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今天要说的这个项目位于瀛海，在瀛海地铁站西侧，项目推广名是“亦庄·国贤府”，就是下图里面红色地块所在的位置。

当年在共有产权房还在兴盛期的时候，曾经传言这块地可能是新的共有产权房地块。在当年，这个信息不难理解，也不容易被怀疑，因为瀛海地区是北京共有产权房最聚集的地方。

亦庄国贤府一共510户，户均住宅面积约104㎡，比招商序又小了12㎡。

赠送这件事，现在的市场一年甚至半年就有新变化，国贤府自然也超出了亦庄此前的项目：阳台+设备平台+飘窗的组合，但设备平台的进深，它做了突破。

全项目赠送两条线：南向满配1.8米阳台+ 北向设备平台，部分边户有侧飘窗。和其他项目的差异在于设备平台的进深：

• 11层户型：北向设备平台进深1米，常规操作；
• 18层户型：北向设备平台进深1.5米——这是突破。多出来的半米，补的是亦庄高层一直缺的那块得房率。

这个手法，本质上和北京其他区（昌平、丰台、石景山等）送花池是一个逻辑——国贤府用1.5米设备平台补上了这块空白。对买房人来说，同样是建筑面积，实得多了才是真便宜。

预计整体得房率约93%-99%。

户型梳理，全项目共6种标准户型，部分产品只是中间户和边户的差异：

• 79㎡三居（66户，占比13%）。层高3米。南向两面宽7.5米。这是亦庄目前四代宅中的最小面积，上车难度低。
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• 97㎡三居（198户，占比39%）。与星寰世界设计思路一致，用拼接小户型端户的方法，规避了面宽短得房率又低的无效产品。层高3米。南向三面宽10.0米，比招商序的108㎡三居略多0.3米，作为新项目的主力产品还是比较能打的。
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• 108㎡/110㎡四居（178户，占比35%）。南向中间户三面宽10.7米，边户在飘窗加持下扩大到了11.2米，和招商序127㎡四居处于同一档位。从北侧卧室面宽约3.2米，另两个房间（书房/卧室+厨房）面宽约5.1米的尺度看，各个居室空间比较均匀，这比单纯放大客厅更有杀伤力，直接切中刚改需求。
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• 126㎡/130㎡楼王四居（68户，占比13%）。南向三面宽11.6米/12.1米，预计南向客厅和两间卧室可实现4.8米+3.6米+3.2米的舒适尺度。

从79㎡到130㎡，面积段的选择和星寰世界、北清润府有着惊人的相似性。

项目距离地铁8号线瀛海站约200米，标准的临铁盘。、

然而情况变的比较快，房地产市场急转直下。一转眼，共有产权房就成了历史。

共有产权房正式成为历史

2026年4月份，该地块被中建智地拿下，不出意外的纳入了“国贤府”系列。因为中建智地在昌平的国贤府、国贤府PARK和丰台的中建·方程国贤府无疑都取得了成功。

趁热打铁，是必然选择。

纯商品房，主打“四代宅”产品，得房率约90%+，容积率2.0，绿化率30%。共规划8栋住宅楼（4栋11层洋房+4栋18层小高层），总户数约510户，车位比1:1.2。

提供约78-132㎡的户型产品，涵盖78㎡三居（引流款）、98㎡三居（主力）、110㎡/128㎡四居（改善款）。

临近地铁8号线瀛海站（始发站）是最大亮点，上京台高速也比较方便。教育配套一般，高速西侧的八十中定了但没开建，而且周边上万户新晋人群嗷嗷待哺。商业配套就南侧的环宇坊，规模不大，解决了有无的问题。

由于地块比较小，受限较多。两排楼的布局，每栋楼都临街，绿化再怎么做，也很难做出整体效果，是个mini版的国贤府。

加之楼层高，楼间距压线设计，压抑感多少会有点。即便是北侧的国瑞·瑞福园也难免受到影响，南侧第一排低层往日一览无余的视野和采光，可能就没以前那么好了。

如果让管家提建议，第五代住宅应该把容积率提升作为目标，现在很多小区进去，实实在在的压抑感迎面而来，不喜欢。

瀛海周边，近些年几乎被共有产权房占领，没有商品房供地。现在，亦庄·国贤府来了，虽然地块小点，但产品力一定比上一代强。产品领先，久旱逢甘霖，市场呼声也还不错。

有人说亦庄·国贤府售价在4.5万元以下，应该很好卖。具体卖多少钱，要看成本，也要看市场。如果市场热度高，客户反馈强烈，那最终的定价一定会提高。

亦庄·国贤府的楼面价约为2.56万元，管家以为开发商应该要卖5万+，您觉得最终会卖多少钱呢，这个项目会不会很火呢？

唐风府邸×四代宅，亦庄“好房子”的时代答案

作为亦庄首批践行“好房子”标准的住宅项目，亦庄国贤府在产品力上给出了一份极具诚意的答卷：

唐风府制：延续国贤府系一脉相承的盛唐礼序，将东方建筑美学融入现代居住空间；

四代宅设计：以空中花园、LDKB一体化宽厅、高得房率等创新空间形态，定义亦庄人居新范式；

低密洋房质感：2.0容积率，打造区域稀缺的品质住区。

️繁华与自然兼得：步行即达的“15分钟生活圈”

商圈在侧：步行即达瀛海环宇坊，接驳龙湖天街、大族广场等商圈；

双园环伺：南海子公园（北京最大湿地公园）+代建公园，重构城市与自然的亲密关系；

全龄优教：瀛海第四幼儿园、瀛海第五幼儿园、北京市第八十中学红星未来学校、北京大兴精华学校等；

完善医疗：瀛海医院、北京同仁医院南院区、东方医院南院区等护航健康。

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