七年旧改易主央企，本土民企套现退场，中海“曲线”补仓南山

近日，深圳南山区西丽大学城片区的一个重点旧改项目易主，引发市场关注。南都湾财社记者了解到，推进了五年的同富裕工业城旧改项目（备案名：云锦万宸家园）近期已完成股权变更，本土房企桑泰集团悉数退出，由央企中海地产100%全资接盘。

该项目紧挨塘朗山和多所知名高校，此次央企的全面接手入局，不仅意味着这个原本进展缓慢的项目将被彻底激活，也意味着深圳核心区未来或将新增近千套优质新房供应。

西丽核心旧改换主，央企入局补仓

南都湾财社记者通过天眼查等工商注册渠道查询发现，云锦万宸家园的开发主体——深圳市桑泰联得投资有限公司的股权结构近期发生根本性变更。原股东桑泰地产（持股55%）和沃泰华康（持股45%）已悉数退出，目前由中海地产集团全资子公司中海华南（深圳）有限公司100%持股。同时，项目管理层也已全面换血为中海团队。

公开资料显示，该项目早在2019年便纳入南山区首批城市更新计划，初期规划定位为新型产业用地；2020年，地块更新属性于该区第四批更新计划中作出调整，正式变更为工改商住项目；2021年，项目完成实施主体确认确权工作；历经五年筹备攻坚，项目于今年6月取得备案名称批复，总平面图同步对外公示，整体开发进程进入落地兑现阶段。

中海为何在这个节点选择全盘接手？有业内人士向南都湾财社记者推测，今年上半年深圳土拍市场竞争激烈，尤其是优质地块的争夺白热化。中海在公开市场的宅地竞拍中暂未有所斩获，面对南山等核心区域日益见底的土地储备，直接收购产权清晰、即将入市的成熟旧改项目，成为其补充优质货值、填补改善型产品线空白的优选路径。

而本次开发主体的转换，对各方而言都意味着新的变量。业内分析认为，对原操盘方桑泰而言，在项目进入实质性施工阶段选择让渡股权，能够以成熟项目的溢价高位套现，极大缓解长周期开发带来的资金沉淀压力；对中海而言，这无疑是一次高效的核心区“储粮”动作，省去了旧改前期漫长且充满不确定性的博弈阶段；对于购房者和片区发展来说，更强资金实力的央企接盘，不仅降低了旧改项目常见的烂尾或延期风险，头部央企的操盘经验与资源整合能力，更将加速项目落地与周边连片旧改进程，推动片区城市界面与配套升级。

实探项目现场，建设正在有序推进

南都湾财社记者注意到，中海完成该项目收购后，南山西丽同富裕工业城旧改项目建设进度持续提速。据官方工程审批平台公示信息，南山区桃源街道西丽同富裕工业城城市更新单元已于2026年7月15日完成全项目工程报建备案；7月20日，项目住宅地块云锦万宸家园桩基础工程同步取得施工许可，项目建设正有序落地推进。

7月21日，南都湾财社记者日前实地探访项目现场看到，工地已挂出中海标识，场内渣土运输车辆有序进出，沿项目外围道路望去，各类桩基、起重工程机械正在作业，目前住宅部分还未明显出地面。

周边配套来看，项目一路之隔即为清华大学深圳国际研究生院一期，南侧紧邻塘朗山郊野公园，北望西丽水库，生态资源突出；周边3公里内布局有宝能环球汇、益田假日里等商业体，以及深圳大学总医院等医疗配套；交通方面，目前距离最近的5号线塘朗站约1.5公里。

据公开资料，整个项目建设用地面积2.29万㎡，总建筑面积22.89万㎡。其中，住宅建筑面积10.14万㎡，保障房8253㎡，商业及文化设施1.5万㎡。根据总平图，云锦万宸家园分南北两个地块，规划有6栋住宅塔楼，包含北地块2栋45层超高层及南地块3栋53层超高层与1栋28层高层保障房，预计可供应商品住宅约900套。

参考深铁阅山境花园等次新盘，目前周边二手房参考均价约在7.1万至8.5万元/㎡。业内预计，中海接手后将对产品进行升级，项目有望在今年四季度到明年初入市，填补西丽片区改善型住宅的供应空白。但值得注意的是，客观来看，项目容积率超过7.5，楼间距相对紧凑，这在一定程度上也将考验开发商的产品设计与空间优化能力。

央国企加速入局深圳城市更新

此次出售项目的桑泰集团，创立于2000年，是集房地产开发、物业管理、城市更新、实业经营、产业园经营等于一体的深圳本土民营企业集团。官网资料显示，其地产业务主要在深圳市南山区、宝安区、龙岗区，已开发面积超200万平方米，代表项目包括桑泰丹华、桑泰水木丹华、桑泰龙樾、前海枫叶大厦等。

然而，深圳旧改项目普遍面临前期拆迁投入高、周期长达5至8年的客观难题。近年来，随着民营房企融资端持续收紧，单凭一己之力推进重资产的城市更新项目变得越发吃力。因此，像桑泰这样主动出让成熟旧改项目套现，或引入强援合作，成为许多本土民企的理性选择。

南都湾财社记者梳理市场交易发现，近年深圳城市更新赛道股权更迭案例持续增多，中建、中交、华润等央国企持续出手接盘民营房企存量项目。

据统计，2024年以来，招商蛇口、中海、中建三局、中交城投、保利发展等多家央国企已在深圳南山、龙华、福田、宝安等区布局城市更新项目。例如，2025年，中建三局旗下中建壹品以32.72亿元摘得福田文创园旧改项目100%股权及相关债权，这笔交易亦是中建体系在深圳完成的首宗城市更新股权收购。

业内普遍认为，凭借雄厚的资金实力与突出的资源整合优势，央国企正成为推进大型城市更新与民生改造类项目的核心力量。合一城市更新集团董事总经理罗宇曾分析指出，在房地产行业持续承压的背景下，央国企依托稳健的经营基本面和品牌信誉，能为拆迁权利人及购房者提供更强的交付与权益保障，市场认可度普遍较高。与此同时，这类企业整体负债可控、信用资质优良，在面对长周期、重资产的旧改项目时，也更易获得金融机构的融资支持，从而确保项目平稳落地。

采写：南都·湾财社记者 孙阳