广东
最近B站上有个奥特曼投票特别出圈，那句直击灵魂的“你相信光吗？”又火了。
重温视频，弹幕里满屏的“你要永远相信光”。
巧的是，广州楼市也有三个楼盘，似乎用成交价悄悄投了“相信光”一票。
琶洲南TOD二手房重回10万+，保利天瑞二手房站上7字头新高。
更意外的是，楼龄接超20年的新世界东逸，也刷出了6字头的小区新高。
三个小区，三种产品，却在差不多的时间里一起“发出高光”。
头部大户型
刷出新高成交
先看琶洲南TOD。
这个盘从出生那天起就自带光环，2022年开盘价9-14万/㎡，红极一时。
后来市场转冷，首套二手房成交单价8.5万/㎡，然后就一直维持在8字头。
但没想到，最近一套212㎡高层单位，以2200万成交，单价约10.36万/㎡，成交周期仅1天！创下小区成交新高。
这套成交的含金量，既在于10万+，也在于成交速度。
2200万的房子，很少有人看完就下单。买家敢快速出手，说明琶洲南的优质大户型，依然有一批购买力很强的客群承接。
不过，咱也不能拿一套房代表整个小区。
从今年其他成交看，约128㎡三房的单价主要在8.55万—8.73万元/㎡。
也就是说，琶洲南内部已经出现明显分层，大面积优质房源率先突破10万元，普通三房仍在8字头。
琶洲南TOD的价格支撑其实很清晰。
琶洲总部产业持续聚集，通勤效率高，住宅供应有限，周边又有教育和轨道交通配套，能持续吸引有购买力的人。
豪宅市场的价格修复，通常从最稀缺的房子开始。
目前，琶洲南TOD 200㎡以上的大平层，多数挂牌单价在10万/㎡+。
再看保利天瑞二手房。
保利天瑞也经历过明显回调。
今年成交的二手房源，无一例外都徘徊在6字头单价。
如今7.56万/㎡新高，直接比4月初成交的同面积段房源高出177万，说明它的价格锚点正在修复。
保利天瑞的底气，实际上就是就是中产家庭最吃香的组合——天河、次新房、改善户型，加上省实教育配套。
对于很多想留在天河的家庭来说，老房子居住体验一般，新房总价又越来越高，保利天瑞就相当不错。
最让我意外的，其实是新世界东逸花园。
它的楼龄超20年了，且在天河公园这样一个次新房扎堆的板块里，按理说该是前浪被拍在沙滩上的情况。
结果人家不但没被拍，7月初一套161㎡成交价直接冲到了6.48万/㎡，创下小区今年新高。
早在今年3月，小区一套125㎡三房已经成交到6.04万/㎡。如今大户型再往上走了一截，说明部分优质房源确实在抬价。
6字头单价什么概念？
整个天河公园板块六月的成交均价大概4.23万/㎡，东逸花园最新成交直接高出约2万/㎡！
东逸花园创下新高其实不难理解。
项目位于天河公园成熟生活圈，周边交通、商业、教育和生活配套都已经成形。小区本身主打低密度、大花园，居住舒适度在板块内比较突出，经过多年沉淀，也形成了稳定的业主圈层。
虽然楼龄不算新，但它在天河公园板块依然属于比较稀缺的品质社区。
有意思的是，同期7月成交的一套82.㎡两房，单价只有4.62万/㎡，总价380万。
同一个小区，同一个月，成交单价相差接近1.9万。
广州楼市会更加分化
把三个盘放在一起看，广州二手房的价格秩序正在重建。
琶洲南TOD靠产业和稀缺供应支撑。
保利天瑞二手房依赖次新产品和天河改善需求承接。
新世界东逸则是成熟生活圈和稀缺大户型的突围。
它们共同指向一个趋势：真正的好房子，正在脱离全市场一起降价的节奏。
不过，看到小区新高也别急着追。一套高价房源成交，可能受到楼层、朝向、景观和装修影响。
广州楼市没有全面上涨，但有竞争力的房子，已经率先止跌回升。
市场低迷时，大家会拿最低成交价去压所有房源。市场情绪修复后，好楼层、好朝向、好户型会先拉开差距。
接下来，同一个小区出现两套行情，会越来越常见。
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