宜家抛售八处商业资产：四方面推进资本腾挪，不代表退出中国市场

21世纪经济报道记者唐韶葵

日前，仲量联行官微透露，宜家母公司英格卡集团委托其独家代理销售8处国内自持商业资产，涉产权面积49.8万平方米。

公开信息显示，本次待售资产包涵盖了位于贵阳、上海宝山、广州番禺、天津中北、哈尔滨、南通、徐州、宁波的8处物业。其中上海宝山宜家家具广场产权面积10.5万平方米，是最大的单体项目。

从时间上看，宜家在今年2月集中关停了7家大型卖场，贵阳宜家商场则早在2022年便停止运营。

这也是宜家进入中国市场近30年来，最大规模的自持资产集中处置。

宜家对此回应称，近期已委托专业机构，对中国市场部分已停运商场的自持物业开展后续处置工作。

同策研究院联席院长宋红卫分析指出，宜家此举意味着其过去长期采用的“近郊拿地、自建数万平方米巨型卖场”的重资产扩张模式结束了。出售已停运的闲置物业是宜家优化全渠道零售生态、提升运营效率的核心举措。

持续闭店并处置资产的背后，是宜家中国业绩的持续承压。数据显示，宜家中国销售额在2019财年达到157.7亿元的历史峰值，此后持续回落，2024财年降至111.5亿元，5年缩水近三成，单年同比下滑7.6%。

易居研究院副院长严跃进指出，在收入端承压之际，宜家通过存量资产的主动优化为中长期转型保留了更为充裕的财务弹性。一次性剥离8处自持物业，不只是宜家财务层面的被动“止血”，更是英格卡集团从重资产持有转向轻资产运营的战略性布局。

21世纪经济报道记者从宜家相关人士处了解到，宜家正从四大方向推进资本腾挪：优化大店布局、扩张小型门店、发展局部家装业务、推动荟聚商场引入本土资本。这一系列调整是适配中国存量房时代与商业地产下行周期的选择，并不代表退出中国市场。

早在2023年8月，宜家中国便发布“生长+”战略，宣布未来三年在华投资63亿元，全面重构渠道模式。具体而言，就是告别传统近郊重资产“蓝盒子”大店单一形态，转向“多层级线下触点+线上即时零售”的全渠道轻量化运营体系。

据了解，该战略落地重点聚焦核心城市，以北京、深圳为主要阵地，计划两年内落地超10家社区小型门店。目前东莞、北京通州小型店已落地，北京常营新店也即将开业。

不同于传统大店，宜家新型小店主打地铁上盖、紧邻社区的购物中心店中店模式，面积控制在2000平方米至3000平方米，缩减SKU（商品品类型号），取消餐饮配套。依托贴近居住区的区位优势，宜家小型店重点承接城市旧房改造需求，主打万元级厨房翻新业务。

据透露，依托宜家标准化产品，旧房改造工程可实现3天快速完工，并提供十年质保，抢占存量房家装的增量市场。

除宜家零售板块的资产腾挪外，英格卡集团旗下另一业务板块——英格卡购物中心运营的荟聚中心，同样推进轻重资产结构优化。2025年12月，英格卡购物中心联合本土不动产资管机构高和资本设立专项不动产基金，引入险资等本土资本入股，共同持有北京、无锡、武汉三座荟聚中心，英格卡持续保留荟聚品牌所有权与独家运营管理权。

回顾宜家上一轮扩张阶段，其发展依附于房地产增量时代。2013年至2019年，宜家中国零售额由63亿元攀升至157.7亿元的历史高点，六年增至2.5倍。在这一阶段，宜家不仅实现家居零售规模快速扩张，其持有的土地与物业资产亦伴随城市发展持续增值。

如今，传统家居行业面临洗牌重构，在业内人士看来，宜家这一系列资产腾挪动作，体现了其在新形势下的策略调整。

严跃进指出，宜家选择出售自持物业而非自主改造，背后存在清晰的商业考量。这批项目虽属于优质存量载体，但“蓝盒子”建筑业态重塑门槛高，更适合具备城市更新能力的长期资本接手。宜家不愿自主改造，核心原因是家居零售与仓储租赁、文旅商业的运营逻辑截然不同，跨界运营难以形成竞争优势，大规模改造后自营的风险显著更高。

不过，这一商业地产资产包的产权面积近50万平方米，要在市场上快速找到接盘方并非易事。

同策研究院指出，当前商办市场坪效较低是各个城市普遍面临的问题。在这笔交易中，宜家会面临两个主要问题：一是资产处置的周期会比较长，尤其是低能级城市的大体量项目，一般业态很难消化。二是价格会大幅缩水。

宋红卫指出，宜家存量商业资产的处置路径会有三个方向：第一，可以做社区商业枢纽‌，填补周边片区的便民消费空白。第二，可以结合部分城市的文旅升级需求，打造融合家居体验、文创市集、休闲餐饮的文旅综合体。第三，可以做长租公寓，适配城市青年租住需求。

宜家这批存量资产潜在的接盘方是谁？目前已引发市场多方猜测。据仲量联行透露，8处物业已清空无租约，可即时交付，改造灵活度高。仲量联行虽然并未对媒体透露资产估值、意向买家等信息，但其强调，这些资产“具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部等多种用途的基础”。

严跃进指出，市场传言部分会员制仓储超市是潜在接盘方，但从商业地产专业角度审视，险资、不动产私募股权基金及本地国企城投才是更具现实性的接盘方。