商场空铺率飙升，主动招调如何“化危机为优势”？

来源：市场资讯

在商业地产存量竞争加剧的当下，空铺率攀升已成为购物中心最直观的经营痛点。面对空铺，许多项目采取“撤一补一”的被动应对方式，结果往往是品牌级次下滑、租金收益走低、客流进一步流失。

真正有效的解决方案，是将招调从“救火动作”升级为“常态化战略工具”，即主动招调。本文从被动与主动招调的本质差异出发，系统拆解冷热区调整、铺位划分、功能改造三大核心手段，为运营者提供一套可落地、可追踪的实操框架。

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认清两种招调模式：

被动是“止亏”，主动是“增值”

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被动招调：商户撤场后的应激反应

• 典型表现：商户合同到期不续约或提前解约，运营团队临时启动招商，以“填铺”为首要目标，往往降低租金条件或引入与项目定位不匹配的品牌。

• 核心弊端：缺乏前期规划，调整周期长、空置期损失大；新进品牌与周边业态协同性差，容易形成新的冷区；长期陷入“撤场—填铺—再撤场”的恶性循环，资产价值持续折损。

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主动招调：基于经营数据的战略性提前干预

• 逻辑起点：将招调视为常态化工作，每季度或半年度依据商户销售坪效、客流贡献、租售比、租约到期分布等数据，预判风险点位与机会区域。

• 操作特征：提前6-12个月制定调整方案，主动与在营商户沟通优化方向，对低效区域进行业态重组、面积重划或功能改造；甚至在商户经营尚可时，主动引入更高坪效或更强引流能力的品牌进行“升级置换”。

• 核心价值：降低空置期、提升整体租金坪效、优化客流分布、强化项目差异化标签。

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三大核心手段

冷热区、铺位划分、功能改造的实操要点

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冷区变热区：动线改造与引流业态植入

冷区的形成，本质上是消费者“不愿意走过去”或“没有必要走过去”。因此，激活冷区需要从动线优化和业态内容两方面同步入手。

（1）动线改造的基础方法通过调整主通道走向、在冷区入口增设主题美陈或休息节点，形成强制动线，引导消费者自然转向。对于位于高楼层两端的冷区，可考虑增设跨层扶梯或观光梯，缩短物理距离。

同时拆除冷区与热区之间不必要的实体隔墙或高柜，改用通透的玻璃隔断，使消费者在热区就能看到冷区内的店铺形象，消除“尽头感”。

（2）引流业态的精准植入冷区最适合布局目的性极强的业态，如儿童培训、密室逃脱、美容美发、健身工作室等——消费者愿意为这些服务专程前往，从而主动为冷区输送客流。另一种策略是在冷区起点设置奶茶、烘焙、零食集合店等高频低消业态，利用“顺路买一杯”的心理逐步培养路径习惯。

更高阶的做法是将冷区相邻的两三个铺位统一规划为主题微街区（例如“日式生活馆”或“宠物友好专区”），通过场景差异化形成打卡效应。最后，务必更新全场导视系统，在热区通往冷区的每一个交叉口清晰标明冷区内品牌名称和步行距离，这种细节引导往往能显著提升到访转化率。

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铺位划分：大铺划小与小铺合并

铺位面积的合理性与租金收益和品牌稳定性直接相关。针对大面积退租铺位和频繁空置的小面积铺位，需要采取相反的调整策略。

（1）大铺划小的判断与执行当一个大面积铺位退租后，最简单的做法是继续寻找同等面积的品牌，但这在现实中越来越困难——除超市、影院、快时尚等少数业态外，绝大多数品牌对面积的需求正在缩小。

更优的策略是“切铺”，即分割为多个中小铺位。

判断是否适合切铺有三个条件：

• 原大铺的租金坪效显著低于同楼层中小铺的平均水平；

• 该位置客流基础较好，分割后多个小铺共享客流仍能存活；

• 可以引入三到五个品类互不重叠但客群相近的品牌（如运动户外搭配轻食和数码配件），形成集群效应。

执行时需注意技术细节：

• 每个小铺面宽不小于3米，进深控制在8-12米，避免出现“长条暗铺”；

• 新设内部通道宽度不小于3米以满足消防疏散要求，每个铺位须有独立防火分区和烟感喷淋；

• 原大铺的后场区域（仓储、空调机房、配电间等）需重新划分归属，明确公用设施的管理界面和费用分摊方式。

从收益角度看，一个千平米级别的铺位切分成六到八个中小铺后，总租金收入通常能提升30%-80%。

（2）小铺合并的触发条件当相邻的几个小铺频繁更换租户或长期空置时，合并成一个中型铺位反而是更稳健的选择。触发合并的典型信号包括：连续两个租期内，三四个相邻小铺的租售比均超过35%且销售额同比持续下滑；这些小铺多为个体经营的低端饰品店、手机壳店或美甲店，抗风险能力弱；同时商圈正在消费升级，中型连锁品牌（如潮流杂货店、国潮美妆店、乐高授权店）更倾向于选择200-400平米的标准铺位。

合并后的大铺可以引入标准化连锁零售、轻餐饮集合（主题食集），或者复合体验空间如书店加咖啡。

施工时注意确认隔墙是否为承重结构，合并后的大铺应保留至少两个分别面向主次通道的出入口，避免形成新的动线盲区。

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功能改造：零售改餐饮或体验

将经营不善的零售铺位改为餐饮或体验业态，是见效最快的招调手段之一，但硬件条件必须过关。

（1）改为餐饮的硬件要求如果要改为重餐饮（中餐、火锅、烧烤），必须确认原铺位是否具备独立油烟管道及符合环保要求的净化设备；没有独立烟道时可考察能否接入楼层的“共享排烟”系统（要求物业提前预留容量）。燃气方面，多数零售铺位没有燃气接入，强行引入成本较高，此时可考虑全电厨房，只做轻餐或烘焙。给排水方面，餐饮需独立上水、下水及隔油池，如无预留需勘查同层最近管井位置，铺设管道时注意坡度和防漏。

消防改造最容易被低估——餐饮的防火分区、疏散宽度、厨房专用自动灭火装置要求均高于普通零售，改造方案必须报消防部门二次审核。

（2）体验业态的替代方案如果硬件条件不允许改餐饮，可以改为对排烟无要求的体验业态。

例如：

• 瑜伽馆、舞蹈室、乒乓球馆，需大空间和高天花，并具备更衣室和淋浴的上下水条件。

• 剧本杀、棋牌室、推拿采耳等休闲娱乐业态对隔音要求较高，适合设置在动线末端或高楼层。

• 生活服务类业态如口腔诊所、植发中心、证件照拍摄，需要独立水电及相应资质，但租约稳定且租金承受力较强。

无论选择哪种方向，在投入工程费用前必须做经济测算：改造后的预期租金减去改造成本分摊，对比原零售铺位继续经营的收益，只有净收益明显提升时才值得推进。

主动招调的这三类手段——冷热区调整、铺位划分重构、功能改造——并非孤立操作，而应放在同一张铺位平面图上统筹考虑。一个铺位可能同时涉及面积分割和功能变更，一条冷区可能同时需要动线改造和业态置换。

运营者需要建立“铺位价值动态评估”的机制，每半年审视一次所有铺位的租金坪效、客流贡献和商户健康度，主动制定调整计划。当主动招调成为常态，空铺率自然会下降，资产收益也会随之稳步提升。