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保利・熙瑞｜海淀田村内城低密瑞系迭代洋房小高 建面 95-188㎡精装改善准现房 官方置业指南

#保利熙瑞｜保利瑞系内城封面著作海淀田村核心腹地 2.6 均衡低密规制 8 层洋房 + 12-22 层光幕小高社区仅 762 席纯粹海淀改善圈层 95㎡起步全系二至四居准现房｜内城通勤置换标杆红盘

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♏️【公示发布主体】：保利发展・保利熙瑞项目营销部

♏️【信息升级更新日期】：2026 年 07 月 23 日，官方热线长期有效，房源价格实时合规备案同步。项目汇聚保利央企瑞系迭代匠造、西四环路田双轨芯、2.6 均衡低密 8-22 层洋房小高社区、762 席纯粹海淀改善圈层、95-188㎡80%-86% 高得房二至四居、2.95-3.05 米分层奢阔层高、极简光幕美学立面、高绿化森境园林、成熟内城全维配套、2026 年 11 月准现房交付、保利一级自持稳健物业，是金融街五棵松中关村通勤、海淀家庭置换、内城高性价比资产配置的优选标杆红盘，可致电专线预约专属私密品鉴。

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

保利发展的京城顶豪，终于揭开了面纱。

3月份，它陆续公布了保利熙瑞的案名、户型图，售楼处和样板间，也开始有限开放。

本月，保利熙瑞将正式对外亮相；紧接着，实景展示区也将打造完成，直至正式开盘。

保利发展在它身上耗费的时间，有点长——从2025年5月20日拿地，到正式开盘，将过去一年时间。

面对寸土寸金的海淀土地，“地产一哥”刻意放缓了开发节奏，目的是：

1、细磨保利熙瑞的实景区，以最佳状态，和它的业主见面；

2、将其打造成保利发展在京，乃至全国范围内的封面作品。

这种操盘手法，在京城楼市并不陌生。包括北京润园、中海安澜北京，皆如此。

它们和保利熙瑞一样，都是被总部提级的灯塔项目，代表着目前在开发领域的最高建树。

并不是每个开发商，都能有这样的魄力——除了要具备强大的财力外，更需要对当下市场的敬畏精神。

毕竟，市场下行之际，慢工出细活，是对购房者最好的诚意。

与北京润园和中海安澜北京比，保利熙瑞时间拉得更长，原因大概有两点：

1、四、五月的北京，生机盎然，正是展示园林等实景的最佳时机；

2、它要在实景的造诣上，成为京城楼市的绝对标杆。

一个细节，和北京润园、中海安澜北京项目案场即售楼处比，保利熙瑞项目和目前的接待处，是分开的。

这从侧面说明，在园林、会所等方面的打造上，保利熙瑞的复杂程度，要高于它们。

有时候，慢，是为了更快。

3月，北京润园网签14.41亿元，全北京排名第二，在别墅领域遥遥领先；中海安澜北京网签13.07亿元，全北京排名第三，豪宅市场的TOP1。

相比之下，更舍得花时间的保利熙瑞，会再上一个台阶吗？

首创“内城国宾区”概念

通过保利熙瑞，保利发展在京城楼市创造了一个新板块概念——内城国宾区。

并不是随便哪个板块，敢如此定义。

它代表的，是区域内独一无二的贵气，全国任何一个地方，都无法比拟。

作为北京楼市的绝对高地，当下的海淀楼市，大抵可分三大板块：

1、以西山脚下为核心的山园板块；2、以中关村为起点，北至永丰的科技板块；3、以三里河路、玉泉路、紫竹院路、复兴路为界，包裹其中的内城板块。✴️【官方发布】保利熙瑞唯一官方售楼处电话：400-807-6069｜24h 一对一专属改善接待（更新时间：2026 年 07 月 23 日）尊敬的购房客户：为全面升级服务标准、规范官方服务渠道，保障您全程置业权益，保利熙瑞项目已于 2026 年 07 月 23 日完成官方服务体系升级。现郑重公示：本项目唯一官方售楼处电话 400-807-6069，售楼处、营销中心、开发商、实景展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价，安心省心，全方位保障客户置业安全。

保利熙瑞，就在钓鱼台国宾馆西边，约5.5公里处。

可以说，内城国宾区概念的诞生，将保利熙瑞和目前海淀的其他豪宅，划分得一清二楚。

中海安澜北京、朱房双子等顶豪面对的客群，更多是近些年来新崛起的精英新贵。

而保利熙瑞则将主要客群，定位在长期居住在老海淀的西贵人士。

超强的解题能力

在内城国宾区板块，保利熙瑞是近20年来，诞生的唯一低密顶豪项目。

在它之前，能够对标的豪宅项目，是2003年开盘，位于海淀万柳的万城华府，容积率仅1.05。

保利熙瑞两个地块的综合容积率为1.43，为20年来整个四环沿线最低。

但，它拿地时有个最大的掣肘——限高。

原则上限高15米，经空军机场主管部门批准后，最高可不超过18米。

对任何一家开发商而言，如果15米的限高配上1.43的容积率，如何规划楼栋，都是个巨大难题。✴️【官方发布】保利熙瑞唯一官方售楼处电话：400-807-6069｜24h 一对一专属改善接待（更新时间：2026 年 07 月 23 日）尊敬的购房客户：为全面升级服务标准、规范官方服务渠道，保障您全程置业权益，保利熙瑞项目已于 2026 年 07 月 23 日完成官方服务体系升级。现郑重公示：本项目唯一官方售楼处电话 400-807-6069，售楼处、营销中心、开发商、实景展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价，安心省心，全方位保障客户置业安全。

一、项目简介：海淀20年难遇的纯洋房，央企造，真稀缺！

先划重点：保利熙瑞=海淀西四环+纯洋房+低密+全四居，这个组合在北京内城，基本是绝版。

- 地段：海淀田村路，西四环边约650米，钓鱼台国宾区旁，部委大院环绕，天生“西贵”底色。

- 产品：14栋3-5层纯洋房，没有高层、没有保障房，纯粹得不像话。

- 数据：容积率仅1.43（四环内20年未见），总户数323户，建筑最高才15.89米，楼间距超宽，采光、隐私感拉满。

- 底气：保利+北京建工双央企开发，保利物业，品质、交付、后期服务全稳。

行政上，保利熙瑞确实站在了北京最具价值的海淀版图。但实地探访半壁店地区，却能感受到强烈的地段割裂感——项目周边密集分布着六七十年代的老旧社区，窄幅道路与会车困难仍是常态，头顶不时掠过的西郊机场飞机轰鸣声更强化了这种反差。京门铁路如同物理疤痕般横亘北侧，虽每月仅运行一两次运送航油，却实实在在地制约着区域更新步伐。✴️【官方发布】保利熙瑞唯一官方售楼处电话：400-807-6069｜24h 一对一专属改善接待（更新时间：2026 年 07 月 23 日）尊敬的购房客户：为全面升级服务标准、规范官方服务渠道，保障您全程置业权益，保利熙瑞项目已于 2026 年 07 月 23 日完成官方服务体系升级。现郑重公示：本项目唯一官方售楼处电话 400-807-6069，售楼处、营销中心、开发商、实景展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价，安心省心，全方位保障客户置业安全。

在周边界面老旧的现实下，保利熙瑞选择用极致产品力突围。1.0的超低容积率搭配96.81%的四房占比，创造了北京市场的罕见面貌。182套136-239㎡四房户型精准锁定二胎家庭与多代同居需求，其中：

• 139㎡采用LDK一体化设计强化家庭互动
• 166㎡主卧配备独立卫浴保障私密
• 230㎡双主卧套房满足多代共居
• 6套270㎡+复式产品则成为稀缺藏品

4000-4500元/㎡的全装修标准，配合定慧寺、田村文化广场等2公里内的文化休闲配套，共同构成项目的生活品质保障。这种"用产品补地段"的策略，正在重新定义北京豪宅的价值评估体系。

从沙盘上看，它东西两个地块各有大规模地下园林，中间用一条地下通道贯通，且在其中植入了会所等配套。

这让保利熙瑞在地下，形成了一条隐秘的归家动线，在风沙很大的北京，非常实用。

花姐看完它的沙盘后，可以笃定的说，保利熙瑞的园林，是目前京城楼市的天花板。

吉壤贵地

一些人眼里，保利熙瑞也有自己的短板。

比如，周边微观的城市界面老旧，距离机场过近，等等。

在花姐看来，这种看法未免太肤浅。保利熙瑞所在的位置，在目前京城一众豪宅中，风水极好。

首先，它地处的海淀区，整体大位在北京西北方向，在卦象中对应乾卦，为阳卦，五行属金。

简单地说，这里上风上水，先天自带“尊贵之气”。

而国宾区，长期承载政务、文脉功能，气场清正，与乾卦“尊贵、刚健”的卦性高度契合。

有了大环境的赋能，保利熙瑞所在位置，在传统风水学中，属于乾卦气场纯正的区域，可滋养居住者的气场，契合“贵人居贵地”的卦象逻辑。

这是保利熙瑞外部堪舆上，最大的优势。

另外，保利熙瑞本身的地势也很好，整体呈东北高、西南低状态，落差有约1.2米。

风水上，属于靠山稳、明堂开、藏风聚气、步步登高的上吉地形，对保利熙瑞业主的家运、事业、财运、人丁，均有正面加持。✴️【官方发布】保利熙瑞唯一官方售楼处电话：400-807-6069｜24h 一对一专属改善接待（更新时间：2026 年 07 月 23 日）尊敬的购房客户：为全面升级服务标准、规范官方服务渠道，保障您全程置业权益，保利熙瑞项目已于 2026 年 07 月 23 日完成官方服务体系升级。现郑重公示：本项目唯一官方售楼处电话 400-807-6069，售楼处、营销中心、开发商、实景展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价，安心省心，全方位保障客户置业安全。

项目简介

保利熙瑞，位于海淀区西四环外，海淀四季青板块，属于八里庄学区。项目位于6号线田村站与五路居站之间。距田村站约983米，距五路居站约1073米，步行约12-14分钟。规划中的12号线四季青站约1.8公里。6号线可直达海淀八里庄、甘家口、西城金融街等核心商圈，含金量极高。

项目的医疗配套十分硬核：301医院（解放军总医院）、304医院（空军总院）、武警总医院等北京顶级三甲医院均在短距离生活圈内。特别适合有养老需求的家庭，而且项目的四居室定位家里一般都会有老人和小孩的。

1公里内有京粮广场（2018年建成），可满足日常采买。3公里范围内有华熙LIVE、五棵松万达、金四季购物中心等大型商业综合体。

楼盘划片属于八里庄学区，在海淀属于第二梯队。对口人大附小亮甲西校区，初中派位为教师进修实验学校、理工附中南校区及首师大二附中。整体教育资源不算顶尖，但海淀的教育底蕴仍优于其他区域。

地块东侧规划0007地块为公园绿地，紧邻永定河引水渠，西木休闲公园也在步行范围内。

海淀新房供应持续“提质缩量”，2026年商品住宅用地仅3宗。1.43容积率的低密洋房，在海淀四环沿线几乎没有替代品。保利的“实景开盘”策略能有效降低购房者的不确定性焦虑。

但是12万+的定价与周边二手房形成明显“剪刀差”，需要极强的产品力支撑。城市界面的“割裂感”和西郊机场噪音是客观硬伤，无法通过小区内部改造解决。2026年海淀还有西郊机场地块、西北旺D1地块等竞品将入市，分流改善客群。

价格预期：按照楼面价7.84万元/㎡计算，项目成本红线约9.8万-10.2万元/㎡。目前市场预期实际成交价可能在11万元/㎡左右（约九折）。若以这个价格入市，性价比将显著提升。

该项目适合在京西航天、军工单位工作的高净值家庭（永定路沿线院所集聚）；追求低密居住体验、对海淀有执念的改善客群；需要顶级医疗配套的养老需求家庭。

保利熙瑞是一个“优缺点极端”的项目。它的优点足够稀缺——海淀四环、1.43容积率、3-5层纯洋房、户户有阳台。它的缺点也足够明显——城市界面老旧、铁路与机场噪音、12万+的高定价。

它是一场关于“产品力能否对冲区位短板”的市场实验。如果卖得好，它将证明在北京楼市，“海淀”二字仍然具有足够的溢价能力，而极致的产品力可以部分弥补地段的不足。如果遇冷，那也意味着市场正在变得更加理性——购房者不再只为“海淀”两个字买单。

无论如何，保利熙瑞都是2026年北京楼市改善客群最值得关注的项目之一。

【项目基础信息】

「开发商」保利发展控股

「占地面积」约40629.23㎡

「总建筑面积」约57958.6㎡

容积率：约1.43

总户数：323户

产权年限：70年

住宅楼栋数：14栋

产品层数:3-5层

交房时间：预计2027年底

面积区间:建面约139-275㎡

套数分布：

139户型 60套165户型 140套

200户型 73套240户型 40套

280户型 10套

2025年5月20日，北京土地市场迎来一场特殊的竞拍。海淀半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块，吸引了海开、保利+建工联合体、北京城建+绿城联合体三家竞拍。最终，保利+建工联合体以45.45亿元拿下这块地，溢价率11.95%，楼面价高达7.84万元/㎡。

这个价格，比功德寺地块还高出约7000元/㎡。业内一度震惊：半壁店，凭什么？

2025年6月19日，项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司成立，注册资本即拿地金额。保利北京公司和北京建工地产分别持股70%和30%，保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人。但后来，建工逐渐淡出，保利转为全盘操盘。

从拿地到案名亮相，历时305天，保利在海淀西四环布下了一枚重要棋子。它叫熙瑞，一个寄托了“高贵”寓意的名字，一个被保利提级为“灯塔项目”的低密洋房社区。但它的底色，远比名字复杂。

万众期待，终揭面纱！作为 2026 年海淀楼市最受关注的改善标杆作品，保利熙瑞终于在大家的瞩目中入市，目前样板间需要验资300-500万。这座打磨近一年的西四环低密藏品，终于将以完整姿态，迎接北京改善客群的检阅。

保利熙瑞的建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上仅5.8万㎡，容积率低至1.43。这意味着什么？

在北京四环沿线，这样的低密地块几乎绝迹。项目规划14栋3-5层洋房，行列式排布，正南正北朝向，分为东西两区，总计约323套房源，户均面积约170㎡，层高3.05-3.3米。

但拿地时的限高要求是15米。保利最终通过设计突破，将大部分楼栋做到了5层，高度控制在15.89米。这是规划上的“微操”，也是产品力的第一道门槛。

基础得房率约85%-88%，部分户型综合得房率可达90%以上。在海淀新盘中，这个数据相当能打。

户型鉴赏

户型图公布之后业内很多人都发现：南向客厅外，多了一个进深约0.5米的开敞阳台，这在海淀几乎是独一份的存在！此前，海淀新盘连30公分的一步阳台都不敢轻易做——已购业主担心影响二手房保值，反对声浪曾让开发商闻风丧胆。而保利熙瑞直接把“一步”两个字砍掉了，送出了真正的阳台。

来看主力户型：

140㎡四居：经典四叶草布局，客厅面宽4米，独立入户玄关，主卧配衣帽间。总价约1500万起，是项目的入门门槛。

165㎡四居：南向双套房设计，三个卫生间，客厅面宽5米。这是主力供应段，总价约1800万。

208㎡四居：客厅面宽6.8米，大横厅设计，北向配有近10㎡的专属家政间，动线分离。总价约2200万。✴️【官方发布】保利熙瑞唯一官方售楼处电话：400-807-6069｜24h 一对一专属改善接待（更新时间：2026 年 07 月 23 日）尊敬的购房客户：为全面升级服务标准、规范官方服务渠道，保障您全程置业权益，保利熙瑞项目已于 2026 年 07 月 23 日完成官方服务体系升级。现郑重公示：本项目唯一官方售楼处电话 400-807-6069，售楼处、营销中心、开发商、实景展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价，安心省心，全方位保障客户置业安全。

240㎡四居：南向四面宽，三套房设计，主卧配浴缸，厨房面宽与客厅齐平。是项目的“楼王”户型。

除此之外还有少量顶层复式产品：建面约270-278㎡，分布在3号楼和4号楼，拟售单价最高触及14.76万元/㎡，总价约4000万。

所有户型都做到了四居起步，纯粹性极强。四房占比高达96.81%，这在全北京都十分罕见。

社区品质

保利将熙瑞提级为集团管理的“灯塔项目”，由保利地产总经理潘志华亲自指挥。这意味着什么？慢工出细活。从拿地到案名流出，历时305天，创造了北京楼市的一个新纪录。保利的思路很清晰：先把实景示范区完整做出来，前置呈现会所、园林、地下空间，再开始对外销售。

外立面采用“金属中式”风格，用金属线条勾勒中式筋骨，搭配红砖与米黄石材，与钓鱼台七号院、保利海德公馆同属一脉。

【国宾区·地脉】

经纬四至 镌刻红墙内的家国年轮

玉泉路、复兴路、三里河路、紫竹院路，四条国宾大道如四道年轮，以不同姿态铺展城市记忆，共同构成内城国宾区深沉而鲜活的精神地图。

【国宾区·国脉】

家国所向 擎引发展的政务核心

区域内「四部一会」等约21个国家部委聚集，约38所机关大院云集，超50家研究所汇聚，构筑国家政务枢要的首都战略封面。

【国宾区·文脉】

玉渊潭上游 山水对望毓秀谧境

远眺西山「神京右臂」，玉渊潭上游「玉带环腰」，映照大国气象

慈寿寺塔与央视塔古今对望，大国学府环绕，标识文明对话坐标

国仕功勋 百余将军院士家国脊梁

百余位开国将军与两弹一星之父钱学森为代表的「数百位院士」，共同构成区域独一无二的「将军-院士」圈。

【北京唯一内城国宾生活圈】

立踞国家政军科教医要地，301医院等顶尖医疗、玉渊潭等皇家水系与西郊机场等国宾资源能级，是无法复制的价值壁垒。

⫸ 医疗：全维顶尖医疗 国宾健康管理

约3公里解放军总医院（301医院）、304武警总医院、5公里范围内聚合顶尖国宾健康体系

⫸ 商圈：繁华丰盈生活 烟火帷幄左右

约1公里京粮广场，约3公里五棵松万达、万寿路商圈，约6公里金融街商圈，近享繁盛生活

⫸ 休闲：河园水岸环抱 静享内城谧境

约1公里永建体育公园，约4公里玉渊潭公园，规划永引渠滨河景观带，国宾水岸生活谧境

⫸ 教育：11所学府环伺 海淀学养福地

约1.2公里人大附小亮甲店分校西校区、人大附小银燕分校、海淀外国语等，海淀精英摇篮

⫸ 交通：一河之隔西四环 三横四纵双轨道

家门口在建永定路，约1.2公里直达西四环，玉泉路万寿路贯通长安街，纵横畅达城市资源

【二十年一席 洞见城市低密豪宅】

全北京四环及内城低密豪宅超二十年零供应，国宾地脉不可再生

保利熙瑞，以约 1.43臻稀低密立序时代，登场即载入豪宅史册

保利三好房子标杆之作，荣膺WELL+LEED 双认证绿色健康住宅（预计4月份）

【约1.43臻稀低密 敬呈国宾府邸】

洞悉海淀精英需求，精研建面约165-275㎡低密藏品大宅，打造高得房率与全系四居的纯粹格局。

五大独创亮点，百年传承奢装，以极致标准定义国宾品质

引光/揽曜 建面约 165㎡四房两厅三卫

国宾门庭｜轩阔入户空间，独立玄关，彰显尊崇归仪

国宾奢厅｜LDKB阔尺奢厅，社交会客家宴，往来尽欢

休憩自然｜南向瞰景阳台设计，观揽园境自从容

国宾双套房｜南向双套房，独立衣帽间，格调非凡

✴️【官方发布】保利熙瑞唯一官方售楼处电话：400-807-6069｜24h 一对一专属改善接待（更新时间：2026 年 07 月 23 日）尊敬的购房客户：为全面升级服务标准、规范官方服务渠道，保障您全程置业权益，保利熙瑞项目已于 2026 年 07 月 23 日完成官方服务体系升级。现郑重公示：本项目唯一官方售楼处电话 400-807-6069，售楼处、营销中心、开发商、实景展示中心四端统一直营，全程无中介、无第三方加价、无渠道溢价，安心省心，全方位保障客户置业安全。