北京
文/上海进深 严明会
招商蛇口徐汇植物园项目，户型分布有了更明确的消息。
项目将推出建筑面积约125㎡、150㎡、190㎡三种户型产品。
其中，150㎡户型将成为绝对主力，占据整盘核心位置；190㎡作为楼王产品，布局于社区中轴线，享受最佳景观资源；125㎡户型则分布在东西两侧。
从产品结构来看，招商并没有选择大面积豪宅路线，而是在改善需求中寻找平衡。用150㎡撑起销售基本盘，用190㎡拔高项目价值，再用125㎡覆盖更多改善客户。
先回顾一下拿地背景。今年4月下旬的上海三批次土拍，这块地吸引了9家房企竞拍，经过82轮竞价，招商蛇口以25%的溢价率拿下。
成交楼面价高达8.7万/㎡，剔除3500㎡配建后，可售楼面成本约9.6万/㎡。一举打破徐汇长桥板块的历史纪录。
算上建安、配套、税费等成本，保本售价在12.5-13万/㎡左右，整盘均价大概率要卖到14万/㎡左右。
一般来说，地价这么贵，开发商最常见的做法是做高低配。用叠墅拉高溢价，让小高层卖便宜点走量。但招商最终没走这条路，而是选择了全洋房。
5月底，项目总平图公示。拟建10栋11F全洋房产品，共239套住宅。
为何没做高低配，进深网认为原因有这么几个：
第一，先天条件决定了它有做纯洋房的条件。
这块地容积率仅1.8，限高36米。1.8的容积率在徐汇内中环间非常少见，天然就是做低密产品的胚子。按规定，33米以下每单元可以做1梯，得房率更高，33米以上就必须2梯了。
项目最终做的是11层洋房，层高控制在3.1-3.2米之间，既能卡在33米红线以下保证得房率，又不会牺牲居住舒适度。全洋房方案，恰好把这块地的低密优势利用到了极致。
第二，不做高低配，反而能让整盘均价卖得更稳。
如果做叠墅 小高层的高低配，叠墅虽然能卖贵一点，但小高层的价格会被压低。而全洋房方案，所有产品都是洋房，没有被牺牲的楼栋，整盘均价更容易撑住。再加上239套的总量不大，不需要通过高低配来平衡流速。
第三，产品力本身就是溢价的最大筹码。
参考同区域招商清和玺的洋房，均价约12.8万/㎡，很快售罄。
徐汇植物园项目在产品上做了更大的文章，项目公园抬板设计，采用北侧半抬板结构，板下衔接城市界面，板上为居住区；南侧与L型绿地无界融合，内部形成多层次架空泛会所与景观体系，是上海首个此类洋房住区。
此外，社区内部配备了约800㎡的下沉式泛会所，东侧代建约2000㎡的综合健身馆，北侧设置约1500㎡的净菜市场，据说会引入品牌超市、咖啡或萌宠IP店。
除两栋楼采用拼接外，其余均为点式分布，每栋楼间距均超30米，矩阵式排布保证270°转角视野及全楼层采光
这些配置放在徐汇滨江的语境下，足够支撑14万 的单价，与其做高低配把产品线拉长，不如把纯洋房社区这个故事讲透。
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