江西吉安探索“群众主体型”可持续城市更新模式

江西省吉安市青原区铁建小区，改造前（左），楼栋外立面陈旧杂乱，线缆交错，基础设施老化，居住环境较差；改造后（右），楼栋外墙焕然一新，道路平整通畅，环境整洁有序，老旧楼栋实现美丽蝶变。

秦文详摄

走进江西省吉安市青原区河东街道铁路社区铁建小区，平整的柏油路、整齐的停车位、绿意盎然的休闲广场映入眼帘。很难想象，几年前这里曾是一副破败模样。

铁建小区原是铁路职工家属区，共有11栋居民楼、406户居民，长期处于无物业管理状态，基础设施老化、污水管网堵塞、杂物乱堆乱放等问题突出。“以前小区常年无人管护，住着很糟心。”居民李细芽回忆道。

2019年底，小区通过“三供一业”移交地方管理，正式启动老旧小区改造。社区组织党员逐户走访，收集居民意见，并通过业主大会推选出楼栋长和党员代表，成立小区自治管理委员会，实行自收自营自管的治理模式。

小区利用停车位、充电桩和广告位等资源产生收益，实现自我造血。每季度收支账目张榜公示，接受居民全程监督。今年，小区从年度经营结余中拿出资金，为332户常住居民每户发放200元“治理红利”。

从无人管护的老旧院落，到居民共建共管的幸福家园，铁建小区的变化，正是吉安市“群众主体型”可持续城市更新模式的生动注脚。2025年，该模式被住房城乡建设部列为全国可复制推广经验。

民意前置：

让群众拥有更新“话语权”

城市更新，改的是城市面貌，暖的是百姓的心。吉安市深入践行人民城市理念，构建起一套覆盖“调查摸底—规划设计—组织实施—竣工验收—运维管护”全链条的群众参与机制，确保改造项目精准对接民生需求。

为防止改造与需求脱节，吉安市建立了标准化的民意征集与决策机制。在微更新、老旧小区改造等项目中，要求先设计广泛征集民意，从源头避免“面子工程”。

当地还推行“改造理事会”自治监督制度。各村、各小区通过民主推选，吸纳党员骨干、热心居民等组建改造理事会，其中居民代表占比不低于70%。同时，实行“社区评议+人大代表评议”双评机制，并设定竣工验收硬性标准：改造项目整改不到位、群众综合满意率低于95%的，一律不予验收、不予结算。

泰和县南门村城中村改造便是充分听取民意打开局面的典型案例。过去，拆迁工作常因群众顾虑重重而受阻。这次，当地推行“村民自愿、群众自主、集体自建、理事会自管、业态自营”的“五自”模式，组建工作组入户听诉，收集民生诉求151条，全部纳入改造规划。项目累计召开80多场政策宣讲会，分批试点推进改造，群众支持率、自愿签约率均突破90%。大到补偿标准，小到排管布线，30余处群众关切的细节优化落地见效，真正做到了改造贴合民心。

机制破局：

构建自我造血新生态

“重建设、轻运营”，过度依靠财政一次性输血，是城市更新中普遍痛点。吉安市跳出“财政兜底、被动管护”的传统思路，以机制创新寻求可持续解法。

全市聚焦老旧小区、闲置地块、小微空间等低效资源，因地制宜打造便民停车场、充电桩、休闲驿站等设施，将闲置资源转化为有收益的资产。经营性收入专款专用，优先保障公共设施维护、居民分红和日常运营，形成“资源盘活—收益增值—管护提质—群众受益”的良性闭环。

吉安市吉州区北门社区是省级“好社区”治理试点。面对辖区老旧厂房多、闲置资源分散、老年人口多、诉求复杂的状况，社区创新推出“三线融合”治理模式，搭建多网格议事理事会，完善“群众提议—集体商议—落地反馈”的闭环流程，将原八三四厂老旧厂房改造为便民服务和文化休闲活动阵地；依托“九色服务法”分类服务特殊群体，并借助智慧社区平台，接入省级治理系统，以数字化手段提升长效管护效能。

与此同时，吉安市对全市942个小区开展全覆盖排查，整改各类问题11881个，整改率超96%。推动73个小区下调物业费，全年为6.1万户居民减负超2200万元，物业类信访量同比下降51%，重复信访量下降近七成，群众居住幸福感显著提升。

吉安市住房和城乡建设局党委委员、二级调研员杨志军向中国城市报记者表示，接下来会继续整治问题小区，加快智慧物业建设，规范市场秩序，以精细化治理巩固城市改造成果，让居民的幸福感更加持久。

制度固化：

打造可复制的全国样板

从局部试点到全域推进，吉安市持续迭代升级治理模式，努力让有效经验可复制、可推广、可持续。

2025年6月，《吉安市探索“群众主体型”可持续城市更新改革实施方案》出台，将全链条群众参与、民主决策监督、市场化自主运营、收益惠民共享、常态化长效管护等成熟做法，固化为全市统一的标准化工作制度，为城市更新提供了清晰流程和实操范本。

截至目前，吉安市累计完成老旧小区改造866个，惠及群众23.8万户；21个社区入选省级“好社区”建设试点，谋划实施民生提质项目394个。中心城区建成便民停车场39个、新增停车位6500个，打造口袋公园、城市驿站等便民场景55处，打通城市断头路12条，城市功能品质持续提升。

吉安市的各县市区也探索出各具特色的路径：万安县依托“入户听诉”工作法，完成近90个老旧小区提质改造；遂川县3年打通10条断头路、改造雨污管网120公里；永丰县打造兰陵口袋公园，让城市边角地变身群众休闲“幸福地”。

“城市更新，修修补补只是表面，共建共治才是长久之计。”清华大学城市治理与可持续发展研究院（首都高端智库）院长尹稚认为，在吉安，改造不再是政府单方面的工程，而是群众参与的基层治理变革。这套以群众为主体、能够自我循环长效运营的新模式，正在不断完善，为全国城市更新提供接地气、可落地的实践样本。

■中国城市报记者 叶中华 通讯员 王 娟

原标题：改造前问需于民 改造后问效于民

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