依据潘石屹预测的未来房价：150万房子，到2030年还能值多少钱

翻开十几年前那批地产大佬的采访实录，潘石屹留下过一个被反复引用的判断，房价跌幅一旦越过两成这道坎，麻烦就来了。这话过了这么多年拿出来对照，其实一点没过时。眼下你手里挂牌150万的商品住宅，究竟能不能扛到2030年、扛过去之后还剩多少身价，恰恰绕不开这条老账里的算术逻辑。市场走到2026年的年中，答案已经比过去任何一个时点都要清晰。

一、旧论回响：临界线上的算术

潘石屹当年为什么盯着跌两成这个数不放，不是拍脑袋喊出来的口号，背后是一笔谁都躲不开的按揭账。国内多数商品住宅走的是三成首付按揭模式，房价一旦回撤两成，账面净资产就被削掉大半，跌幅继续扩大到三成，很多贷款家庭的资产端就要跌破负债端，形成负资产。潘石屹本人在早年一次媒体访谈里把这层意思讲得非常直白，房地产持续涨了十年十五年，一旦跌了，资产价格、土地、在建工程、房子，跌20%能不能受得了，跌30%能不能受得了，市场不可能永远是涨的。这条线与其算作预言，不如算作整个金融体系集体绷紧的一根神经。

这几年监管层面的动作，其实一直都在防守这条神经。从2024年起持续推出的存量按揭利率下调、首付比例下限调降、＂以旧换新＂补贴、契税优化，一环扣一环，目的只有一个，就是不让价格跌到那个能引发连锁反应的临界点。走到2026年年中，这道防线保住了，也就意味着后面所有的讨论才有意义。

二、数据切片：磨底行情的分化

那么当下市场真实的温度到底是几度？中指研究院7月1日发布的数据显示，2026年上半年，中国百城新房价格累计上涨0.59%，二手住宅价格累计下跌2.9%。核心城市率先出现积极信号，深圳二手房价6月环比转涨，上海二手房价连续四个月环比上涨。新房端出现微幅上行、二手端持续小幅回落的组合，本身就说明大盘并没有陷入自由落体，买卖双方陷入的是一种典型的低位僵持。​

把镜头再拉近一点，6月单月的数据同样值得咀嚼。2026年6月，百城新建住宅均价为17184元每平方米，环比上涨0.16%，同比上涨2.00%；百城二手住宅均价为12639元每平方米，环比下跌0.42%。从涨跌城市个数看，12个城市环比上涨，88个城市环比下跌，核心城市中上海环比上涨0.10%、深圳上涨0.03%。百城之中八成以上仍在阴跌，能顶住的城市却越来越集中在头部区域，这个分野已经比过去任何时候都清晰。

​一线城市能率先探出企稳信号，跟成交端的量能是彼此印证的。7月7日，中指研究院发布2026年6月十大城市二手房房价地图。2026年6月，重点城市二手房市场保持一定活跃度，多数城市成交量同比仍增长，6月二手房市场热度延续性强于往年。上海二手房价格连续四个月上涨，6月深圳由跌转涨。

另有一组数据颇具分量，2026年6月，北京二手住宅成交1.7万套，在较高基数下同比增长9.8%，连续3个月创近五年同期新高，上半年二手住宅累计成交9.4万套，同比增长5.7%。深圳这边同样有故事可讲，2026年6月，深圳二手住宅成交5093套，4月底优化楼市政策后，新政效应持续释放，5-6月连续两个月同比增长超10%，上半年累计成交2.9万套，同比下降0.9%。成交量顶起来了，价格企稳的地基才算真正打下。​

分化的另一端呢，压力仍旧集中在弱势梯队。分梯队看，二手住宅方面，6月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.16%、0.46%、0.48%。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌6.95%、8.21%、7.48%。数字上一线跌得最浅，二线次之，三四线跌幅最大，方向的差别比幅度本身更重要，一线是往企稳走，弱二线和三四线还留在探底通道里。

政策层面的定调也发生了微妙的位移。与去年＂持续用力推动房地产市场止跌回稳＂的表述相比，本次会议提出＂着力稳定房地产市场＂，且位置由第一位调整为第二位。从急救式的＂止跌回稳＂，切换到长线思路的＂稳定＂，救急阶段基本告一段落，接下来是长效机制的慢功夫。行业内的判断同样趋于一致，中指研究院高级分析师郑俊彤指出，房地产市场总体仍处于筑底过程中，市场延续修复分化。展望下半年，核心城市二手房挂牌量趋稳推动供求关系改善，叠加一线城市租金小幅上涨，二手房价企稳基础进一步增强。

三、路径推演：三类房产三种归途​

铺垫走完了，回到标题里那个绕不开的问题，150万的房子熬到2030年，究竟能值多少钱。答案并非一个单一数字，而要看它属于下面三个类别里的哪一个。​第一类，是位于核心一二线城市优质地段的商品住宅。这类资产背后压着的是持续的人口净流入、扎实的产业基础和不可复制的稀缺地段，价格的长期锚点其实是货币供给。参照近三个季度M2稳定在8%附近的年化增速，即便房子每年只跟住通胀节奏走，150万到2030年浮动到180万至200万区间也谈不上多惊喜。

真正让这类房子值钱的其实不是涨幅，而是它随时能变现的能力。在整个行业进入存量时代之后，能顺利卖掉、能定价定得下来，比账面上标多少数字要金贵得多。国家战略层面对这类资产的支撑也很明确，＂推动房地产高质量发展＂，党的二十届四中全会为新时代我国房地产发展定下清晰基调。受访专家表示，＂十五五＂时期房地产将告别单一的＂造房卖房＂模式，转而围绕人的核心需求，实现从＂有房住＂到＂住好房＂的全面升级。

第二类，是普通省会与地级市中心区域的自住型房产。这一批房子的特征是没有明显人口流失，靠本地刚需和改善型置换维持交易活跃度。这类房产大概率涨不动，也塌不下去，价格走势更像是跟着当地物价水平温和波动。四年时间过去，150万可能还是150万，也可能小幅上浮到160万上下。它的意义并不在赚钱，在于＂不亏＂这两个字。在越来越多商品住宅跑输通胀的当下，能守住本金已经是一场安静的胜利，别嫌它没故事，＂稳＂才是它压箱底的价值。​

第三类，是人口持续外流、产业基础薄弱、库存严重积压的远郊盘与收缩型城市住宅。就算大盘企稳，这批房子也很难独善其身。2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新＂十五五＂规划》，这是我国城市更新领域首个国家级专项规划。规划设定＂到2030年城市更新行动取得重要进展、到2035年基本建成现代化人民城市＂的双阶段目标。

本次规划首次在全国层面对居住空间、产业空间、公共空间设置量化目标，城镇老旧小区改造11.5万个、危旧房改造50万套（间）、城中村改造4000个、地下管网改造36.5万公里、老旧街区厂区改造提升1500个。政策打法已经切换到城市更新与存量收储的双轨模式，弱势区域房价的下行只能被托住底、缓住速，很难被拉起来普涨。150万跌到120万甚至更低，都在合理的估值区间内。麻烦的地方也在这里，这类房子真正的问题往往不是价格标多少，而是＂卖不掉＂，账面数字漂亮，实际早就没了流动性。

​对不同持有结构的家庭而言，2026年下半年到2030年这段窗口，其实各有各的功课。仅有一套自住房的普通家庭，除非家庭现金流真到了扛不住的地步，否则没必要在磨底阶段割肉离场，核心地段的居住属性本身就是最大的抵御力。手握多套房产的业主，可以趁着这一波修复窗口做减法，把地段偏弱、老破小、靠概念炒起来的边缘房源尽早出清，保留核心城市的优质不动产。

想上车的年轻人则不必迷信所谓极限抄底，底部从来不是敲锣打鼓来的，而是在漫长僵持中悄悄成形，看到核心城市成交量能持续放大、政策工具箱陆续加码之后再入场，本身就是＂够好的买点＂。

​从更长的时间维度看，房子正在回归居住品的本位。过去二十年闭眼买房都赚的行情，实际上是城镇化红利叠加货币扩张催生的一次性红利，那趟车既然已经过站，再指望它掉头回来接你，多半会失望。党的十八大以来，我国房地产市场快速发展，居民住房条件显著改善，城镇人均住房面积超过40平方米。

同时，建成了世界最大规模的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套，帮助1.7亿群众喜圆安居梦。所以关于150万在2030年究竟值多少钱这个问题，真正的答案不藏在大盘的涨跌里，而藏在你今天做出的这一次判断里。看懂常识、尊重周期、不迷信神话、也不慌乱割肉，这四条摆在桌面上，比任何一个预测数字都更能兜住你的资产。

参考文献：​

[1] 中指研究院.《2026年上半年中国房地产市场总结与趋势展望》.中新社，2026年7月1日

[2] 中共中央.《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》.新华社，2025年10月28日

国务院.《城市更新＂十五五＂规划》，2026年5月28日​