻城”相关载体，而河南建业一路有戏文化旅游产业发展有限公司（简称：一路有戏）则运营“建业电影小镇”。

简单来说就是，两家母体公司内部同时装有文旅经营性资产以及配套未开发住宅土地两类资产。

不过，早在2022年，建业现金流告急，将河南中原49%股权、一路有戏90%股权出售给了河南省老家文化发展有限公司，导致目前两家公司存在外部合作方持股。

对于建业来说，一旦卖掉景区，留在母体公司内的住宅土地未来产生利润，外部合作方就有权参与分红。因此，为实现“文旅对外出售、土地自留独享”，建业设计出市场所称附带股权回售的复杂交割结构。

整个交易分为两条并行、互为前提的交割链条。

主线交易就是建业将两大文旅资产装入新设的河南麦田文化、河南一路有戏文化两家壳公司，把壳公司100%股权转让给信宸资本。同时，配套同步安排回售，向合作方回购河南中原49%股权、一路有戏90%股权。

交割落地后，新设的两家壳公司麦田文化、新一路有戏归属信宸资本，两大景区彻底与建业切割；河南中原、一路有戏成为建业全资子公司，保留配套土地与地产开发资产。

但这场交易也并未能给建业带来多大的实际到手利润。据公告，标的资产2025年末备考账面净值约40.25亿元，30 亿元成交价格，预计带来约12.16亿元的账面亏损。

现实层面，交易总对价30亿元，扣除各类成本、债务清偿、交易费用之后，建业最终可动用的回款净额仅7.05亿元，而该笔资金用于支付交易费用、履行物业交付责任及支持债务重组。

在地产业务上行阶段，建业可以依靠地产开发利润持续输血培育文旅IP，但行业一旦陷入调整期，情怀在算不过账面前就成了沉重的包袱。

建业的伤

从1992年香港卖楼花赚到第一桶金回到大陆市场起，胡葆森在外界眼里，就是实打实的儒商，会在郑大讲国学、在项目留墨宝、在文化类公开场合穿中式男衫，妥妥的地产三君子之一。

而文旅项目的背后，也正是胡葆森作为传统文人雅士对家国的情怀。

建业文旅的萌芽是从2012年开始，安阳下辖汤阴县是岳飞故里，境内拥有岳飞庙与羑里城，相传这里正是商纣王囚禁周文王之地。彼时，地方政府谋划文旅开发，建业变顺势组建专项团队，开始了文旅的研究与探索。

2021年，观点新媒体采访胡葆森时问道，为什么要做“只有河南·戏剧幻城”，他说，生在这个地方，长在这个地方，将来要死在这个地方。当代河南人应该有文化自信，也应该有文化自觉，不能光拿着祖先留下的东西炫耀，今天也要拿出一些东西，让祖先也为你自豪，这就是我们做这件事的动力。

在这种情怀下，胡葆森确实斥巨资打造了不少文旅地产项目，除了建业电影小镇与只有河南？戏剧幻城两大标杆景区外，还有开封东京梦华古城复兴项目、郑州樱桃沟足球小镇、禹州神垕钧瓷小镇、濮阳杂技小镇。

甚至，当时建业还怀揣一份雄心勃勃的规划，即以郑州为圆心，在中原地带建一批深居当地特色的文化小镇。

过去，胡葆森把投资文旅、酒店、商业、农业都放在建业地产，就是想让建业地产去分享运营收益的大部分，可如今该类资产却成为了推进“去杠杆”的代价。

事实上，国内文旅地产的运作模式大同小异，以主题小镇的名义获取成本较低的产业用地，以此撬动配套商业与住宅开发，建业也不例外。

而众多文旅地产暴雷的原因也同样大同小异，项目规模庞大、前期重资产投入高，叠加持续高昂的运营开支，长期大量占用企业现金流，建业也无法摆脱。

公司董事会在公告中指出：文旅属于资本密集型非核心业务，持续需要资金投入；剥离资产可以同步甩掉相关债务与担保，回笼资金用于债务重组，集中全部资源回归房地产开发主业。

可即便出售了上述两大文旅项目，建业地产的资金缺口依旧突出。

自2023年触发美元债利息违约后，建业地产续推进离岸债务重组谈判持，尽管目前已经完成离岸债务重组尽调、清盘分析初稿，向债权人财务顾问提交重组框架，但尚未达成全体债权人认可的正式重组方案。

而境内方面，公司仅完成9.25亿元借款展期，大量到期债务仍在持续磋商。截至2025年末，集团总资产949.01亿元，总负债高达1034.66亿元，股东权益为- 85.64亿元，处于账面资不抵债状态。

销售方面，截至2026年6月30日止6个月，建业地产累计销售总额37.55亿元，同比减少15.5%；总合同销售建筑面积56.79万平方米，同比减少19.8%，回血速度依旧存在挑战。

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