曹德旺预言：2026年，没有买房的人，五年后是失败者还是幸运儿？

你有没有发现，三十年前攒三年工资就能买套普通住宅，放到现在，这简直像天方夜谭。十几年前曹德旺劝年轻人别急着背房贷当房奴，说以后房子就是有钱人击鼓传花的游戏，当时好多人笑他一个做玻璃的瞎掺和房地产的事。现在翻遍全球做了二十多年的住房报告，居然没人能推翻他这句话。今天咱们就聊聊，没买房的人未来到底会咋样。

有份做了二十多年的报告，每年都会统计全球上百个主要城市的房价收入比。算法特别实在，拿一套普通房子的价格，除以一个普通家庭的年收入，得出来的倍数就是负担能力。健康的房地产市场，这个倍数一般在3左右，也就是攒三年钱就能买房。现在这份报告翻出来，居然连一个符合“可负担”标准的城市都找不出来。

绝大多数城市都掉进了严重甚至极度难负担的区间，倍数轻轻松松超过四五倍。还有十几个城市离谱到要单独开个分类，中位房价居然是中位收入的九倍以上。悉尼、温哥华、圣何塞这些大家耳熟能详的大城市，全排在这个离谱榜单的最前面。放到国家层面看，情况也没好到哪里去。

澳大利亚普通城市的房价，快摸到家庭收入十倍的线了，就连珀斯、布里斯班这种规模不大的城市，房价都比纽约还高。加拿大的房价负担能力从本世纪中期就一路往下掉，温哥华连续十八年排在全球最难负担城市第四名，多伦多紧跟在它后面。大伦敦的房价已经是家庭收入中位数的九倍，全英平均房价差不多是上世纪九十年代的两倍。

就连大家印象里地广人稀房子便宜的美国，这个倍数也从疫情前的三点多涨到了快五。现在全美国找出来最实惠的匹兹堡，倍数刚好在三左右。放在三十年前，这是所有城市的常态，放到今天，这简直就是奇迹。为啥三十年前不是问题的事，现在变成了所有人都头疼的大难题。

其实不只是房子，只要是能归类到资产里的东西，这三十年价格全涨得离谱。土地、股票、艺术品没一个例外，说白了就是有钱人和大机构手里的现金比以前多太多了，这些钱总得找个安全的地方放着。有钱人不会多买几十车大米囤着，只会买资产保值。房子刚好既是刚需，又容易持有、出租、抵押，自然就成了资本眼里的香饽饽。

需求被资本堆得越来越高，供给却被各种政策锁得死死的。最开始出台各种限制的出发点都很体面，什么保护绿地、控制城市摊大饼、维持社区风貌。时间久了，这些美好的初衷就变成了各种条条框框，分区限制、高度上限还有一堆走不完的审批流程，想盖个房慢得要死。越建得慢，土地越稀缺，房价反映的早就不是砖头水泥和人工的成本，全是稀缺性的溢价。

再加上全球利率一路走低，到处都是便宜的钱，更多资本来抢有限的房子。大大小小的机构都算得清这笔账，借钱利息是三个点，房子每年涨七个点，根本不用住进去，只要持有就能赚钱。房子就这样慢慢变成了金融产品，不是用来住的，是用来增值的。机构开始成批扫货独栋住宅，跨境资本把房子当成储值罐倒手，就连普通老百姓都被潜移默化，认定房子只会涨不会跌。

工资这边的情况刚好反过来，二十世纪大半时间，收入和房价是一起涨的。工人效率提高，收入跟着涨，城市变大，房子也跟着建够。到了九十年代，两条线彻底分开了。贸易、自动化还有产业外迁，把中等收入群体的工资增长压得死死的，生活成本却一个劲往上涨。

美国过去二十年，实际工资中位数只涨了一成左右，同期房价翻了一倍甚至三倍。有个细节特别值得琢磨，几十年前，一个人上班挣钱就能养全家买一套房，家里第二个人出去工作就能换更大更好的房子。现在家家户户都是双职工，房价直接就涨到了刚好能吃掉两份收入的水平。你多赚的那份钱，最后全进了卖家的口袋，啥额外的好处都没落下。

房价跑赢了收入，大家就只能借钱买房，越来越多的收入拿去还房贷。银行也愿意放贷，因为房价在涨，账面看着很安全。贷款批的额度越高，买家就能出更高的价，房价又被推上去一截，这就是个自己循环的死圈。疫情来了之后，这个本来就不稳的循环开始晃了。

远程办公把购房需求分散到了小城市，但根子上的问题一点没解决。建材涨价、供应链断裂、工人不够，各地的工程都慢了下来。后来利率往上走，借钱变贵了，房价却没跌，因为房主都拿着以前的超低利率按揭，不愿意卖，二手房源直接冻住了。各国政府都想帮忙，出台的办法差不多都是给首次购房者减税、发补贴。

房子的总量根本没变，多给了买家补贴，不过就是让大家在有限的房源里互相加价。你站在售楼处，知道对手兜里刚多了一笔政府给的补贴，你会不会咬牙多添一口价。追根究底，这不是哪一件事出了问题，是一长串反应堆出来的死结。土地管住了，廉价资金灌进来了，工资停涨了，资产价格飞上天，出问题了又只打短期补丁，越补窟窿越大。

这些代价最后全要普通人来扛，洛杉矶、悉尼、纽约这些大城市，不少租客要拿收入的三成以上交房租，刚好跨过了经济学家划的“负担不起”的红线。现在首次买房的人平均年龄快四十了，比父辈晚了整整十年。连住都住不起靠近工作地点的房子，年轻人就不会为了好工作搬迁。

现在美加都出现了人口从大城市往小城镇流的趋势，看着像是区域均衡发展的好事，实际是效率最高的大城市留不住基础劳动者了。老师、护士、技工、酒店服务员，这些人买不起房待不住，城市劳动力市场就缺人，生产率往下掉，贫富差距越拉越大。

已经买了房的人啥都不用干，每年躺着就能变富，不是因为多干活创造了新价值，只是手里的房子因为稀缺越来越值钱。现在全球房地产总价值，差不多是全世界一年总产出的三倍多。哪怕是最后挤上车的人，花大价钱接手了，心里也清楚这就是一场赌局，高杠杆高风险，稍微有点风吹草动平衡就破了。

其实不少国家都想过办法调整，新西兰强制大城市划出够用几十年的土地，说白了就是增加供应，让价格稳下来。美国明尼阿波利斯和加州放开了单户分区限制，原来一块地只能盖一栋房，现在可以盖联排和公寓，多盖点人们想住的房子。

新加坡走了另一条路，大规模建公共住房，近八成家庭都能住上符合需求的房子，政府把住房当成基础设施来建，就像修路修学校一样，全民有房真不是喊口号。还有针对投机的办法，威尔士对二套房收重税，中国台湾对短炒房产收高税，荷兰有些地方直接不让投资者买房，留给本地刚需居民。

我们国家这些年一直说房子是用来住的不是用来炒的，也建了一大批保障性住房。现在回头看，这句话真的点透了要害，房子要是变成了金融产品，盖多少都不够炒的。要解开这个死结，不光要多建房，还要解决核心问题：大量资金都往少数资产跑，把中低收入的人挤出去了。这个天平不调过来，再多的新房也换不来真正的可负担。

当年被人笑话的曹德旺，那句买得起的早就买了，买不起的会一直买不起，话听着刺耳，翻遍各国的报告都找不出推翻他的证据。城里修了半辈子路的工人师傅，工牌印着所在城市的名字，却只能租住在城外，每天通勤两个小时，连末班车都不敢错过。什么时候起，建房子的人，居然住不起自己盖的房子了。

参考资料：新华社 促进房地产市场平稳健康发展评论