北京
文/深圳进深 严明会
深圳宝中观潮府，真的涨了。
就在刚刚，观潮府第三批次产品取证。
来自1栋二单元、十单元，面积主要为144-334㎡；
还有1套537㎡的顶层大面积。共106套房源。
备案单价14.55-23.27万/㎡，均价16.63万/㎡。
01
可对比的是，今年4月16日，观潮府第一批次取证房源。
面积同样主要为144-334㎡，有2套503、537㎡的顶层大面积。
当时备案单价13.04-20.21万/㎡，均价14.87万/㎡。
短短三个月，仅备案均价就涨了1.76万/㎡。
折后价格则更大。据了解，最新这批房源，将在7月26日开盘。
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144-334㎡主要面积段，折后单价区间为13.4-17.9万/㎡，折后均价15.3万/㎡。
而在4月份首开，观潮府主要户型折后均价13.5万/㎡左右。
具体来看，这次新推的1栋二单元，跟此前的1栋三单元；
楼栋朝向、景观、户型、楼高几乎都一样。主要面积也都是257、334㎡两个户型。
最新的1栋二单元折后总价3758-5977万；
而此前1栋三单元折后总价3279-5038万。
两相对比之下，如今的1栋二单元最低涨了479万，最高涨了939万。
短短三个月时间，同一个楼盘，几乎同样的户型，涨了差不多近千万。
就问你夸不夸张。
02
深圳观潮的开发主体深圳招润置业，由招商、华润分别持股55%、45%。
法定代表人、董事长、经理均为邵奕峰。
邵奕峰为招商系资深高管，于2010年加入招商蛇口，曾担任招商蛇口深圳公司副总经理；
2020年，邵奕峰还曾被招商派驻海外。
目前，他还在招商蛇口下属的多个房地产公司担任一把手、法定代表人职务。
项目地块是2025年8月，招商蛇口联合华润置地以86.4亿总价拿下的。
同时也去年深圳的总价“地王”。当时成交楼面价5.96万/㎡左右。
其实，观潮府一开始入市的价格就不低，已经是打破宝中天花板的存在。
这次敢再涨价，很大一个方面的底气，来自片区新拍出的“地王”。
今年的6月25日，与观潮府一街之隔的北街坊A002-0113地块出让。
线下竞价环节，迎来建发、中海、保利发展、华润招商联合体，共四家房企的激烈厮杀。
地块最终经过351轮竞价，由保利发展以105.1亿元的总价拿下。
成交楼面地价87924.04元/㎡，溢价率达99%。
这也是深圳年内首宗百亿“地王”，甚至比去年观潮府地块还要高了超18个亿。
而约8.79万/㎡的成交楼面价，更比观潮府高了2.8万/㎡。
面粉决定面包，也就是说后面的保利北街坊地块，价格只会更高。
这就是观潮府这次涨价的核心逻辑所在。
当然稀缺性也是一大方面。
项目位于宝中核心区，周边商业、文化地标云集，与欢乐港湾仅一街之隔。
加上项目本身3.41的规定容积率，最高80米左右的总楼高，低密舒适。
另外，西边看海，东、南看欢乐港湾摩天轮和前海三湾，景观价值也拉满。
这些因素叠加在一起，加上宝中片区目前新房供应稀缺，而观潮府是片区内少有的海景新房。
都一定程度增加了项目的稀缺性。也让观潮府前两次取证入市，收获不错的去化。
项目在4月26日首开，去化95%；5月23日二批次取证加推，去化90%。
而目前网签数据也显示，观潮府前两次开盘房源，整体网签去化也达96%、88%。
就看这次涨价加推，市场又会作何反应。能否再延续前两次开盘的热销，有待揭晓。
03
事实上，不仅是观潮府。在行业整体筑底回稳，结构愈加分化的的背景下。
深圳作为一线城市，改善性的高端豪宅走出独立行情。
进深网之前写过，今年上半年，深圳普通住宅销售金额榜，头部高度几乎由顶豪项目撑起。
排名前三的深圳湾澐玺、中信信悦湾以及观潮府，是当之无愧的三大引擎。
占比看，三个项目的预售金额就占了Top10超六成。
均价同样如此。上半年成交金额Top10中，有六个项目的成交均价超过10万/㎡。
包括深圳湾澐玺、中信信悦湾、观潮府、前海时代、海晏府、湾啟紫荆府。
如果加上均价卡在9.9万/㎡的保利瑧誉府，队伍还将扩展到七个，占了成交金额Top10的七成。
行业调整持续，高净值资金都在寻找核心区资产所能够带来的确定性。
这从近一两个月深圳的土拍市场，也得到深刻的印证。
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