北京
来源：市场资讯
（来源：中国地产基金百人会）
又一家外资巨头要跑了。
7月20日，市场消息称，总部位于纽约的私募基金KKR正寻求以大幅折价出售其在中国的9处商业房地产资产，预计售价可能仅为当初收购价的50%左右。
与此同时，总部位于波士顿的AEW也在同步甩卖北京、上海的核心写字楼。从黑石到贝莱德，从凯德到KKR——那些曾经高调“抄底”中国房地产的全球资本，正在以“蚀本价”集体撤退。一个时代，正在加速收场。
18.7亿买进，如今对折甩卖
KKR此次拟出售的9个项目覆盖北京、上海等多个城市，其中最受关注的是两笔标志性资产。
第一笔是北京大兴区的方隅公寓。该项目位于地铁4号线义和庄站和黄村火车站附近，是区域唯一的双铁TOD综合体，临近大悦春风里、龙湖天街等6大商圈，定位中高端白领公寓，拥有约3000套房间，月租金从2000多元到4000多元不等。2022年初，KKR以约18.7亿元从中骏集团手中收购了该项目，中骏方隅继续负责运营管理。彼时市场普遍认为这是外资对中国长租公寓市场的看好。然而仅仅4年后，KKR就在甩卖这个项目了。
第二笔是上海外滩豫园桔子水晶酒店，属于“上海外滩NEO”城市更新项目的酒店业态。该项目前身为2009年建成的福都商厦（小商品市场），2019年KKR与翰同资本合作收购后，将其改造为1.7万平方米的混合用途综合体。目前市场报价整栋约9亿元。
值得注意的是，KKR并非唯一在撤退的外资巨头。
总部位于波士顿的AEW也在同步出售资产，包括位于北京的泓晟国际中心和京印国际中心，以及陆家嘴的上海浦发大厦。知情人士透露，由于内地房地产市场长期低迷，这两家机构预期物业售价将较买入价大跌40%至50%，所得金额可能仅够偿还银行贷款。
黑石、贝莱德、凯德一个比一个惨
KKR的撤退并非孤例，而是整个外资PE圈集体“认亏”的缩影。
据PitchBook与Dealogic数据，2024至2025年，黑石、KKR、贝莱德、CVC等十大全球顶级收购基金，连续两年无完整中国项目退出记录。中国地产基金普遍存在40%至50%的折价率，远超欧洲市场14%的平均水平。
黑石的日子也不好过。这家全球最大的地产不良资产管理者，正在忙于清算一个重大失败项目——遍布美国各地的90多处老年公寓，八年前以18亿美元收购，如今估值全面崩塌，黑石以七折、六折甚至三折的方式甩卖，损失已超6亿美元。在中国市场，黑石也被曝出打包出售百亿级S基金份额。
贝莱德的处境同样尴尬。据《南华早报》报道，贝莱德旗下一只基金决议不偿还超过1年展期的7.8亿美元贷款，其位于上海陆家嘴的滨江广场2栋办公大楼，被转交给渣打银行抵债。此前贝莱德曾试图以七折出售该物业，但未能找到买家。
新加坡凯德集团更是在7月中旬直接解散了其中国特殊机遇团队。从2023年高调推出11亿新元“抄底”计划，到团队解散，不过三年。
外资为何集体撤退？
KKR们集体“认亏”的背后，是三重压力的叠加。
第一重是市场本身的持续低迷。中国商业地产尚未走出调整周期，租金下行、空置率高企、估值持续缩水。KKR 2022年以18.7亿买入的方隅公寓，如今即便对折出售，能否找到买家仍是未知数。
第二重是退出通道的全面堵塞。过去外资“抄底”中国资产的经典逻辑是：折价买入核心城市物业，等待市场回暖后溢价卖出。但这一逻辑在国内已完全失效——估值持续下行，租金收益缩水，退出路径严重不畅。
第三重是全球资本配置的重新调整。在利率高企、地缘政治不确定性增加的背景下，国际投资者正在重新审视其在中国市场的资产组合。那些在2021年前后高调进入中国地产市场的海外基金，如今正面临基金到期、投资者赎回的现实压力。
从“主动组队掘金”到“被动割肉离场”，外资对中国商业地产的投资逻辑已经彻底转向。
KKR的9个项目只是这场大撤退中的一个切片——当连“门口的野蛮人”都开始认亏出局时，这个市场正在经历的，远不止一轮普通的周期调整。
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