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一、 项目概况

• 开发商：富力与首开（北京盈富瑞泰房地产开发有限公司）。
• 项目位置：北京市顺义区高丽营镇高白路与九厂路交叉口西行300米。
• 产权年限：70年。
• 占地面积：约9.69万平方米。
• 建筑面积：约25.4万平方米。
• 容积率：1.5（低密改善型社区，无高层混居）。
• 绿化率：30%。
• 总户数：896户（其中洋房664套，叠拼232套）。
• 楼栋构成：共35栋楼，包括18栋8层洋房、17栋4层叠拼。
• 交付情况：2023年6月30日整体现房交付，即买即住，无延期风险。
• 物业公司：恒富物业（富力自持一级物业），洋房物业费约4.9元/㎡/月，叠拼物业费约6.5元/㎡/月。

二、 区位与交通

• 区位优势：项目位于中央别墅区御河板块，该区域为中央别墅区价值升维板块，享有中央别墅区成熟的高端配套，同时承接未来科学城、顺义临空经济区的外溢红利，属于北京东北部“望京北”的潜力区域。
• 交通路网：项目紧邻京承高速（未来科学城出口北向约2公里），自驾出行便利，约20分钟可直达望京CBD，35分钟通达国贸；周边有高白路、九厂路、火沙路等城市主干道。
• 轨道交通：距离地铁17号线未来科学城北站直线约2.7公里，距离地铁15号线后沙峪站约3公里，需依赖自驾或公交接驳。
• 公共交通：周边有高丽营二小公交站等，可乘坐公交接驳轨道站点。

三、 规划与建筑设计

• 规划布局：项目采用“坐北朝南、中轴对称”的规划格局，师法紫禁城的空间序列，营造归家的仪式感。楼栋呈南低北高台地错落排布，无高层混居遮挡，保证了各楼栋的采光与观景视野。
• 建筑风格：现代中式风格，外立面采用米灰天然石材干挂搭配香槟金竖向拉丝航空铝板，搭配三层中空Low-e低反射静音全景落地玻璃，打造简约光幕立面，提升建筑质感与采光面。
• 楼间距：洋房与叠拼楼间距在20-40米之间，保证了楼栋的采光时长（冬季底层采光可达3小时以上）与私密性，实现“开窗见景，闭门享静”的居住体验。
• 梯户比：洋房为“一梯两户”设计，配备独立候梯前厅，无长连廊，提升了居住的私密性与尊崇感；叠拼为独立分层入户，配备私家电梯，提升归家仪式感。

四、 产品与户型
项目产品涵盖建面约140-160㎡的精装洋房与建面约360-430㎡的毛坯叠拼，主打全生命周期改善户型，空间尺度大，得房率约82%-85%。

1. 洋房产品（精装交付）

• 140㎡四室两厅两卫：南向三开间布局，方正通透，明厨明卫；约7米多功能横厅，270°转角阳台，视野开阔；主卧套房带观景飘窗，双次卧灵活空间，适合两口之家或二孩家庭。
• 160㎡四室两厅两卫（部分为五室两厅三卫）：约11米南向三面宽，双套房设计，主卧与次卧均带独立卫生间；约7.3米多功能横厅，270°环幕阳台，采光极佳；厅房可变系统，空间灵活，适合三代同堂家庭。
• 192㎡五室两厅三卫：约14米超大采光面宽，南向双主卧套，约7.2米巨幕横厅，空间阔绰，适合高端改善及多代同堂家庭。

1. 叠拼产品（毛坯交付，空间改造自由度大）

• 下叠（建面约360-390㎡）：地上三层（会客层、家庭层、主人层）加地下一层（悦玩层），单层面积超100㎡，无柱化设计，270°广角边厅，厅院共生；赠送40-72㎡私家庭院（中间户约40㎡，边户约72㎡），主卧套面宽约7.2米，墅质感强。
• 上叠（建面约390-430㎡）：地上三层（会客层、家庭层、阁楼/观星层）加地下两层（归家层、逸趣层），单层面积超100㎡；赠送南北露台、庭院及阁楼，使用面积达500-570㎡；约7.2米宽幕横厅，空间辽阔，适合高端改善及休闲需求。

五、 园林与景观

• 景观规划：以“城市桃源”为灵感，打造“一湖三园溪境”的景观体系，呈现“五境九景、十二庭、十二巷”的景观秩序，实现移步换景的空间递进感。
• 核心景观：社区中央规划约5000㎡中庭花园与约1000㎡中央景观内湖，打造豪宅级景观配置，楼栋环绕内湖分布，实现无遮挡湖景视野。
• 全龄配套：园林内规划适老健身区（配备太极推揉器、漫步机等）、童趣乐园（分0-3岁、4-6岁、7-12岁活动区，含滑梯、攀爬网、沙坑等）、风景会客厅（休闲桌椅）及林下休闲空间，满足全家庭互动与社交需求。

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