专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，建议提前做好准备

2026年的夏天，全国房地产市场依然处在深度调整之中。百强房企的销售规模较2021年高点已经腰斩不止，一线城市二手房挂牌量屡创新高，购房者观望情绪浓厚。

万科创始人王石2018年那句"活下去、活得久、活得好"，在当时听起来近乎危言耸听——毕竟那一年百强房企拼命抢地，销售数据连创新高。但仅仅三年之后，昔日高喊"高周转"的巨头们就一个接一个地陷入困境。事后回头看，那句口号更像是一句冷静的诊断书。

如今王石再度开口，说的还是老话题：中国楼市这轮调整，恐怕要持续三到五年；未来几年房企将迎来一次彻底的洗牌；但中国不会重蹈日本九十年代的覆辙，楼市大概率会走一条"软着陆"的路。业内不少人听完感慨了一句：如果没有意外，他这次可能又说对了。

要理解王石这个判断，得把眼光放长一点，看看中国房地产这个庞然大物到底承载了什么。

一个常常被外界拿来举例的地方，是内蒙古的鄂尔多斯。本世纪初，当地凭借占全国三分之一的天然气储量和六分之一的煤炭储量迅速富裕，规划者雄心勃勃地准备打造一座容纳百万人口的现代新城。

学校、医院、博物馆、体育场，样样都是顶配。但热闹过后人们才发现，这座为一百万人设计的城市，最初只住着三万人左右。宽阔的马路空空荡荡，成片的住宅楼灯火寥落。

鄂尔多斯并不是孤例。放眼整个中国，据估算全国城镇住宅的空置率超过五分之一，空置房屋以数千万套计。它们并非无主之物——绝大多数都被卖掉了，只是买主从未打算入住。这正是理解中国楼市最关键的一个入口：房子早就不只是用来住的东西。

从数据上看，中国的住房自有率长期维持在九成左右，远高于发达国家普遍处在60%上下的水平。

更耐人寻味的是，在楼市最火的那几年，新增购房者中有相当高比例——一些机构统计接近九成——是"二套""三套"的持有者。房子在这里承担的功能，已经从居住工具异化成了储蓄替代品、投资标的和婚恋筹码。

为什么会这样？这里面有几层原因交织。

一层是历史的惯性。自1998年住房制度改革以来，中国房价走出了一条几乎单边上涨的曲线，中间除了2008年前后一次短暂波动之外，几乎没有像样的回撤。二十多年的时间足够让"房价不会跌"这个信念，深深地写进整整两代人的记忆里。

一层是金融环境使然。境内可选的投资渠道相对有限，股市波动剧烈，境外资产配置门槛又高，普通家庭的财富最终大部分都涌向了钢筋水泥。

还有一层原因很少被外部观察者提及，那就是人口结构的挤压。独生子女政策积累多年之后，男多女少的现实使得婚恋市场上的话语权发生倾斜。

房子于是成了不少年轻男性婚姻的"入场券"。有研究显示，性别比越失衡的城市，房价相对越高。这条隐蔽的传导链条，把人口问题、社会心理和资产价格死死绑在了一起。

于是我们看到了非常极端的一幕：在深圳、北京、上海这样的一线城市，一套普通住宅的价格，需要一个平均收入者不吃不喝工作四十年才能买下。

房子在动工之前就被抢购一空，开发商把新盘发布做成华丽的线上活动，几千套房源几分钟内售罄；在有些城市，购房资格甚至要靠摇号来分配，中签者只有几个小时决定是否交定金。所有这些看似夸张的场景，其实都是一个典型的投机性市场的临床表现。

但支撑这一切的假设，正在被人口这只看不见的手悄悄拆解。

未来十年，中国55岁以上人口将新增上亿规模，相当于再造一个中等国家的老龄群体。到本世纪末，总人口可能会显著回落。而房地产的主力购买人群，历来集中在20到50岁这个区间——这恰好是未来几十年将持续萎缩的那一段。

城镇化的红利也在减弱：城镇化率已经超过65%，新增进城人口的速度明显放缓，一些劳动力甚至因为在城市找不到工作而重新回流农村。

供需两端此消彼长，房价长期趋势会往哪走，其实是一道并不复杂的算术题。

正因如此，房地产在整个经济体系中的分量，才让人格外揪心。仅统计房地产开发本身，就直接贡献了国内生产总值的百分之十几；如果把上下游的建筑、家电、家具、装修、中介一起算上，占比可以逼近三成。银行体系里，与房地产相关的贷款是一块巨大的资产。

国际机构曾经估算，中国房地产活动每下降20%，可能拉低GDP约5到10个百分点；中国内需每下滑一个百分点，全球GDP也要相应损失约0.25个百分点。可以说，从家庭资产到银行报表，从地方财政到全球产业链，太多鸡蛋放在了同一个篮子里。

这也是为什么王石这次特意强调，中国的情况不会等同于日本。

三十多年前，日本央行在泡沫顶点选择连续加息，主动去戳破那个巨大的资产泡沫，结果一戳就是"失去的三十年"。中国走的是另一条路——一个高度依赖政策调节的市场。

近几年，从房贷利率的持续下调，到限购限贷的边际松动，从"保交楼"的专项资金，到城市更新和保障房的加速推进，政策工具箱几乎每隔几个月就会打开一次。

这种做法未必能让房价重回上涨轨道，但它可以拉长调整的时间跨度，避免价格短期内断崖式下滑，为经济和居民资产负债表争取喘息的空间。用一句通俗的话说，就是"时间换空间"。

不过，软着陆并不意味着无痛着陆。有些结构性的病灶，绕是绕不开的。

比如地方财政的融资问题。上世纪九十年代分税制改革之后，地方承担了大量公共支出，但主要税收又要上缴中央。为了平衡收支，很多地方通过手中掌握的土地资源，成立了各种融资平台公司，用土地做抵押去举债搞建设。

2008年之后，这类融资平台的规模急剧扩张，逐渐成为不少地方财政的支柱。一旦房价大幅下跌、土地卖不动，这些平台承受的压力会立刻传导到地方的公共服务和基建投资上。这就是为什么每一轮调控，中央和地方之间总要反复博弈——不是不知道该怎么办，而是每一步都得踩得非常小心。

回到王石的那几个判断上来。他说这轮调整至少要三到五年，从2021年下半年算起，走到2026年正好行至这个窗口的尾段。

头部房企的爆雷潮已经进行了几轮，恒大、碧桂园等曾经的行业标杆相继陷入困境，围绕烂尾楼、保交付、债务重组的工作还在缓慢推进中。他说房企会重新洗牌——过去几年活下来的，几乎清一色是负债率相对健康、现金流管理保守的企业，而激进扩张者要么退出舞台，要么正在艰难瘦身。

他说自己对中国楼市未来仍有信心——这份信心的底气，正是来自政策工具的丰富和制度调节的空间。

对普通人而言，从这些趋势里能读出什么？

首先要重新校准对房产的预期。过去二十年那种"闭眼买、放着就赚"的时代，大概率是回不来了。房子未来更多要回到它的居住属性，作为投资品的收益要靠租金、区位、品质，而不再是水涨船高的普涨行情。

同时要更加珍惜手里的现金流。企业尚且要"活下去、活得久、活得好"，家庭更是如此。在收入增速放缓、行业调整持续的大环境里，谨慎负债、留足备用金，比赌一把资产升值要重要得多。

也要看清趋势里的结构性机会。人口老龄化会催生适老化改造的需求，城市更新会带来老旧小区改造和存量运营的空间，保障房体系的扩张也会重新定义一部分居住市场。房地产不会消失，只是会以另一种面貌继续存在。

王石那句"活下去、活得久、活得好"，最初是说给房企听的，如今放在每一个普通家庭身上，其实同样成立。

楼市这场大调整还没有走完，但走过之后的样子，或许会比很多人想象的更健康一些。提前做好准备的人，总归会比事到临头再手忙脚乱的人从容许多。