浦开恒瑞里首开，樊鸿伟把价格拉回9字头

文/上海进深 严明会

浦东北蔡楔形绿地又迎来一个重要节点。

7月17日，开云·恒瑞里正式开启认筹，首批推出2#、3#、6#三栋住宅，共162套房源，占总可售房源数量的一半。

目前认购已结束，项目暂未公示认购数据，网传认购30 组，计划于7月28日开盘。

项目此次推出建面约93㎡、115㎡、138㎡三类户型，备案均价约90018元/㎡。

其中，93㎡户型均价约8.76万元/㎡，总价约746万-881万元；

115㎡户型均价约9.06万元/㎡，总价约932万-1122万元；

138㎡户型均价约9.47万元/㎡，总价约1239万-1361万元。

作为北蔡楔形绿地继西派海上、绿城逸庐之后的第三个商品房项目，恒瑞里的入市，本应承担起继续抬升区域价值的任务。

但从目前释放的信息来看，它选择了一条更稳妥的道路：用价格换确定性。

保守定价

回看北蔡楔形绿地的新房发展路径，西派海上和绿城逸庐完成了板块价值重塑。

西派海上最初以约9.2万元/㎡的联动价入市，市场初期关注度有限，依靠后期实景呈现、产品兑现和口碑积累，项目逐渐打开市场，最终实现四开四罄，并将价格提升至约9.6万元/㎡。

而绿城逸庐则进一步向上突破，通过小高层 叠墅的产品组合，将项目整体备案均价推至10.5万元/㎡左右，重新定义了北蔡改善市场的价格天花板。

开云·恒瑞里入市时，实际上已经站在了前两个项目完成市场培育之后。

从价格来看，项目备案均价约9万元/㎡，并没有进一步挑战板块上限，而是选择了相对稳妥的位置。

不过，从楼面价来看，开云恒瑞里比先入市的两个项目都低。

开云恒瑞里地块是浦开集团在2024年的四批次土拍中以19.63亿元的底价拿下，楼面价51009元/㎡，去年3月公示设计方案。

其楼面价比西派海上（55674元/㎡）低约5000元/㎡，相比绿城逸庐（71412元/㎡）更是低约2万元/㎡。

项目的开发公司为上海开莲置业有限公司，法人和董事为樊鸿伟，由上海浦东开发（集团）有限公司100%持股。樊鸿伟同时是浦开集团副总经理。

好牌没打满

开云·恒瑞里的优势，首先来自地块本身。

项目位于浦东内中环北蔡楔形绿地核心位置，地块较为方正，南侧拥有河道资源，部分楼栋具备较好的景观视野，同时也是三个新盘中距离18号线北中路站相对最近的一个。

但如果放到10万级改善市场竞争中，它的产品没有形成明显领先。

项目整体规划为14层一梯两户的小高层产品，相比目前市场上越来越多的两梯两户设计，一梯两户在得房率方面具备一定优势。

另一方面，项目产品并没有完全释放近年来住宅新规带来的空间红利。

例如大尺度南向阳台、灵活改造空间、设备平台优化强化等，目前市场上大多数新规项目已经开始应用，而开云·恒瑞里的产品设计仍偏传统。

此外，社区内部主要配置架空层，并未设置独立会所空间。在改善项目竞争越来越关注社区共享空间和生活方式营造的背景下，这一点略显保守。

对于购房者而言，项目的优势更多来自区位和总价控制，而在产品创新和豪宅感营造方面，与市场头部改善项目相比还有提升空间。

站在西派海上和绿城逸庐的肩膀上，浦开本可以跳得更高。

今年4月，浦开赶在入市前做了一轮调整，涉及景观、品质、图纸勘误等8项内容。但这些调整更多是边角打磨，没有触及社区结构和居住体验的实质层面。

户型各有取舍

开云·恒瑞里的三类户型，对应了三类不同购房需求。

93㎡户型，是项目最具竞争力的产品之一。

在目前上海改善市场中，90㎡级别产品普遍受到面积限制，很多项目只能做到两房或者三房一卫。而开云·恒瑞里在这个面积内实现了三房两卫，对于首次改善家庭而言具有一定吸引力。

尤其是在浦东内中环这样的区域，总价控制在700万-800万元区间，同时满足三房功能，确实具备一定稀缺性。

但它的问题也比较明显，面积毕竟有限，各空间尺度需要做出取舍，尤其是北侧书房，开间只有2.35米，进深2.9米，作为房间尺度不太够。

115㎡户型是三房两卫设计，南向采光和客餐厅表现不错。但部分空间尺度仍存在提升空间，尤其北侧房间偏紧。作为长期改善居住，需要一定取舍。

相比之下，138㎡户型更接近项目真正的改善担当。

四开间朝南设计，总面宽接近15米，整体采光和空间展开度更好，边套产品还拥有转角飘窗等额外优势。

项目背靠北蔡楔形绿地成熟规划，也享受内中环稀缺土地资源带来的价值支撑。

但项目周边仍存在一些现实因素需要面对。

例如，旁边就是好安息堂；距离18号线北中路站步行距离超过1公里，轨交便捷性并不算突出；周边部分待开发地块较多，区域完全成熟仍需要时间。