北京
文/上海进深 严明会
前不久，宝山又出了一个积分盘。
金茂锦棠首开68套叠墅，建面约153-192㎡产品，首日认购124组，认购率超过180%，触发积分制。
最终有效认购123组，认购率突破180%。
7月21日开盘当天，26分钟就售罄。
热度高有两大原因：
一是宝山缺乏4层真叠墅，且此次房源供给数量不多；二是产品定位非常贴合改善需求。
这次首开的主力产品建面约153-192㎡，备案均价65200元/㎡。
定价方式也很有看点。
传统叠墅市场几乎遵循同一套逻辑：下叠拥有花园和地下室，因此价值最高；上叠拥露台，但附加值相对有限，所以价格通常会低一些。
金茂锦棠却反着来，部分上叠产品的价格甚至超过了下叠。
下叠边户价格明显高于中间户，溢价幅度达到18%；而上叠边户与中间户之间的价差仅有7%左右。
于是，一个有趣的局面出现了。
高价边户的存在，反而把下叠中间户衬托成了整个项目里最具吸引力的选择。
尤其是南侧部分房源，单价甚至下探至5.4万元/㎡左右，如6幢33-102。
要知道，作为同板块前作，一河之隔的金茂棠前小高层产品已经站稳5.1万元/㎡价格带。
叠墅产品绕不开一个核心指标：实得面积。
房价中有地下室面积的标注，这是叠墅产品的核心价值点之一。
下叠的筹码是地下室。面积普遍在56-81㎡之间，其中4号楼有三套房源的地下室做到了81㎡，比其他下叠多出将近30㎡。这多出来的空间折算到总价里，单价被拉低。
上叠也配了地下室。29-42㎡的赠送面积在上叠产品里不多见。大部分项目的上叠只送露台，金茂这次等于给了上叠业主双层附赠：地上有露台，地下有储藏。
其中13号楼两套上叠的地下室达到了42.5㎡，总价控制在1185万左右，在上叠序列中性价比很突出。
如果把时间线拉长，金茂锦棠的火爆，其实是区域需求积压后的集中释放。
宝山过去几年并不缺住宅，缺的是像样的改善产品。真正意义上的低密产品，市场上一只手几乎就数得过来。
大量改善家庭完成了第一次置业、第二次改善，预算来到1000万元上下，却始终找不到匹配的产品。
他们不想继续住高层，也买不起西南豪宅，更不愿意跨区迁移。
他们需要的是一套能够承接未来十年生活的房子，而金茂锦棠恰好出现在这个时间点。
更重要的是，市场已经提前替它完成了一轮客户教育。
金茂棠前作为金茂上海棠系壹号作品，金茂棠前去年六开六捷，包揽宝山年度成交总套数、总金额、总面积的“三冠王”。
锦棠作为棠系进阶之作，承接的不只是品牌口碑，更是一群已经验证过的、具备购买力的等待者。
在产品形态上，金茂锦棠以“一墅一定，一宅一作”为理念，从独门独户的建筑规制到臻装美学的定制，再到分户式五舒科技系统，以六大高定体系将细节控推向了极致。
产品端也做了迭代，分户式科技系统解决了叠墅能耗高的老毛病，独门独梯独户保障了私密性，甚至还有一套定制门牌的仪式感，上叠命名“×棠”，下叠命名“锦×”，交付时一并送达。
这些细节在目标客群眼中，都构成了值得买的理由。
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