周天勇专栏(第195期)｜土地房屋资产化改革贡献的经济增长及近年的回落

来源：市场资讯

（来源：天勇谈经济蒙格斯智库）

4月30日，新浪财经转了一篇化名“九门提督”的一位热心网友《评周天勇“一元论”: 还是两条腿走路靠谱！》的文章，发表于2022年5月18日。笔者就此回答一下，用数据通俗地再现一下48年二元体制变动影响的国民经济流动和增长。今天发出之三。

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头图来源：摄图

一般市场经济国家，绝大部分制造业、服务业、农业和居住用土地及房屋可以交易，是有价格的资产。在中国计划经济时期，土地和房屋禁止交易。这就是两个不同的经济体制系统：一个是土地房屋虽然物理上不可流动，但由于允许交易，可以定价，其价值可以流动，有市场价格并且可以交易，实现土地和房屋的优化配置；另一个是禁止交易，没有价格，不是市场经济意义的资产，价值不能流动，只能由计划机关、自然资源、建设和农业等部门，进行实物划拨、无偿分配，并进行规划管理和用途管制。

实际上，由于中国是一个渐进转轨的国家，从20世纪90年代以来，对于土地和房屋，分别进行了有偿出让使用权和城镇住宅商品化的体制改革，于是形成了一部分土地房屋可以交易，另一部分土地房屋禁止交易，或者不能够交易，也即“九门提督”网友说的政府和市场“两条腿走路”的二元体制。

1992年起，因外资进入和一些个体私营企业员工需要住宅，很少量的土地和住宅使用权才开始有偿出让。1998年至2000年三年间，进行了城镇住宅商品化分配的体制改革。实验室在核算1978到2025年中国经济增长率分解时，除了技术创新，以及本专栏之一和之二贡献因劳动力和资本要素流动配置获得的全要素生产率提高贡献外，发现土地从自然资源、房屋从无价格实物，允许交易定价成为资产后，一旦发生交易形成货币收入和支出，则形成无价格到市场价格的财富溢值。在国民经济的收入法和支出法中存在，但由于其不是当期生产出来的，表现为生产法GDP额外的余值，也即无价格财富资产化溢值形成的全要素生产率（为避免重复计算，实验室对土地出让金的开发成本、商业和住宅购置成本进行了扣除；并且住宅资产交易溢值部分，只计算1998年时原无价格房屋进入交易，还有无价格棚改房货币化安置发生的收入额）。

图表1：无价格土地房屋禁止交易或允许交易的资产溢值结构

数据来源：财政部数据库，自然资源部数据库，住房和城乡建设部数据库，国家统计局。因篇幅太大，1978年以后只显示尾数为0和5的年份的数据，但再现分布、状态和增长的图为48年连续数据（下同）

图表1（未展现的全表）的数据，1992到2025年，土地出让面积为10355万亩，各类出让土地平均价格从2450元/亩上升到2025年的109万元/亩，最高的2019年为196万元/亩，其中商住用地要高得多，累计出让金收入为88.35万亿元（为避免重复计算，实验室对土地出让金的开发成本、商业和住宅购置土地成本估算进行了扣除）；而城镇2000年前无价格住宅交易13.36亿平方米，还有无价格棚改房货币化安置交易2.74亿平方米，虽然这几年有所下跌，但新建住宅价格从2000年的1948元/平方米，上涨到了2025年的10005元/平方米。

见图表2所示，允许土地房屋交易定价为资产，并且其交易成为21世纪中国经济增长动能的重要因素。1992到2025年，资产化估算土地出让资产净溢值35.3万亿元；原无价格的城镇住宅商品化改革交易资产溢值，还有无价格棚改房货币化安置交易溢值10.7万亿元。两项溢值形成的TFP为46万亿元，平均贡献了1.52个百分点的经济增长率。

分阶段看，1978到1999年间，经济体制改革TFP贡献的经济增长率为3.54%，20世纪90年代开始的土地体制改革，其资产化溢值的贡献，只占改革总贡献经济增长的1.58%。而进入21世纪至2025年，体制改革TFP贡献的经济增长率为2.28%，土地房屋资产化改革溢值贡献占到51.25%。因此，中国经济由体制改革形成的经济增长，前半段几乎依赖于劳动力和资本要素市场化配置改革带来的要素生产率提高而贡献；而后半段改革推动经济增长动力的一半多一点，来自于土地房屋放开交易定价为资产，并且其交易形成无价格到有价格的溢值。

图表2：土地房屋资产溢值额及贡献的经济增长

从图表2也可以看出，土地房屋资产化溢值对经济增长的推动自2020年最高点后，至2025年间，形成一个很陡的下行趋势线。从专栏之一和之二中，也看出，近五年体制性剩余劳动力要素转移贡献的经济增长率仅为0.12%，由于国有资产比例提高和利润率降低，资本配置变动贡献的经济增长为 -0.13%。

然而，从未来经济增长的潜能看，前面已述，农业领域还有10265万体制性剩余劳动力，资本配置领域还有309万亿元体制性剩余资本，而通过放开交易可以定价的潜在资产还有800万亿元左右。只要切实推进要素市场化配置改革和城乡土地房屋资产化改革，未来中国的经济增长还有巨大的潜能。

因而，在城乡房屋领域中，主要任务是放开交易，盘活资产，获得溢值。问题在于，土地房屋领域计划行政管制太有为，或者有为过度，市场化配置和资产化改革的推进，卡点太多、堵点不少，十分艰难。也就是说，市场机制这条腿太细和太弱，被计划行政这条又粗又强的腿缠住，把大规模的土地房屋，堵在要么是不能动的自然资源，要么是无价格生产和生活资料的淤积池中“沉睡”，不能释放为扩大产出、增加需求和支撑经济增长速度的巨大生产力。

作者简介

周天勇

经济学博士，教授，东北财经大学国民经济工程实验室主任，中央党校（国家行政学院）国际战略研究院原副院长，中国城市发展研究会城市研究所所长。博士生导师，国务院特殊津贴获得者。周博士多年来深耕行政和政治体制改革、社会主义经济理论、宏观经济、经济发展和增长、财政改革等领域，在全国一流经济学刊物《经济研究》发表多篇重要论文，在《中央党校内参》、《人民日报内参》 、《经济日报内参》《中国社科院要报》等发表的一些内参得到了国家有关领导的重视。

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