国泰海通临港创新产业园REIT季报解读：可供分配金额同比增229.75% 可供出租面积扩93.48%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润1561万元 可供分配金额同比激增229.75%

2026年二季度，国泰海通临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰海通临港创新产业园REIT”）实现收入3343.71万元，净利润1561.36万元，经营活动产生的现金流量净额1953.43万元。本期现金流分派率1.39%，年化现金流分派率4.16%。

值得关注的是，报告期内可供分配金额达3059.00万元，较上年同期的927.68万元同比大幅增长229.75%。基金管理人表示，这主要因2025年三季度完成第一次扩募并购入康桥项目，底层资产规模扩大所致。

主要财务指标报告期（2026年4月1日-6月30日）上年同期同比变动本期收入（元）33,437,134.00本期净利润（元）15,613,555.94经营活动现金流净额（元）19,534,298.11本期可供分配金额（元）30,590,016.829,276,779.32229.75%年化现金流分派率（%）4.16

不动产项目运营：整体出租率同比下降9.83个百分点 康桥项目贡献高租金

整体运营指标：可供出租面积增长93.48% 出租率同比下滑

报告期末，基金合计可供出租面积21.66万平方米，较上年同期的11.19万平方米增长93.48%；实际出租面积19.05万平方米，同比增长74.02%。但整体出租率为87.97%，较上年同期的97.80%下降9.83个百分点。

租金单价水平显著提升，报告期内达2.76元/平方米/天，上年同期为1.11元/平方米/天，同比增长148.65%，主要因新增的康桥项目租金单价较高。报告期末剩余租期1053.13天，同比减少25.41%；租金收缴率92.82%，同比提升3.47个百分点。

运营指标本期上年同期同比变动可供出租面积（平方米）216,583.76111,943.5693.48%实际出租面积（平方米）190,532.38109,485.8974.02%出租率（%）-9.83个百分点租金单价（元/平方米/天）2.761.11148.65%剩余租期（天）1,053.131,411.85-25.41%租金收缴率（%）3.47个百分点

分项目运营：原有项目出租率下滑 康桥项目表现稳健

临港奉贤智造园一期：可供出租面积3.98万平方米（与上年持平），实际出租面积3.23万平方米，出租率81.18%，较上年同期的100%下降18.83个百分点；租金单价1.10元/平方米/天，同比微降0.90%；租金收缴率97.28%，同比下降2.72个百分点。

临港奉贤智造园三期：可供出租面积7.21万平方米（与上年持平），实际出租面积6.38万平方米，出租率88.49%，同比下降8.10个百分点；租金单价1.13元/平方米/天，同比下降1.75%；租金收缴率87.52%，同比提升3.66个百分点。

康桥项目（2025年三季度新增）：可供出租面积10.46万平方米，实际出租面积9.44万平方米，出租率90.20%；租金单价2.76元/平方米/天，显著高于原有项目；租金收缴率93.78%。

资产组合：现金占比100% 无其他投资

报告期末，基金除不动产资产支持证券外的投资组合中，货币资金和结算备付金合计64.26万元，占比100%，无债券、资产支持证券等其他投资。

项目金额（元）占比（%）货币资金和结算备付金合计642,593.68合计642,593.68

扩募资金使用：使用率47.17% 新增投放1260万元

基金于2025年8月完成第一次定向扩募，发售金额17.23亿元。截至报告期末，原始权益人净回收资金11.23亿元，已使用5.30亿元，使用率47.17%，剩余5.93亿元。本报告期新增投放1260.58万元，主要用于南桥四期项目（2032.12万元）、上海临港G60科创云廊二期项目（34,086.42万元）及补充流动资金（16,843.44万元）。

份额变动：报告期内份额无变化 管理人持股3.73%

报告期期初及期末基金份额总额均为5.89亿份，无变动。基金管理人上海国泰海通证券资产管理有限公司持有2196.66万份，占总份额的3.73%，报告期内持股数量未发生变化。

项目单位：份报告期期初份额总额588,788,630.00报告期期末份额总额588,788,630.00管理人期末持有份额21,966,557.00管理人持股比例（%）3.73

风险提示与投资机会

风险提示

1. 出租率下滑风险：临港奉贤智造园一期、三期出租率分别同比下降18.83、8.10个百分点，若未来持续下滑可能影响租金收入。
2. 扩募资金使用进度风险：扩募净回收资金使用率仅47.17%，剩余资金投放进度不及预期或影响资产规模扩张。
3. 行业竞争风险：产业园行业受宏观经济影响较大，若上海地区产业园供给增加，可能加剧竞争。

投资机会

1. 新增项目贡献显著：康桥项目租金单价2.76元/平方米/天，为原有项目的2.4倍以上，且出租率达90.20%，有望持续提升基金整体收益。
2. 现金流分派稳定：年化现金流分派率4.16%，在当前利率环境下具备相对吸引力，适合追求稳定收益的投资者。
3. 扩募潜力：基金仍有扩募收购优质产业园资产的计划，未来资产规模扩大或进一步分散风险、提升收益。