广西
2026年7月我在南宁、郑州的新区各转了一圈，晚上九点的主干道能数清过往的车，旁边高层小区亮灯的住户不到三成。 前两年还被炒到单价三万的学区老破小，今年中介挂了半年带看不到五次。 这几个变化凑在一块，挺值得聊聊。
南宁五象的分化很明显，核心的五象湖板块入住率能到60%到75%，中间总部基地附近是40%到55%，到了外围的玉洞、青白石偏远组团，入住率只有15%到30%。
郑州郑东新区的代表板块，2023年入住率还不到20%，到2026年二季度刚爬到55%，新入住的人群里70%是25到35岁的年轻人。
全国目前的空置住房估算下来有6500万套左右，农村老家闲置的房子还没算进去。
新区的规划图看着总有公园有商场，真住进去才知道，买个菜要跑三公里找便民点，孩子打个疫苗要坐两站公交，老人有点头疼脑热，找不到近的社区医院。
老城区就不一样，出门五十米是菜场，一百米是社区医院，巷口就有小吃店，挤是挤点，过日子方便。
本地人大多不愿意搬去新区，宁愿挤在老城的老房子里，最后就成了老城区常年堵车，新区宽马路常年没车的反差。
乡村也是同理，村村通的柏油路修得平平整整，村里年轻人大多在县城或外地安家，只剩老人常住，宽敞的路一天走不了几辆车，不少人家老房的大门常年上锁，院子里长着草。
前十几年的学区房逻辑其实就两根，一是单校划片，买这套房就固定对应某所重点小学，二是重点校的师资扎堆，普通校比不了，这两根现在都在动。
2026年北上广深都已经全面落地多校划片，一片区域内3到5所公办校，每年电脑派位分学位，就算买了老牌学区房，也没法保证一定能上原先对口的那所，北京西城、海淀的新迁入户口现在已经强制走多校划片。
北京2022年就开始全市推教师轮岗，周期是6年，轮岗的校长要求任职满15年，到2026年中，全国已经有12个城市官宣落实教师轮岗，济南“十四五”期间累计轮岗的教师有2.4万人次。
2026年6月发布的推进义务教育均衡的相关部署里，把多校划片、教师轮岗、租购同权、均衡编班列成了组合拳。
人口端的数据也已经出来了，2017年全国新生儿是1723万，2025年降到792万，十年少了一半多。
教育部公布的2025年教育统计快报里，小学招生1461.7万，比2023年的峰值少了22%。
现在学区房里跌得最厉害的是只有学位属性的老破小，楼龄二三十年，没电梯，周边连个像样的便利店都没有，前几年靠挂个“XX小学学区”的名头，比同地段非学区房贵出一倍还多，现在多校划片一落地，能不能上对口的校都要摇号，不少挂了半年的房源，挂牌价降了二十多万还没人接。
但要是同时占着核心地段、有正规物业、又在划片范围内的房子，价格跌幅很小，只是不会再像前几年那样有那么高的溢价。
这两年二手房成交里，偏远新区的房源平均成交周期比老城区成熟板块长两倍多，不少业主为了出手，挂牌价一次次降，还要承担持有成本，房贷加物业费一年下来几万块。
老城区虽然楼老，但是配套现成，成交周期基本在三个月以内，流动性好很多。
前几天碰到个朋友，前两年在新区买了套三房，本来想等配套起来涨价，现在入住率上不去，租金覆盖不了房贷，挂了四个月没卖出去，每个月还要还六千多的贷。
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