从判定“拆不起”到草案公示，深圳荔园新村14年旧改迎转机

曾被官方研判“不具备经济可行性”的深圳老牌住宅小区，在历经14年的改造拉锯后，终于迎来了破冰节点。

近日，深圳市南山区城市更新和土地整备局对外公示了《南山区沙河街道荔园新村城市更新单元计划（草案）》。

南都湾财社记者在实地探访中看到，该小区楼栋外墙斑驳，年代感较强，所有楼栋均未配备电梯，小区内仍悬挂着旧改相关的宣传横幅。此次草案的公示，意味着这座坐落华侨城核心地段的老旧小区，已迈向实质性更新改造阶段。

14年旧改迎转机

回溯过去，荔园新村的改造之路可谓一波三折。南都湾财社记者梳理发现，该小区建成于1993年前后，早年因周边地铁施工导致部分楼栋结构受损，居民改造诉求十分迫切；2012年，小区业委会自主对接益田集团开展旧改前期筹备，开展业主意愿征集，但多年征集未能达标，民间旧改路径停滞。

2021年11月，深圳市南山区沙河街道办事处在对“沙河荔园新村危楼安全问题”相关诉求回应中提到：2020年底荔园新村已被纳入南山区棚改计划并确定了南山人才安居公司作为实施主体；当年8月顺利完成了全体业主的意愿征集工作，按照市区棚改政策，彼时街道与南山人才安居公司正开展概念规划优化、安置补偿方案制定、房屋面积档案核定、专项规划编制等搬迁补偿签约的准备工作。

但伴随棚改政策调整，项目再度搁置，业主们的期望几度落空。直到2024年，项目转轨城市更新旧住宅改造路径。

转型城市更新赛道后，荔园新村一度面临更大的现实难题。2025年5月，《住宅项目规范》正式实施，要求旧住宅区改造后容积率不超过3.1，建筑高度不超过80米，旧改项目的可售面积大幅缩水，这意味着，在固定的拆迁成本面前，开发商面临“算不过账”的亏损困境。南都湾财社记者了解到，2025年7月，南山区城市更新和土地整备局在相关政务咨询答复中给出回应：“荔园新村项目初步判断不具备经济可行性”。

转机出现在今年3月，深圳出台新规明确尚未完成规划审批的旧改项目，原则上可不配建保障性住房。

针对这一转变，中国城市发展研究院投资部副主任袁帅指出：“此次新规明确对这类项目豁免配建保障房，相当于直接拿掉了压在项目收益端的一块巨石，让原本被成本红线卡死的项目，重新回到了收益与投入基本匹配的合理区间。”他进一步解释，再加上项目本身位于南山华侨城的核心区位，周边成熟的配套、稀缺的片区居住属性，让改造后的居住产品拥有足够的市场价值作为兜底，不用再担心项目做完之后没有对应的市场承接力。

央企中海核心区接连落子

伴随着荔园新村更新计划的重启，其背后的操盘手也浮出水面。早在2024年12月19日，深圳市公共资源交易平台便发布南山区沙河街道荔园新村城市更新项目前期服务单位公开招标项目交易结果公示，中标人为中海华南（深圳）有限公司。经查询工商信息显示，中海华南（深圳）有限公司实控人为中海集团。

公开资料显示，作为隶属于中国建筑的大型央企，中海集团1979年在香港成立，下属五家上市公司，涵盖不动产开发及运营、承建与基建投资、物业服务等业务领域，涉及写字楼、酒店、教育等十几个行业。集团于1988年进入深圳，是中海进入内地设立的第一家公司，多年来，中海在深圳市场持续深耕，其在深已投资开发数十个项目。

南都湾财社记者注意到，中海近年来在深圳核心区拿地动作频频，并开发出深湾玖序、安缇深圳等高端住宅项目。今年以来，中海多次出现在深圳核心区宅地的拍卖场上，虽未能直接在招拍挂市场拿下宅地，但其在旧改赛道的发力却尤为明显。今年7月，深圳南山区西丽大学城片区推进了五年的同富裕工业城旧改项目（备案名：云锦万宸家园）完成股权变更，本土房企桑泰集团悉数退出，由央企中海地产100%全资接盘。

业内人士指出，接连拿下西丽、华侨城等片区的旧改项目，被视为中海在招拍挂之外，持续在深圳核心区 “补仓” 的重要动作。随着荔园新村旧改迎来新进展，也意味着中海落子华侨城的存量旧改项目正式进入落地推进阶段。

在深圳主城核心土地资源愈发稀缺、公开土拍竞争白热化的背景下，旧改成为央企抢占核心存量资产、补齐主城版图的核心路径。但袁帅对此表达了理性的看法。他强调：“房企参与这类项目的核心考量，从来不是只看政策松绑的短期红利，而是要先把项目的历史遗留问题摸透，确认政策红利能实实在在落到项目身上，再结合片区的长期价值、自身的资金成本和运营能力，综合判断能不能在可控的周期里完成开发、实现合理收益，不会再像过去那样盲目冲进旧改赛道，最后被漫长的周期拖得资金链紧绷。”

老旧小区迎新生

从区位来看，荔园新村的核心价值十分突出。项目坐落于南山区沙河街道华侨城核心片区，紧邻地铁2号线世界之窗站，步行可达欢乐谷、世界之窗两大城市文旅地标，与超级旧改大盘白石洲片区近距离衔接，区位优势得天独厚。

依托顶级地段与成熟配套，目前片区内次新住宅二手挂牌单价普遍达到10万元左右，其中深业鹤塘岭花园二手挂牌均价约10.3万元/㎡；片区建成超20年的老旧小区，二手挂牌均价也稳定在6万元/㎡上下，例如世界花园海华居当前二手均价约6.1万元/㎡。豪宅维度更是凸显片区价值天花板，小区背靠深圳知名豪宅波托菲诺纯水岸，其5期在售联排别墅挂牌单价达45.9万元，总价高达1.68亿元。

反观小区现状，目前荔园新村整体楼龄老旧、硬件设施落后，年代感十足。南都湾财社记者日前实地走访发现，小区楼栋外墙斑驳老化、部分墙面涂层脱落，园区内17栋8层板式住宅均未配备电梯，居住舒适度与现代化住宅存在明显差距，更新改造需求迫切。目前，园区内仍悬挂着醒目的旧改宣传横幅，昭示着项目更新改造的推进态势。

曾在荔园新村租住过的租客向记者透露，小区地处华侨城核心地段，区位优势突出，周边商场、地铁配套齐全，日常出行购物十分便利。受楼栋无电梯、社区硬件老化等条件限制，小区租金性价比显著高于周边次新小区。该小区两室一厅房源月租约 5500 元，而同片区同户型住宅月租普遍 9000 元起步，价格差距明显。

尽管当前旧改还处于初步阶段，后续还要较长的周期和流程才能实现项目落地。但可以预见的是，待项目后续开发落地，小区将完成老旧蝶变，片区人居环境与城市面貌同步升级，华侨城核心片区也将新增高端住宅供应。

采写：南都·湾财社记者 孙阳