知名专家赵燕菁：房价下跌，最受伤的不是有钱人，是普通老百姓？

赵教授这话头一回听，耳朵是有点扎的。可翻开中国老百姓的存折和房本再想想，味道就出来了。

有钱人的家底摊得开，股权、公司、境外账户，样样都有。普通人不一样，一辈子的积蓄基本都砸在一套房上。

房价往下走，最先睡不着觉的，是那些每月还着房贷、盘算着给孩子攒婚房、给自己留养老钱的工薪阶层。

先聊聊赵燕菁这个人。他在厦门大学身兼三个学院的双聘教授，建筑与土木、经济学院、王亚南经济研究院都挂着名字。早些年他在厦门做过规划局局长，也当过规划委员会主任，还去中国城市规划设计研究院干过副总规划师。

业内提到他，常和黄奇帆摆在一起。两位都是懂产业、懂财政、也蹲过一线的官员型学者。

赵教授给的数字很直白。中国城镇居民住房拥有率96.3%，农村居民94.8%。城市家庭的房子在总资产里占77.7%，美国这一项只有34.6%。

这么一比就清楚了，中国老百姓的身家几乎全绑在砖头水泥上。房价一松劲，账户里的数字就往下掉。跌的不是抽象的百分点，是实打实的家底。

举个身边的例子。一套四百万的房子，跌一成就是四十万。这四十万，可能是一家人省了十年才攒下来的。

也可能是父母把养老钱掏空凑出来的首付。真正的富人对这点波动没啥感觉。

他们的核心资产在股权、在信托、在境外配置里，房子只占一小格，涨跌对生活没啥影响。

高位接盘的年轻夫妻才是最难受的。2021年前后在深圳、杭州、合肥、南京高点冲进去的那一批，账面亏损普遍上百万。有的两口子月供两万多，想卖也卖不掉。

就算挂出去，还得倒贴几十万才能把银行的贷款还清。这就是大家说的负资产。孩子的补习班、家里的旧车、老人的体检，能省的都在省。

环京业主的日子更煎熬。燕郊某小区2017年高峰每平米挂到三万五，如今一万二还没啥人问。业主群里天天刷断供和法拍。

有人凑了六个钱包买的房，账面缩水一半还多。夫妻吵架、代际埋怨、家庭矛盾全被这套房带出来。这种滋味，胡润榜上那些人一辈子都碰不上。

还有一群人容易被忽略，就是家里的老人。父母辈的想法特别朴素，房子是要留给孩子的家底。房子贬值，等于养老储备缩水。

儿女的婚房梦、学区房梦、改善房梦全跟着打折。中国式家庭的财富传承，说穿了就是一套房的接力赛。

房价掉一成，整个家族的规划都得重新算过。

宏观账本更能说明问题。华泰证券做过统计，房地产直接和间接贡献了大约20%的GDP、40%的财政收入、60%的家庭资产。这60%不是纸上的百分号，是几亿家庭几十年攒下来的净资产。

房价整体降10个点，全民财富账户里蒸发掉的数字，足够压垮好几年的消费预期。

当下这轮周期什么样？国家统计局2025年1到8月的数据摆在那里。全国新建商品房销售面积同比降4.7%，销售额降7.3%，房地产开发投资降12.9%，新开工面积降了近两成。

截至2025年6月末，全国待售商品房面积7.69亿平方米，创了历史同期新高。狭义库存去化周期26.7个月。

进入2026年，这种筑底态势没啥根本改变。多个二线城市完全放开了限购，首付比例往下调，契税优惠加码。

以旧换新、国企收储存量房的路子在上海、深圳、南京、成都陆续铺开。这个思路和赵教授说的回购过剩商品房比较接近。

用市场化手段把存量转成保障房，托了底，也给年轻人留了住的地方。

银行是另一个牵一发动全身的角色。前银保监会主席郭树清提到过，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%。还有大量债券、股本、信托的钱进了这个行业。

房价跌得太狠，断供潮一起，坏账最后还得国家兜。老百姓的存款搁在银行看着安全，实际上也系在楼市这根弦上，绷得挺紧。

赵教授的观点也有值得商榷的地方。让房价重新一路往上走，这条路走过一遍就知道走不通。

2015年那轮涨价去库存，看着解了近渴，实际把居民杠杆率从39%左右推到了2021年的62%以上。透支的是下一代的消费力，掏空的是六个钱包。

代价到现在还在慢慢消化。现实摆在那里。中国城镇化率已经到67%附近，人口出生率跌到千分之六点七。

没有源源不断的新市民往城市里涌，房价再想像2016年那样一飞冲天，基本面撑不住。房子的属性正在从投资品往居住品回归。

这是大趋势，靠短期政策拽不回来。政策的思路也在换。2024年底的中央经济工作会议明确提出，从增量扩张转向存量提质。

2026年上半年各地的动作，明显在托底和防风险之间找平衡。核心目标就四个字，止跌回稳。里面没有暴涨的意思，分寸感拿捏得挺讲究。

真正需要的是止跌回稳，让市场慢慢喘过气来。房价再翻一倍，年轻人更买不起，出生率再往下掉，实体经济更没活力。

房价断崖式下跌，老百姓账面缩水，消费不敢花，银行坏账攀升。两头都是刀刃。走这根钢丝，考验的是政策的耐心和分寸。

房地产税值得盯紧。中国存量房市场规模在四百万亿量级。

央行调查显示，城镇居民家庭七成财富在房产上，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%。哪怕征很低的税率，地方财政也能缓一口气。

还能倒逼多套房的持有者把房源释放出来。这条路走通了，土地财政的依赖才算真正解绑。

回到普通人身上。手里那套房怎么看待，得先分清用途。自住的别慌，房价短期波动动摇不了居住功能，睡在自家床上心里踏实就好。

投资的得算清楚现金流账，别硬撑到断供那一步，割肉早晚要割，早割少疼。等着换房改善的可以慢慢挑，如今可选的余地比前几年宽多了。

赵燕菁那句＂房价下跌最吃亏的是普通老百姓＂，戳中的是中国家庭财富结构的软肋。他不是替富人说话，也没鼓吹房价必须上天。

他提醒大家看清一件事，楼市的每一次剧烈波动，波及最广、伤得最深的，永远是普通人。房子回归居住，市场回归理性，普通人的资产不再被一根房价的弦拴死，这才算真的走进了新时代。