海南省高级人民法院发布6起物业纠纷典型案例

为充分发挥典型案例的示范引导效应，推动实质性化解物业纠纷，促推和谐社区建设，7月20日，海南省高级人民法院发布6起物业纠纷典型案例。

目 录

案例1. 府院联动+示范判决四步化解物业纠纷—某物业公司与482位业主物业服务合同纠纷调解案

案例2. 价格认证中心联动化解群体性拖欠物业费纠纷—某物业公司与438户业主物业服务合同纠纷调解案

案例3. 物业公司应定期公布物业服务费用收支情况—李某等6人与某物业公司业主知情权纠纷案

案例4. 物业公司对小区公共设施未尽管理和维修义务导致业主损失的，应承担相应赔偿责任—乔某与海南某物管公司物业服务合同纠纷案

案例5. 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，应予以撤销—谢某与某小区业主大会、业主委员会业主撤销权纠纷案

案例6. 业主对公共部分的利用超出合理范围，损害其他业主合法权益的，应当承担相应的民事责任—王某与海南某公司业主共有权纠纷案

案例1

府院联动+示范判决四步化解物业纠纷

——某物业公司与482位业主物业服务合同纠纷调解案

【基本案情】

某物业公司是某小区的物业服务公司，林某等为该小区住户。某物业公司认为其按照物业服务合同提供了服务，林某等293人却未按照约定履行物业费给付义务，自2022年拖欠物业费至今。故某物业公司提起诉讼，请求林某等293人给付2年的物业费及违约金。另，该小区业主因对物业公司服务不满意，故经业主大会决议更换了某物业公司，某物业公司于2024年5月31日退场。张某等189人作为该小区业主，提前预交了截至2025年1月31日的物业费，亦提起诉讼，请求某物业公司退还其退场后的物业费。

【裁判结果】

法院收到起诉材料后，依托府院联动机制，对上述两批案件一并开展调解。一是法院派出工作人员前往该小区分批多次与业主代表、业委会代表、某物业公司等单独会面，分别倾听了解各方的意见与诉求。同时，邀请镇政府、自然资源和城乡规划建设局等多家职能单位参与化解。二是加强释法说理，促进双方自动履行义务。因该小区有两千多住户，业主数量大。法院从交纳物业费的必要性、类案判决的裁判尺度等方面释法说理，引导业主自觉履行交纳物业费的义务，建议新老物业公司做好工作对接，进一步提高物业服务质量。三是发挥示范判决作用，提高调解方案认可度。法院选取该小区先前已生效且具有典型意义的裁判案例作为示范判决进行公示。通过对相关隐私信息进行保密处理后，法院将判决文本制作成二维码，展示在《致某小区业主的一封信》中，并张贴在小区每栋楼的每一个单元楼出入口处，供业主扫码查看。以真实案例呈现法律适用和判决结果，让业主和物业公司直观了解法院对此类纠纷的判决依据以及处理结果，使调解方案更具说服力。四是针对未主动交费的业主，法院派出5名特邀调解员对业主分别进行“点对点”电话调解。

某物业公司起诉业主的案件，业主均已补交物业费。业主起诉某物业公司的案件，某物业公司已全部退费到位。同时，某物业公司参考该调解方案，对未起诉的业主分批次完成了退费工作。

【典型意义】

本案系业主拖欠物业费和物业公司提前退场未退还预交物业费而引发的物业服务合同纠纷，具有涉及业主人数多、案件标的额小等特点。为此，法院发挥府院联动机制作用，采取“跨部门联动协调、释法说理、示范判决引导、点对点调解”的“四步法”，化解纠纷的同时开展释法明理工作。通过充分沟通，最终促成纠纷得以一揽子化解，既维护业主生活安宁，又促进旧物业公司平稳退场、新物业公司顺利接管，维护了小区和谐稳定。

案例2

价格认证中心联动化解群体性拖欠物业费纠纷

——某物业公司与438户业主物业服务合同纠纷调解案

【基本案情】

某小区于2017年建成后一直由前期物业公司提供物业服务。该小区物业费相对较高，且业主多为“候鸟”老人。业主认为，其每年仅于秋冬两季前来居住，物业费按照全年标准收取不合理，应当适当减少，而物业公司则坚持要求按照前期物业服务合同收取物业费。部分业主以物业费过高、物业服务不合格等拒交物业费，之后越来越多的业主持观望态度也拒交物业费，该小区长期拖欠物业费业主达到438户，某物业公司陆续提起诉讼，请求判决欠费业主补交物业费。

【裁判结果】

法院牵头搭建多元解纷平台，邀请价格认证中心、物业行业协会、“候鸟”特邀调解员共同参与调解。后业主与物业公司达成一致调解协议，自2024年1月1日起，物业费每平方米下调0.8元，欠费业主一次性补齐拖欠物业费。协议签订后，438户业主全部按期履行，群体性纠纷得到实质性化解。

【典型意义】

本案例生动具体地体现了人民法院在化解物业服务合同纠纷中，通过引入价格认证中心、物业行业协会、“候鸟”特邀调解员等多方专业力量协同参与，推动小区业主和物业公司在法律框架内达成调解协议。其中，价格认证中心对物业服务成本与合理收费标准出具专业评估意见；物业行业协会督促物业公司回应合理诉求、提升服务质效；“候鸟”特邀调解员以同乡身份开展情理沟通，搭建信任桥梁；法院全程法律指导，释明权利义务与裁判规则，推动双方理性协商。通过多方联动，促使纠纷得以妥善化解，保护了“候鸟”老人的权益，实现案结事了人和。

案例3

物业公司应定期公布物业服务费用收支情况

——李某等6人与某物业公司业主知情权纠纷案

【基本案情】

某小区业主与某物业公司签订的《物业服务协议》约定，某物业公司应定期向业主公布物业服务费收支情况。后某物业公司未公布，经协商无果后，李某等6人提起诉讼，请求判决某物业公司履行《物业服务协议》的约定义务，补充公布2020年、2021年、2022年及2023年前10个月物业服务费用收支情况。某物业公司辩称其与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》中约定物业费按包干制形式收取，盈余或亏损均由物业公司享受或承担。物业公司对物业费的支出情况并非业主知情权范畴，物业费的支出、利用属于物业公司内部经营范畴，涉及商业秘密，业主无权要求公开相关信息。

【裁判结果】

生效裁判认为，李某等6人与某物业公司签订的《物业服务协议》约定定期向业主公布物业服务费用收支情况。对于物业费包干制的约定系某物业公司与开发商的《前期物业服务合同》中所约定的内容,某物业公司未能提供证据证明其在与李某等6人签订《物业服务协议》时已经将物业费包干制无需公示的情况告知李某等6人,某物业公司应按照《物业服务协议》的约定定期向李某等6人公布物业费收支情况。法院判决某物业公司向李某等6人公布自2020年1月1日至2023年10月31日的物业服务费用收支情况。

【典型意义】

良好的物业关系，需要物业公司和业主共同维护，双方均需全面履行义务。本案以司法判例支持业主知情权，破解信息不对称，积极回应群众关切。对引导物业公司公开信息，规范物业服务市场，降低维权门槛，提升物业服务质量，构建和谐社区具有积极意义。

案例4

物业公司对小区公共设施未尽管理和维修义务导致业主损失的，应承担相应赔偿责任

——乔某与海南某物管公司物业服务合同纠纷案

【基本案情】

2016年，乔某与案外人三亚某开发公司签订《商品住房销售合同》，购置了三亚某商品住房。海南某物管公司为案涉房屋物业公司。2021年，乔某房屋被污水倒灌浸泡，物业管理人员告知是一楼外面污水管道堵塞，导致整栋楼的排污管道堵塞，房屋内的洗手间马桶向外返水。因为房间浸泡时间较长，需要将整个房间进行清理，把屋内家具、物品清理到楼外。于是，海南某物管公司保安将房屋内的家具、物品清理到楼外空闲车位上。后乔某发现放在车位上的物品不见了，海南某物管公司告知物品清运到垃圾站了。另海南某物管公司仅于2021年12月6日对乔某房屋所在楼栋前排污主管道堵塞进行了疏通，此前并无对该楼栋管道的疏通记录。乔某提起诉讼，请求判令海南某物管公司赔偿装修拆除费用、恢复装修费用、毁损物品费用291920元。经乔某申请，某价格评估公司出具《价格鉴定意见书》，对案涉房屋因污水浸泡所造成的房屋装修直接损失价值出具了鉴定意见。

【裁判结果】

生效裁判认为，一、小区排水管道属于小区公共设施，海南某物管公司对小区共用设施设备负有管理、养护和维修等义务，负有公共管道的疏通义务。根据海南某物管公司提供的证据，乔某所在房屋楼栋疏通记录为2021年12月6日，此前并无该楼栋的疏通记录，由此反映出海南某物管公司并没有履行定期检查、清污、疏通的义务，仅是在管道堵塞，污水已倒灌浸泡业主房屋时才进行疏通。案涉物业管理区域排水设施被堵塞，导致乔某房屋被粪、污水倒灌浸泡，造成室内物品、装饰、装修等财产损失，系物业公司不完全履行管理和维护义务所致。并且，海南某物管公司未提供相应证据证明存在不可抗力或乔某对堵塞的发生有过错。故海南某物管公司应承担不完全履行管理和维护义务造成乔某财产损失的全部责任。二、关于物品损失的问题。根据乔某提交的《损失物品及价值清单》，结合照片及日常生活所需，可以印证乔某家中曾存在清单中的物品。由于上述物品已不存在，无法通过鉴定确定其相应价值，而乔某提供的价值清单基本符合物品的合理市场价格范畴，考虑使用产生的折旧破损情况，法院酌情按80%的价值即97536元进行认定。关于室内装饰、装修损失的问题。某价格评估公司出具了《价格鉴定意见书》，乔某室内装饰、装修损失为90063元，可作为认定乔某损失的依据。法院判决海南某物管公司给付乔某赔偿款187599元。

【典型意义】

物业公司依约对小区公共区域及共用设施设备负有管理、养护和维修等义务。公共区域管道作为共用设施的重要组成部分，其安全通畅直接关系业主的财产权益和居住安全。物业公司对公共区域管道未尽管理和维修义务，造成堵塞，导致业主房屋被浸泡受损，物业公司应承担相应赔偿责任。物业公司应建立常态化、精细化的公共设施检查与维护机制，及时排除隐患，做到防患于未然。本案对引导物业公司切实履行公共设施管理职责、规范物业服务行为，推动形成安全、舒适的居住环境，具有积极的示范和导向作用。

案例5

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，应予以撤销

——谢某与某小区业主大会、业主委员会业主撤销权纠纷案

【基本案情】

文昌市某小区业主大会2024年6月8日发布了《关于某小区第三次业主大会会议决议的公告》，该公告载明了某小区第三次业主大会作出的三项议题的决议。上述决议公布后，文昌市某小区业主委员会又作出了《某小区新物业中选及合同签署通知书》和《关于发出新物业中选及合同签署通知书的公告》。该小区系通过重庆某科技公司的“业主我当家”平台统计电子投票数据，存在未有效核实业主身份、数据采纳、统计混乱的情况。重庆某科技公司出具的“业主我当家”导出电子投票数据阅读理解指南载明平台不能证明手机号与业主的关系，依赖小区上传业主清册背书。海口某科技公司出具的复函中载明业主根据引导进行实名认证，实名认证通过后，平台以实名认证信息自动查询认证人名下所有的房产数据，认证人选择需要绑定的房屋即可完成人房关联绑定。谢某以剥夺了业主预先投票决定续聘原物业公司还是选聘新物业公司，预先投票决定选聘物业公司的选聘方案的重大权利等为由提起诉讼，请求撤销文昌市某小区业主大会和业主委员会于2024年6月8日作出的第三次业主大会所有议题决议。

【裁判结果】

生效裁判认为，一、文昌市某小区业主大会、业主委员会未依法依规召开业主大会共同讨论决定究竟是续聘原物业公司还是选聘新的物业公司，是采取协议方式选聘还是采取招投标方式选聘，而是径行发布某小区业主大会公告，公布选聘物业公司方案，选聘方式为采取协议方式选聘，公开向潜在物业公司开放接收报名，公示有效竞选物业公司名单，该公告的发布违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条以及《海南经济特区物业管理条例》第四十条规定的法定程序。二、关于文昌市某小区业主大会、业主委员会作出的第三次业主大会三项议题的效力。第一，根据法院调取的重庆某科技公司提供的“业主我当家”平台电子投票数据、业主清册档案，业主清册档案中存在多处不同房号不同业主姓名，用于投票的手机号码却系同一个手机号码的情况，同时存在多处业主姓名不真实的情况。第二，公告发布的投票期间为2024年4月26日至2024年5月15日，应该核查整个投票期间的电子投票数据，而文昌市某小区业主委员会仅核查最后两天的投票数据。第三，文昌市某小区业主委员会前后统计数据不一致，但未提交证据证明其原因。综上，可以认定文昌市某小区业主委员会最终公布的电子投票数据不真实，不能认定有效。法院判决支持了谢某的诉请。

【典型意义】

业主大会是住宅小区全体业主行使共有管理权、实现自我治理的重要组织形式，其决议行为直接关系到广大业主的切身利益和小区的和谐稳定。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条之规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。人民法院在审查业主委员会决定是否应予以撤销时，主要考量业主实体权益是否受侵害，程序是否重大违法，即是否对表决结果真实性、公正性产生实质性损害。本案裁判规则充分体现了司法对基层自治的规范与保障功能。

案例6

业主对公共部分的利用超出合理范围，损害其他业主合法权益的，应当承担相应的民事责任

——王某与海南某公司业主共有权纠纷案

【基本案情】

王某与海南某公司是海南省某县某度假区同排别墅邻居。海南某公司购买案涉别墅后，于2022年-2023年期间，在王某、海南某公司别墅相隔围墙处的公共绿地上建封闭式车库。王某认为海南某公司上述行为侵害包括王某在内的小区全体业主对公共绿地的合法权益，且严重影响王某房屋通风采光。双方纠纷经多次协商未果。王某申请对海南某公司所建的车库是否在公共绿地上进行测绘鉴定，经法院委托某测绘公司进行测绘，作出了《鉴定意见书》。测绘鉴定结论：根据现场无人机航拍勘测，海南某公司建筑的车库不在海南某公司的不动产权证里面。2024年12月18日，法院对案涉小区物业公司员工何某做现场勘验询问笔录，何某陈述两别墅之间的车库是海南某公司于2022-2023年期间擅自改造建筑的。王某提起诉讼，请求判令海南某公司立即拆除该建筑物，并将毁损的绿地恢复原状。

【裁判结果】

生效裁判认为，《现场照片》《测绘司法鉴定意见书》《现场勘验笔录》等证据，能够证明海南某公司在案涉土地上建的车库已经超出原有停车位置的范围并占用了部分公共绿地，对王某的别墅通风采光造成一定影响。海南某公司的上述行为不宜认定为对小区业主共有部分的“合理利用”，属于擅自占用业主共有部分的侵权行为。王某作为小区业主，对小区共有部分享有权利，其以自己的合法权益受到侵害为由，请求海南某公司拆除案涉土地上的建筑物并恢复土地原状，符合《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业公司或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”的规定，应予支持。海南某公司关于其修建车库合法合理，未对王某的别墅造成影响，以及本案不属于人民法院受理民事案件范围的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，应不予支持。法院判决限海南某公司于判决生效之日起十五日内，拆除其在某度假区案涉别墅之间所建的建筑物，并将毁损绿地恢复原状。

【典型意义】

小区公共通道、绿化用地等公共部分承载着全体业主的通行便利、采光通风、消防安全及应急疏散等基本生活保障。业主为生活便利可以对小区公共部分进行适当利用，但不应超出合理范围，如果利用公共部分损害其他业主合法权益，该业主应当承担相应的民事责任。本案通过司法裁判恢复被侵占的公共资源，既是对个体权利的救济，更是对公共利益的保护。

来源：法治日报